Comment se passe un viager occupé ?

des cas, le bien acheté en viager est occupé. Dans ce cas, la règle est claire : le vendeur perçoit chaque mois une somme (la rente) en complément du bouquet réglé initialement. Le bien est vendu mais le cédant peut continuer de l’occuper. Jusqu’à quand ? Avec quelles obligations ?

Pour vous, qui souhaitez investir en viager, voici toutes les règles à connaître pour comprendre comment se passe un viager occupé.

Par Aurélie Q.

6 min de lecture

15 février 2024

Le fonctionnement du viager occupé

Parmi les différents types de viager, on distingue tout d’abord le viager libre, pour lequel le bien est vendu libre de toute occupation et permet à l’investisseur de l’habiter, le louer ou même le revendre. Mais il existe une alternative : le viager occupé. Dans ce cas, le vendeur (ou les vendeurs) conserve un droit d’usage et d’habitation simple ou un usufruit (qui intègre le droit d’habitation ainsi que la possibilité de louer et de percevoir des loyers).

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On dit d’un viager occupé qu’il s’agit d’un démembrement de propriété car le droit d’usage et d’habitation est conservé par le vendeur, mais la nue-propriété bascule est acquise par l’acheteur.

Les atouts d’un investissement avec un viager occupé

Pourquoi investir en viager dans un bien qui reste occupé par le vendeur ? Car vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages avec cette situation particulière.

  • Puisque le bien reste occupé, il est possible de bénéficier d’une décote. Les spécialistes du viager appliquent alors un barème en fonction de l’âge des occupants pour réduire le montant des rentes. On parle plus précisément du droit d’usage d’habitation (DUH) pour désigner cette décote. Elle est souvent proche de 30 % par rapport à une vente « classique » ;

  • Selon le montant du bouquet puis des rentes, il est possible d’utiliser cette solution pour investir sans avoir recours à un crédit bancaire ;

  • Sur le plan fiscal, seule la valeur de nue-propriété du bien doit être déclarée et pas sa pleine propriété puisqu’un démembrement a été effectué. Cela permet de réduire la valeur de son patrimoine immobilier et de ne pas atteindre ou surcharger l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

  • Le bien est occupé jusqu’au décès du vendeur mais peut également faire l’objet d’une occupation pour une période déterminée à l’avance. Cela peut être prévu au contrat au moment de l’achat ;

  • Tout n’est pas figé dans le temps. En effet, le ou les vendeur(s) peuvent aussi procéder à une libération anticipée, notamment pour rejoindre une maison de retraite. Dans ce cas, il s’agira d’un remembrement de propriété qui permettra à l’acquéreur de prendre possession des lieux, de louer le bien voire de le revendre.

Contrairement à un viager libre, un viager occupé nécessite quelques ajustements en ce qui concerne le calcul du prix de vente, et notamment la détermination du montant du capital puis de la rente versée chaque mois.

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Comment sont calculés le bouquet puis la rente dans le cas d’un viager occupé ?

Par opposition à l’achat d’un bien immobilier de manière classique ou même avec un viager libre, le montant total de l’achat nécessite ici la prise en compte de plusieurs critères. Ainsi, le prix de vente correspond à la valeur vénale (c’est-à-dire la valeur que possède le bien immobilier sur le marché au moment de la vente) dont il faut retirer la décote liée à l’occupation.

Comment estimer cette décote ? Les organismes qui proposent des biens en viager utilisent une table de mortalité est un barème qui permet d’appliquer un pourcentage de décote sur la valeur vénale du bien selon l’âge du ou des occupant(s). Le barème viager Daubry fait notamment partie des incontournables. Il prend en compte l’espérance de vie connue et est issu de l’étude de plus de 20 000 contrats viagers.

  • Le montant du bouquet pour un viager occupé pourra atteindre 30 % de la valeur libre ou plus selon l’âge des vendeurs. En effet, lorsque les personnes qui vendent sont âgées, la probabilité de mort brutale est plus élevée… ce qui incite à demander un bouquet élevé. Cette somme est largement négociable et est d’ailleurs souvent au cœur des transactions en viager ;

  • La rente, seconde composante de la rémunération du vendeur dans le cas d’un viager, prend en compte comme nous l’avons évoqué la valeur d’occupation (DUH). Cette rente viagère peut être revalorisée tous les ans, faisant l’objet d’une indexation sur l’indice INSEE des prix à la consommation.

Valeur du bien = DUH + Bouquet + Rente

Le bouquet comme les rentes sont au cœur d’une vente en viager. Ainsi, des clauses sont fréquemment ajoutées à l’acte de vente pour les encadrer. C’est le cas de la clause d’indexation qui permet la révision automatique du montant de la rente chaque année. On note également la clause résolutoire qui permet au vendeur de retrouver la pleine propriété si plusieurs rentes ne sont pas versées. Enfin, il existe également une clause pénale qui permet de conserver le bouquet initialement versé si le contrat de vente est cassé.

Nous évoquons ici le cas général est le plus fréquent mais les modalités de paiement pour un contrat de vente en viager occupé peuvent varier. En effet, plusieurs solutions sont à la disposition des acheteurs et des vendeurs : cumuler bouquet initial + rente viagère, ne prévoir qu’une rente viagère sans bouquet initial, ou à l’inverse ne faire qu’un bouquet sans rente viagère.

Viager occupé : qui paie quoi ?

Dans le cas d’un viager libre, c’est l’acheteur qui doit se charger de tout l’entretien courant mais aussi du règlement des charges afférentes au bien. Dans le cas d’un viager occupé, la règle est plus complexe et dépend des droits conservés par le vendeur.

Dans un viager occupé avec usufruit

Il appartient à l’acheteur de s’occuper des grosses réparations mais les réparations et l’entretien courants ainsi que les taxes et autres factures d’énergie reviennent au vendeur.

Dans un viager occupé avec droit d’usage

Ici, les taxes sont à régler par l’acheteur. Pour le reste, qu’il s’agisse des charges ou des travaux peu importe leur importance, une répartition libre est à définir dans l’acte de vente.

L’un des intérêts du viager occupé est, pour le vendeur, de pouvoir se libérer des charges des travaux de copropriété. Ainsi, lors de la signature de l’acte de vente, il est souvent prévu que ces derniers reviennent au nouveau propriétaire.

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