Quel est le montant du bouquet dans un viager ? Voici comment le calculer

Pour conclure une vente et investir en viager, deux éléments sont à calculer : le bouquet, c’est-à-dire le capital versé initialement, puis la rente, équivalente à un loyer versé chaque mois. Pour cela, c’est le prix du bien immobilier – sa valeur vénale – qui sert de référence. Ce sont aussi des éléments propres au vendeur et notamment son âge qui sont utilisés.

Le montant du bouquet dans un viager est fixé en fonction de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et des conditions du contrat. Généralement, il représente 20 à 30 % de la valeur du bien, le reste étant payé sous forme de rente. Le calcul du bouquet viager dépend de la situation financière des parties et des modalités prévues. Rentrons dans le détail du calcul du montant du bouquet dans le cadre d’un investissement en viager.

Qu’est-ce qu’un bouquet dans un viager ?

Un bouquet dans un viager est une somme d’argent versée comptant au vendeur au moment de la signature du contrat. Ce montant est fixé librement entre les parties et représente une partie de la valeur totale du bien. Le bouquet est généralement complété par une rente viagère mensuelle ou annuelle.

Le bouquet est un élément clé du contrat de viager. Il est facultatif, mais souvent pratiqué pour fournir au vendeur une somme immédiate, tandis que le reste de la valeur du bien est réparti sous forme de rentes.

Le bouquet d’un viager peut être financé par :

1. L’acheteur lui-même, en utilisant ses économies ou un apport personnel pour régler cette somme comptant.
2. Un crédit immobilier spécifique, certaines banques proposent des prêts adaptés pour le financement d’un viager, bien que cela soit moins courant qu’un crédit classique.
3. Des aides familiales, dans certains cas, des proches peuvent aider à financer le bouquet en prêtant ou en offrant une partie de la somme nécessaire.

Le calcul du montant du bouquet en viager

Le bouquet est donc la somme versée au vendeur (crédirentier) par l’acheteur (débirentier). Il s’agit d’un premier versement sous forme de capital qui peut ensuite être suivi d’une rente viagère, avec des paiements récurrents (tous les mois ou tous les trimestres).

Pour définir le montant du bouquet, il n’existe pas une règle immuable. En effet, la loi n’a posé ni montant minimum ni montant maximum. L’usage veut que ce soit une fraction du prix du bien mis en vente en viager qui soit réglée sous la forme de bouquet, le solde étant versé sous forme de rente lorsqu’il y en a (certaines ventes en viager se font sans rente, avec le versement du capital seul).

Le bouquet varie entre 30 et 50 % de la valeur totale estimée du bien. La plupart des contrats en viager présentent ainsi un bouquet à 40 % de la valeur totale. Pour connaitre le prix d’un bien, on peut réaliser dans un premier temps une estimation de maison sans inscription immédiate via des plateformes en ligne qui, avec des données à jour, vont donneront une idée précise de sa valeur. Dans un second temps, un professionnel affinera cette estimation, et c’est sur celle-ci que vous définirez le prix du bien.

Cette somme – et le pourcentage que représente le bouquet au regard de la valeur vénale – doivent être inscrits dans le contrat. Le bouquet viendra en déduction du prix de vente pour permettre de calculer ensuite le montant de la rente.

• Plus le montant d’un bouquet est élevé, plus il fait baisser celui de la rente viagère.
• À l’inverse, un bouquet moins élevé peut permettre d’attirer plus d’investisseurs (pour un paiement au comptant) et pourra donner lieu ensuite à une rente viagère plus haute.

La définition de la proportion correspondant au bouquet est laissée libre entre acheteurs et vendeurs. D’où l’importance de se faire bien accompagner, que l’on souhaite acheter ou vendre en viager, pour bien déterminer cette somme.

L’âge du vendeur, critère primordial pour déterminer le montant du bouquet en viager

Le principe de calcul de la rente viagère repose sur l’espérance de vie moyenne du vendeur.

Pour simplifier, un vendeur sera payé « intégralement » du prix normal de son logement s’il décède au moment qui correspond à l’espérance de vie prise lors de la signature de l’acte authentique.

• Si le vendeur vit plus longtemps que son espérance de vie, l’acheteur paie plus que la valeur théorique et estimée du logement ;
• Si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, le total des versements est inférieur à la valeur réelle du bien.

L’âge du vendeur au moment de la signature de l’acte authentique est le critère essentiel. C’est lui qui permet de prendre en compte selon les tables de mortalité et les estimations d’espérance de vie, la durée pendant laquelle il faudra « étaler » les rentes une fois le bouquet réglé.

Pour déterminer le montant du bouquet puis des rentes, on prend en compte l’âge du vendeur et on lui applique un coefficient diviseur correspondant à son âge. Ce coefficient se retrouve dans les barèmes de mortalité.

Exemple de calcul du montant du bouquet dans un viager

Mme Lemère souhaite mettre en vente en viager un bien immobilier qu’elle possède, dont la valeur est de 250 000 €. Âgée de 80 ans, son espérance de vie est estimée à 10,96 ans.

Elle souhaite obtenir un bouquet qui correspond à 30 % de la valeur de son bien, soit 75 000 €. Une fois cette somme versée, la rente viagère sera de :

• 175 000 € dans le cas d’un viager libre (250 000 – 75 000), à régler avec une rente annuelle de 15 960 € ou 1330,6 €/mois ;
• Dans le cas d’un viager occupé, le montant correspondant à la rente sera diminué du droit d’usage et d’habitation. En partant du principe que le loyer mensuel théorique du logement est de 750 €, on obtient alors une rente de 76 360 € (175 000 – 98 640). Elle sera versée à hauteur de 6967 € / an, ou 580,6 € /mois.

Pour le vendeur comme pour l’acheteur, il est important de bien définir à l’avance la répartition entre le montant du bouquet et la rente qui sera versée. Le bon équilibre entre ces deux montants est capital. Pour l’acheteur, il conditionne directement la rentabilité future de l’opération. Pour le vendeur, il s’agit aussi d’une donnée très importante pour avoir une idée des rentrées d’argent futures et ainsi mieux se projeter dans sa gestion de budget.

Les agences immobilières spécialisées en matière de viager peuvent proposer des simulations avec des bouquets dont le pourcentage varie. On peut alors mieux comprendre la répartition et faire un choix éclairé. Puisque le bouquet influence directement le montant de la rente, il est important de trouver le bon équilibre. Entre versement d’un capital immédiat ou revenu complémentaire dans le temps, à chaque vendeur de définir sa priorité. Le meilleur choix est personnel. Il dépend de l’âge, de la valeur du bien immobilier, des besoins et des projets futurs…

Le bouquet est-il imposable ?

Dans le cadre d’une vente en viager, le bouquet — somme versée comptant au vendeur lors de la signature de l’acte — est généralement exonéré d’impôt. Cette exonération s’applique notamment lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur ou qu’il est détenu depuis plus de 30 ans. En revanche, la rente viagère perçue est soumise à l’impôt sur le revenu, avec un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.