Quelle est la différence entre un viager libre et occupé ?

Un achat en viager consiste à signer une transaction dans laquelle le bien immobilier est acquis selon une partie de la somme totale versée sous forme de capital (bouquet) puis au moyen de rentes régulières jusqu’à la fin de vie du vendeur. Entre l’acquéreur (le débirentier) et le vendeur (le crédirentier), de nombreux sujets doivent faire l’objet d’une négociation et sont consignés dans le contrat de vente. La question de la forme du viager est notamment centrale : quelle est la différence entre un viager libre et un viager occupé ?

Voici notre éclairage pour vous aider à choisir et bien investir en viager.

Par Faustine T.

6 min de lecture

15 février 2024

Différence entre viager libre et occupé : le cas du viager occupé

Le viager occupé est un type de viager dans lequel le crédirentier continue d’occuper le bien faisant l’objet de la vente. Il s’agit de la forme la plus courante, permettant à l’acquéreur de disposer de la nue-propriété du bien mais de laisser au vendeur sa jouissance. L’acquéreur n’a pas le droit d’usage ni d’habitation tant que le vendeur n’est pas décédé.

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Le prix de vente dans le cas d’un viager occupé

Puisqu’il est occupé, le bien qui fait l’objet de la vente possède une valeur réduite en comparaison avec un viager libre (lire ci-après). Par conséquent, l’acquéreur bénéficie d’une décote liée à l’occupation. On parle plus précisément de décote pour droit d’usage et d’habitation (DUH).

Son montant, exprimé en euros, correspond à la valeur locative multipliée par le nombre d’années d’espérance de vie du vendeur. Ainsi, si le crédirentier est jeune, la décote appliquée sera d’autant plus forte car l’acquéreur prendra possession du bien après un délai plus important (en théorie).

Des barèmes de décote prenant en compte l’espérance de vie existent et sont proposés par les professionnels qui encadrent les ventes en viager ou les notaires.

La répartition des charges en viager occupé, une différence notable

Puisque le bien est occupé, la répartition des charges entre débirentier et crédirentier doit être clairement définie dans le contrat. Selon la convenance de chacun, il peut être décidé d’une répartition personnalisée.

Toutefois, le principe est le suivant : le vendeur continue de payer les charges locatives, comme s’il était locataire de son ancien logement. Les frais d’assurance, la taxe sur les ordures ménagères ou encore les consommations énergétiques et les petites réparations courantes sont à sa charge. Il revient en revanche à l’acquéreur de se charger des frais de copropriété, de la taxe foncière et de prendre en charge les gros travaux.

Les atouts du viager occupé

Acheter en viager occupé, c’est la solution la plus rentable pour investir. En effet, du point de vue de l’acquéreur, il s’agit de la solution la plus abordable car la décote peut réduire de manière forte le prix d’achat.

Les inconvénients du viager occupé

La principale limite du viager occupé provient du fait qu’il est impossible de le mettre en location. Il ne s’agit donc pas d’un investissement locatif comparable aux autres opérations immobilières. Il faut ici attendre le décès du vendeur pour pouvoir mettre le bien à disposition sur le marché. Autre inconvénient, l’investissement avec le viager est un véritable pari… avec un la possibilité de devoir verser pendant très longtemps une rente !

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Différence entre viager libre et occupé : zoom sur le viager libre

Par opposition au viager occupé, le viager est réputé libre lorsque l’acheteur possède la pleine propriété. Cela signifie que le vendeur n’occupe plus le logement. Pour autant, même si l’acquéreur bénéficie de la nue-propriété et de l’usufruit, le modèle de paiement du viager s’applique : après le versement d’un bouquet, il faut chaque mois verser une rente dont le solde interviendra au moment du décès du crédirentier.

Le prix de vente dans le cas d’un viager libre

Avec le viager libre, c’est la valeur vénale du bien qui sert de référence pour déterminer le montant du bouquet puis celui des rentes. Il est fréquent de voir un bouquet correspondre à une portion allant de 20 à 40 % de la valeur vénale. Le pourcentage restant sera alors transformé en rente en prenant en compte l’espérance de vie du vendeur. Pour une personne dont l’espérance de vie est de 8 ans et dont le montant de la rente viagère (valeur vénale – bouquet/espérance de vie) est de 200 000 €, alors les versements équivalent à 25 000 €, soit environ 2 080 €/mois.

La répartition des charges en viager libre

Avec le viager libre, puisque l’acquéreur possède la pleine propriété et que le vendeur n’occupe pas les lieux, l’intégralité des charges doit être supportée par le débirentier. La seule possibilité de répartition des charges intervient dans le cas où le logement est loué. Il pourra alors exiger de son locataire le règlement des éventuelles taxes, impôts et charges locatives qui lui sont propres.

Les atouts du viager libre

On le comprend, puisque le bien est laissé libre dès la date de signature du contrat de vente, l’acquéreur peut en jouir directement. Il est possible donc dès la signature de l’acte authentique de prendre possession des lieux et d’en faire son logement (résidence principale, résidence secondaire) ou de le louer dans le cadre d’un investissement locatif. La revente est également possible. Dans ce cas, le nouvel acquéreur rachètera le contrat en viager. En contrepartie de cette souplesse, il n’est pas possible de bénéficier de la décote qui s’applique pour un viager occupé.

Les inconvénients du viager libre

Si le modèle du viager libre vous intéresse en tant qu’acheteur, sachez que le nombre de biens disponibles sur le marché est rare. Ce modèle reste en effet très restreint du fait de l’absence de décote et de l’attribution de l’ensemble des taxes et des charges à l’acquéreur. Les statistiques à propos des types de viager ne sont pas toujours accessibles. Puisqu’il s’agit d’un marché relativement confidentiel, le détail est peu souvent communiqué.

Toutefois, sur les 5 000 à 6 000 transactions annuelles, on estime que 90 % des viagers sont occupés et que 10 % sont des viagers libres… soit de 500 à 600 mutations par an !

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