Quel est le montant du bouquet dans un viager ?
Pour conclure une vente et investir en viager, deux éléments sont à calculer : le bouquet, c’est-à-dire le capital versé initialement, puis la rente, équivalente à un loyer versé chaque mois. Pour cela, c’est le prix du bien immobilier – sa valeur vénale – qui sert de référence. Ce sont aussi des éléments propres au vendeur et notamment son âge qui sont utilisés.
Voici comment est calculé le montant du bouquet dans le cadre d'un investissement en viager.
Le calcul du montant du bouquet en viager
Commençons par un point définition. Le bouquet désigne la somme versée au vendeur (crédirentier) par l’acheteur (débirentier). Il s’agit d’un premier versement sous forme de capital qui peut ensuite être suivi d’une rente viagère, avec des paiements récurrents (tous les mois ou tous les trimestres).
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Pour définir le montant du bouquet, il n’existe pas une règle immuable. En effet, la loi n’a posé ni montant minimum ni montant maximum. L’usage veut que ce soit une fraction du prix du bien mis en vente en viager qui soit réglée sous la forme de bouquet, le solde étant versé sous forme de rente lorsqu’il y en a (certaines ventes en viager se font sans rente, avec le versement du capital seul).
Le bouquet varie entre 30 et 50 % de la valeur totale estimée du bien. La plupart des contrats en viager présentent ainsi un bouquet à 40 % de la valeur totale.
Cette somme – et le pourcentage que représente le bouquet au regard de la valeur vénale – doivent être inscrits dans le contrat. Le bouquet viendra en déduction du prix de vente pour permettre de calculer ensuite le montant de la rente.
Plus le montant d’un bouquet est élevé, plus il fait baisser celui de la rente viagère.
À l’inverse, un bouquet moins élevé peut permettre d’attirer plus d’investisseurs (pour un paiement au comptant) et pourra donner lieu ensuite à une rente viagère plus haute.
La définition de la proportion correspondant au bouquet est laissée libre entre acheteurs et vendeurs. D’où l’importance de se faire bien accompagner, que l’on souhaite acheter ou vendre en viager, pour bien déterminer cette somme.
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L’âge du vendeur, critère primordial pour déterminer le montant du bouquet en viager
Le principe de calcul de la rente viagère repose sur l’espérance de vie moyenne du vendeur.
Pour simplifier, un vendeur sera payé « intégralement » du prix normal de son logement s’il décède au moment qui correspond à l’espérance de vie prise lors de la signature de l’acte authentique.
Si le vendeur vit plus longtemps que son espérance de vie, l’acheteur paie plus que la valeur théorique et estimée du logement ;
Si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, le total des versements est inférieur à la valeur réelle du bien.
L’âge du vendeur au moment de la signature de l’acte authentique est le critère essentiel. C’est lui qui permet de prendre en compte selon les tables de mortalité et les estimations d’espérance de vie, la durée pendant laquelle il faudra « étaler » les rentes une fois le bouquet réglé.
Exemple de calcul du montant du bouquet dans un viager
Mme Lemère souhaite mettre en vente en viager un bien immobilier qu’elle possède, dont la valeur est de 250 000 €. Âgée de 80 ans, son espérance de vie est estimée à 10,96 ans.
Elle souhaite obtenir un bouquet qui correspond à 30 % de la valeur de son bien, soit 75 000 €. Une fois cette somme versée, la rente viagère sera de :
175 000 € dans le cas d’un viager libre (250 000 – 75 000), à régler avec une rente annuelle de 15 960 € ou 1330,6 €/mois ;
Dans le cas d’un viager occupé, le montant correspondant à la rente sera diminué du droit d’usage et d’habitation. En partant du principe que le loyer mensuel théorique du logement est de 750 €, on obtient alors une rente de 76 360 € (175 000 – 98 640). Elle sera versée à hauteur de 6967 € / an, ou 580,6 € /mois.
Pour le vendeur comme pour l’acheteur, il est important de bien définir à l’avance la répartition entre le montant du bouquet et la rente qui sera versée. Le bon équilibre entre ces deux montants est capital. Pour l’acheteur, il conditionne directement la rentabilité future de l’opération. Pour le vendeur, il s’agit aussi d’une donnée très importante pour avoir une idée des rentrées d’argent futures et ainsi mieux se projeter dans sa gestion de budget.
Les agences immobilières spécialisées en matière de viager peuvent proposer des simulations avec des bouquets dont le pourcentage varie. On peut alors mieux comprendre la répartition et faire un choix éclairé. Puisque le bouquet influence directement le montant de la rente, il est important de trouver le bon équilibre. Entre versement d’un capital immédiat ou revenu complémentaire dans le temps, à chaque vendeur de définir sa priorité. Le meilleur choix est personnel. Il dépend de l’âge, de la valeur du bien immobilier, des besoins et des projets futurs…