Quels sont les pièges du viager à éviter ?

Un achat en viager n’est pas un achat sans risque. Le principe d’une vente en viager est relativement simple, avec le versement d’un bouquet au moment de la signature de l’acte puis la mise en place d’une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur.

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Mais il convient de bien maîtriser tous les mécanismes propres à ce type de transaction avant d’investir en viager. Voici quels sont les pièges du viager à éviter tant au moment de l’achat qu’ensuite, pendant le versement de la rente.

1. Ne pas bien définir le mix bouquet/rente, premier piège d’une vente en viager

Avec le viager, le vendeur (crédirentier) perçoit chaque mois ou chaque trimestre une rente jusqu’à la fin de ses jours par l’acheteur (débirentier). En complément du bouquet versé au moment de la signature du contrat, cette rente est calculée pour aboutir à la valeur vénale, c’est-à-dire le prix de vente du bien estimé et fixé par les deux parties.

Le premier piège avec une vente en viager repose précisément sur la détermination de ce prix. Comment bien déterminer la valeur d’un appartement ou d’une maison. Si le logement est encore occupé ou vendu libre, comment trouver les bons montants ?

Il existe de nombreux paramètres à prendre en compte. Tout d’abord, il est recommandé de faire confiance à un expert immobilier pour évaluer la valeur du bien et déterminer un prix de mise en vente. Ensuite, avec cette valeur vénale, il conviendra de retirer la décote liée à la valeur d’occupation. Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) – qui correspond à la fraction du bien immobilier conservée par le vendeur – a un impact direct sur le montant à régler. Il est donc important d’échanger avec des interlocuteurs qui connaissent précisément le sujet du viager pour ne pas sous-estimer ou au contraire surestimer cette décote. On aboutirait alors à une vente qui ne serait pas juste pour le vendeur, mettant peut-être en péril ses moyens financiers et sa situation ainsi que celle de ses proches. À l’inverse, c’est du côté de l’acquéreur qu’il existe aussi un risque de surpayer un bien immobilier si le droit d’usage et d’habitation n’est pas correctement valorisé.

2. Négliger la répartition des travaux et charges

Au moment de conclure un contrat de viager, il n’y a pas que le montant du bouquet et de la rente qu’il convient de définir entre acheteurs et vendeurs. C’est aussi la répartition des différentes charges qui peut être détaillée. Cette bonne répartition est importante pour éviter l’un des pièges du viager classique qui peut ensuite mener à un conflit et même dériver en justice. La répartition des travaux et des charges est libre mais suit souvent certains principes. D’ailleurs, à défaut, ce sont les dispositions des articles 600 à 616 du Code civil (entretien, grosses réparations) qui s’appliqueront[1].

• Dans le cas d’un viager occupé avec usufruit, seules les grosses réparations sont à prendre en charge par l’acheteur et tous les autres frais reviennent au vendeur, sauf précision dans l’acte de vente.
• Dans le cas d’un viager occupé avec droit d’usage, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l’acheteur. Pour toutes les autres charges et éventuels travaux, la répartition est libre.
• Enfin, dans le cas d’un viager libre, tout est à la charge de l’acheteur.

Il faut anticiper cette répartition et provisionner les éventuels montants nécessaires pour les petites réparations ou au contraire les travaux de plus grande envergure.

Partez du principe qu’avec une vente en viager, le vendeur est considéré comme un locataire. Vous devenez donc en tant qu’acheteur le propriétaire et devez par conséquent honorer tous les travaux et la plupart des charges sauf si une clause spécifique est mentionnée dans le contrat.

Parmi les pièges du viager, une répartition inéquitable ou non détaillée des charges et travaux est souvent la cause d’une opposition entre acquéreurs et vendeurs. Prenez vos dispositions pour éviter ce piège classique.

3. Utiliser le viager pour contourner la loi, un piège à éviter

Le viager est un montage intéressant qui permet de réduire potentiellement le coût d’acquisition d’un bien immobilier, en faisant notamment un pari sur la durée de vie de l’occupant. Une solution que certains ont contournée en se lançant dans l’achat en viager d’un bien immobilier appartenant à un ascendant direct. Acheter la maison ou l’appartement de parents, c’est une façon légale de contourner les droits de succession et de transmettre un patrimoine ? Oui, et non !

Si la vente à des enfants est possible, l’effacement des droits de succession n’est valable que si le contrat ne réserve qu’un droit d’usage et d’habitation (et pas l’usufruit). Pour la vente à un autre membre de la famille – qui n’est pas héritier direct – la vente en viager permettra d’échapper aux droits de succession mais les droits de mutation seront toujours à régler.

Pour éviter d’éveiller les soupçons de l’administration fiscale, il est recommandé de bien étudier les montages possibles et surtout de définir un prix de vente cohérent au regard du marché. Définir un bouquet trop bas ou une rente anormalement faible risque de surprendre les autorités. Une donation déguisée sera alors suspectée et entraînera un contrôle fiscal. Ne tombez pas dans ce piège du viager !

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4. Ne pas lire les clauses intégrées au contrat

Quatrième piège du viager : la mauvaise lecture ou la mauvaise interprétation du contenu du contrat de vente. Un contrat de viager intègre de nombreuses clauses particulières. Elles permettent de prévoir certains événements, notamment la fin du contrat ou encore les difficultés de paiement de la part de l’acheteur. Nous vous recommandons de solliciter les conseils de votre notaire et/ou de vous faire accompagner par un spécialiste pour intégrer des clauses qui vous protègent.

• La clause résolutoire permet au vendeur d’être protégé en cas de non paiement de la rente ou de problème avec le bouquet. Dans ce cas, le contrat de viager peut être rompu si deux rentes successives ne sont pas réglées ou si des retards à répétition sont constatés ;
• La clause de rachat apporte une protection à l’acquéreur et lui permet de se libérer de l’obligation de verser une rente. On parle alors de rachat de rente, moyennant une somme déterminée à l’avance. Cette clause n’est ni obligatoire ni automatique et est dans les faits assez contradictoires avec le principe même du viager… C’est ce qui explique qu’elle reste rare ;
• La clause d’augmentation de la rente peut prévoir le cas où un viager occupé se libère et que le vendeur décide par exemple de rejoindre une maison de retraite. Dans ce cas, la rente pourra être augmentée dans une certaine limite prévue au contrat initial.

Ne négligez pas également les conditions qui encadrent l’éventuelle réévaluation de la rente chaque année selon un indice défini. Il est important de s’intéresser à l’indice pris en réserve pour revoir le montant de la rente pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Tous ces pièges à éviter que nous avons listé doivent vous faire prendre conscience de l’importance de bien prendre le temps d’étudier le montage d’un achat en viager si vous êtes acquéreur. Pour un vendeur, il est important également de privilégier un acheteur avec une situation financière stable et durable, tout en prévoyant dans le contrat les conditions pour une éventuelle sortie de rente anticipée.