Quand s’arrête le paiement d’un viager ?

Dans l’immense majorité des cas, un seul événement définit la fin du viager : le décès du vendeur (crédirentier). En effet, tant que le vendeur reste vivant, l’acquéreur (débirentier) doit verser de manière régulière une rente viagère et ne possède pas la pleine propriété.

Mais d’autres possibilités existent. Il est important de les connaître avant d’investir en viager.

Par Faustine T.

6 min de lecture

21 décembre 2023

La fin du contrat de viager au moment du décès du vendeur

C’est le décès du vendeur qui entraîne la fin du viager et le transfert de la pleine propriété à l’acheteur. Tout est défini en fonction de cet événement pour amener à la fin du contrat.

En effet, c’est l’espérance de vie selon l’âge du vendeur qui est prise en référence pour calculer le montant de la rente viagère versée chaque mois. Le décès, bien qu’impossible à prévoir précisément, sert de référence pour calculer la valeur des sommes perçues par le vendeur.

Le viager apporte par nature une incertitude. La fin du contrat n’est donc pas connue à l’avance avec une date fixe. La survenue du décès est imprévisible.

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Peut-on arrêter le paiement d’un viager avant le décès du vendeur ?

Face à l’incertitude d’un contrat de viager et au risque pris par un investisseur, il peut arriver que l’on souhaite stopper le paiement. Continuer de payer une rente viagère au-delà de la date de décès estimée et honorer chaque mois une somme importante peut devenir problématique pour un acheteur.

  • Le défaut de paiement de la rente viagère peut entraîner l’annulation de la vente. Dans le contrat de viager, une clause résolutoire doit indiquer ce motif d’annulation. En cas de non versement, le vendeur récupère la propriété du bien et conservera tant le bouquet que les rentes déjà versées ;

  • Le paiement d’un viager peut être arrêté et même ne jamais débuter si le vendeur est mourant ou gravement malade au moment de la signature et/ou que le vendeur connaît cette situation.

Le défaut de paiement est la clause la plus souvent invoquée par le vendeur pour mettre fin à une vente en viager avant son terme supposé.

M. G., Kadran

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Le paiement d’un viager est-il arrêté en cas de libération anticipée des lieux par le vendeur ?

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur demeure dans son logement. Et s’il décide de le quitter avant son décès ? En cas d’utilisation de la clause d’abandon de son droit d’usage et d’habitation exclusive, le vendeur pourra bénéficier d’une revalorisation de sa rente si cela est prévu dans le contrat initial.

La décision du vendeur de quitter les lieux est irréversible. Ainsi, s’il souhaite par exemple rejoindre une maison de retraite ou habiter chez un membre de la famille ou un proche, il ne pourra pas ensuite décider de revenir dans le logement sujet de la vente, sauf si un accord est trouvé avec le vendeur, moyennant une révision de la rente.

Que se passe-t-il à la fin du paiement d’un viager ?

Le vendeur est décédé, le paiement du viager s’est arrêté. Mais alors, que se passe-t-il ? En tant qu’acquéreur, vous pouvez maintenant pleinement disposer du bien immobilier.

  • Dans le cas d’un viager libre, la pleine propriété était déjà acquise. Le décès ne change rien sur le plan organisationnel. Il signifie seulement que le versement de la rente viagère est stoppé ;

  • Dans le cas d’un viager occupé, tout dépend de ce qui était prévu en détail au contrat. Dans le cas d’un viager avec droit d’usage et d’habitation, les lieux doivent être libérés sous 3 mois. Dans le cas d’un viager avec usufruit, c’est le bail du locataire qui reste en place. En tant que propriétaire, vous devez le respecter et ne pourrez prendre possession des lieux qu’à son départ.

Sachez qu’il est possible que le contrat de viager contienne une clause dans laquelle même lors du décès du vendeur, un tiers puisse conserver un droit d’usage d’habitation ou un droit d’usufruit. Il peut s’agir par exemple pour un couple du conjoint survivant. À vérifier et à prendre en compte au moment de la signature de l’acte authentique.

Les démarches à effectuer quand s’arrête le paiement d’un viager

Lorsque s’arrête le paiement d’un viager, il n’existe pas de démarche spécifique à suivre pour la gestion du bien immobilier. En effet, dès la signature de l’acte authentique, il a été prévu le transfert de propriété complet lors du décès du vendeur. Cette transmission de propriété complète s’effectue automatiquement. Vous n’avez pas à vous tourner vers l’administration ou à remplir un formulaire.

Le décès prématuré du vendeur peut entraîner l’arrêt des paiements et l’annulation de la vente. En effet, dans le cas du viager, si le décès survient dans les 20 jours après la signature de l’acte authentique à cause d’une maladie contractée auparavant, la vente pourra être cassée.

Après avoir payé un viager, peut-on revendre le bien ?

Oui ! Lorsque vous avez la pleine propriété d’un bien immobilier après le décès du vendeur, vous avez le droit de revendre celui-ci. D’ailleurs, vous pouvez même procéder à une revente avant le décès du crédirentier. Tous les types de viager peuvent être cédés à tout moment. Dans ce cas, le nouvel acheteur rachètera le contrat. Il s’agit d’une vente avec transfert d’obligation de rente et substitution libératoire.

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