Qui paie les travaux dans un viager occupé ?

Avant d’investir en viager, il est important de connaître les particularités de ce type d’achat immobilier. Parmi les nombreuses spécificités du viager, outre le versement d’une rente et d’un bouquet financier initial, la répartition des dépenses afférentes aux travaux du logement n’est pas à négliger. Selon le type de viager et les informations contenues dans l’acte de vente, il reviendra à l’acheteur ou au vendeur de régler certains frais.

Dans le cadre d'un investissement en viager, intéressons nous au cas particulier du paiement des travaux dans un viager occupé.

Par Faustine T.

4 min de lecture

21 décembre 2023

Le principe de répartition des travaux dans un viager occupé

Dans un viager libre, l’entretien courant comme l’ensemble des réparations qui concernent le bien sont à la charge de l’acheteur. Le vendeur ne disposant pas de la nue-propriété et n’occupant pas les lieux, a l’avantage de n’avoir à supporter aucune dépense relative aux travaux. En revanche, cette modalité change avec un viager occupé jusqu’au décès du vendeur.

La règle généralement appliquée est celle prévue dans les articles 605 et suivants du Code civil. Cet article 605 en particulier pose la règle suivante : “l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.”

Plus loin, l’article 606 part lui du principe que l’acheteur est tenu d’honorer les grosses réparations concernant notamment la structure du bien mais que les dépenses courantes sont à la charge de l’occupant.

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La règle qui s’applique par défaut dans un viager occupé peut sembler proche de celle qui concerne un propriétaire bailleur et son locataire. Toutefois, il existe une différence majeure. En location, le propriétaire est supposé prendre en charge le remplacement des équipements en raison de leur vétusté, le locataire lui ne doit assurer que leur entretien et pas leur remplacement.

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Prévoir une répartition des travaux sur-mesure dans un viager occupé

La loi permet de la souplesse et de la flexibilité en matière de conditions propres à la vente d’un bien en viager. Ainsi, pour un viager occupé, il est possible de décider d’une répartition des frais de travaux différente de celle prévue dans le Code civil. Ces conditions doivent être prévues dans le contrat lequel doit avoir recueilli la signature des deux parties.

Cette répartition décidée entre l’acquéreur et le cédant doit ainsi être mentionnée dans l’acte de vente. Vous avez la possibilité d’appliquer les mêmes règles qui existent qu’une mise en location. Le remplacement des équipements rentre ainsi dans le champ pris en charge par le nouveau propriétaire.

Il convient de faire preuve de précision dans la rédaction de l’acte de vente et notamment pour la partie dédiée à la répartition du montant des travaux. Si certains travaux qui incombent en théorie au crédirentier (vendeur) sont transférés au débirentier (acheteur), il peut être pertinent de rédiger une liste avec un détail en nommant les équipements un à un.

Lors d’une vente en viager occupé, c’est très souvent le vendeur qui souhaite procéder à une répartition des travaux différente de celle prévue par défaut. En effet, la répartition classique est plutôt favorable à l’acquéreur. Alors, l’attribution des différents frais peut faire l’objet d’une négociation et amener par exemple à un geste sur le prix de vente.

Un viager occupé peut ne plus être habité par le vendeur mais par un locataire mis en place par celui-ci. Dans ce cas, la répartition de la prise en charge des travaux et de l’entretien courant change. Si le vendeur libère totalement le bien vendu, c’est au locataire que reviennent les charges d’entretien.

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Le difficile arbitrage entre entretien et travaux

Rappelons-le une ultime fois, il est important de faire preuve de rigueur et de précision dans la rédaction de l’acte de vente lorsqu’il s’agit de la répartition des travaux. En effet, la jurisprudence à ce sujet est assez conséquente et de nombreux litiges ont par le passé amené à des décisions… qui peuvent sembler étonnantes.

C’est le cas par exemple pour un litige dans lequel le ravalement de peinture d’une façade sans toucher au gros œuvre a été considéré comme une réparation d’entretien et non pas comme de gros travaux. Cela signifie que c’est au vendeur qu’est revenue l’obligation de régler les frais.

Chaque vente est différente et chaque transaction envisagée peut reposer sur des règles précises qui évitent d’en arriver à un conflit devant les tribunaux. Voilà pourquoi nous vous recommandons d’établir une liste des gros travaux et des grosses réparations qui seront prises en charge par l’acheteur. Tous les éléments qui ne figureront pas dans cette liste seront réputés comme à la charge du vendeur occupant. Précisez-le en ajoutant la mention suivante : “les réparations ou travaux qui ne figurent pas dans la liste sont des interventions d’entretien et resteront à la charge exclusive du bénéficiaire de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation”.

Parmi cette liste de gros travaux, on pourra retrouver les frais de toiture et d’étanchéité, la réfection des façades, les travaux portant sur les parties communes, les éventuelles interventions sur les arrivées d’eau et/ou les évacuations ou encore les mises aux normes de sécurité des équipements (comme par exemple l’ascenseur).

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