Est-ce intéressant d’acheter en viager ?

Est-ce intéressant d'acheter en viager ?

Dernières modifications le vendredi 13 janvier 2023, 1:04

Le viager est l’une des solutions qui permet d’investir dans l’immobilier. Mais son fonctionnement particulier a de quoi déstabiliser. Il repose sur un démembrement et dans la plupart des cas sur un versement de la somme fractionné entre bouquet et rente. Pas toujours simple à comprendre. Alors, au final, est-ce intéressant d’acheter en viager ? Voici un comparatif des avantages et des limites de ce modèle.

Comprendre le fonctionnement du viager avant d’investir

Ne représentant qu’un peu plus de 1 % du total des transactions en France, avec 4 000 à 5 000 ventes chaque année, le viager est largement confidentiel. Pourtant, conclure un viager peut apporter de nombreux avantages tant du côté de l’investisseur que du vendeur. Pour le mesurer, il est important au préalable de comprendre le fonctionnement du viager.

Il s’agit, pour rappel, d’un contrat qui permet à une personne qui souhaite se séparer d’un bien (crédirentier) en cédant la propriété à un acquéreur (débirentier). On procède alors à un démembrement, c’est-à-dire à une séparation entre la nue-propriété et l’usage du bien immobilier. On distingue le viager libre, dans lequel l’acquéreur peut disposer directement du logement pour y vivre ou le louer, du viager occupé. Dans ce second cas, majoritaire, le vendeur continue à occuper son logement.

Pourquoi investir en viager ?

Quel est l’intérêt de choisir ce modèle d’investissement dans lequel le vendeur continue d’occuper son bien ? Tout d’abord, car le viager propose des conditions financières plus abordables mais aussi un modèle d’investissement qui permet selon les cas de se passer d’un crédit bancaire. Enfin, il peut également s’agir d’un excellent véhicule d’investissement pour limiter la valeur de son patrimoine et ainsi en réduire le poids au niveau fiscal.

Acheter en viager, une solution intéressante pour profiter d’un prix plus bas

Le premier atout d’investir en viager concerne le prix d’acquisition qui bénéficie d’une décote. En effet, dans le cadre de l’achat d’un viager occupé, la valeur vénale du bien est diminuée du droit d’usage et d’habitation (DUH) concédé au vendeur. Cette somme, que l’on peut assimiler aux loyers que vous auriez perçus en bénéficiant de la pleine propriété, va venir réduire le coût d’achat total.

Ensuite, selon l’âge ou des occupant(s), un barème de viager sera utilisé pour déterminer l’espérance de vie est donc le montant du bouquet à régler puis la rente versée de manière périodique (chaque mois ou chaque trimestre). En résumé, en cumulant à la fois le montant des loyers observés dans le secteur pour un bien comparable et le profil des vendeurs (âge), il est possible de bénéficier d’une décote souvent importante.

L’achat en viager, le modèle intéressant pour se passer d’un crédit bancaire

Obtenir un financement bancaire pour pouvoir acquérir un logement, cela devient parfois compliqué. Pour un premier achat ou pour un investissement si vous avez déjà un crédit en cours de remboursement, vous essuyez peut-être des refus de la part des établissements bancaires. Le viager est une possibilité à explorer.

Puisque le prix d’achat est décomposé entre le bouquet initial puis les rentes, il est possible de mobiliser un apport personnel pour financer le bouquet puis de verser chaque mois une rente, en définissant à l’avance l’effort que vous pouvez fournir.

Voilà comment, en apportant environ 30 % de la valeur vénale du bien à l’origine puis en versant chaque mois une rente, vous pouvez devenir propriétaire sans intérêts, sans avoir besoin d’emprunter. Il convient toutefois de bien déterminer le type de bien en viager que vous pouvez cibler pour obtenir cet équilibre et ne pas avoir recours à un crédit auprès d’une banque.

Investir avec le viager pour profiter de conditions fiscales intéressantes

Terminons ce tour d’horizon pour évaluer la pertinence d’un investissement en viager en nous intéressant à la fiscalité. Ainsi, si c’est du côté du vendeur que la fiscalité est la plus intéressante, vous pouvez également bénéficier de plusieurs avantages en étant acheteur.

Dans le cas d’un viager libre, si vous devez déclarer l’intégralité de la valeur du bien que vous achetez, vous pouvez en revanche inscrire au passif la valeur capitalisée de la rente viagère. Cela permet de réduire l’estimation de votre patrimoine.

Dans le cas d’un viager occupé, la valeur du bien acquis peut être réduite en prenant en compte la valeur d’occupation du vendeur. En clair, vous n’avez que la nue-propriété à déclarer à l’administration, ce qui peut vous permettre de réduire votre impôt sur la fortune immobilière (IFI), voire d’y échapper grâce à cette évaluation moindre du bien concerné.

La rentabilité d’un achat en viager

Investir avec un viager, c’est aussi bénéficier d’une rentabilité très intéressante. Selon les différents baromètres et autres études qui concernent ce type de placement, il s’agit d’un secteur de niche mais avec une excellente plus-value possible et une rentabilité forte chaque année. Ainsi, celle-ci est comprise entre 6 et 8 %[1].

Alors que les placements sur livret peinent à compenser l’augmentation des prix, que l’assurance-vie dépasse rarement 2 % et que l’immobilier locatif se situe plutôt à 4 %, on comprend que le viager est une opportunité. Le prix de vente et le mix bouquet/rente est la clé pour obtenir une rentabilité forte.

Il faut prendre le temps de comprendre les différentes formules de calcul pour obtenir une rentabilité nette (une fois les impôts payés) et optimiser l’opération, qui va dynamiser et diversifier votre patrimoine.


[1] Chiffre Institut d’expertise et de formation au viager (IEFV)

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