Viager sans rente : comment ça marche ?

Si le principe général de la vente en viager veut que celle-ci soit composée d’un capital (bouquet) versé au moment de la signature du contrat puis de mensualités (rentes), il existe des exceptions. C’est le cas avec le viager sans rente. Dans ce cas, le prix est payé au comptant avec le bouquet, sans rente viagère.

Intéressons-nous à ce modèle sans rente pour investir en viager.

Par Faustine T.

6 min de lecture

15 février 2024

Le principe du viager sans rente

Si vous êtes familier avec le fonctionnement du viager classique, modèle dans lequel l’acheteur (débirentier) règle un bouquet et une rente à vie au vendeur (crédirentier), alors le viager sans rente peut vous surprendre. Il s’agit d’une formule alternative de transaction en viager, dans laquelle le règlement financier n’intervient qu’une seule fois. Un capital, aucune rente viagère.

Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur récupère la nue-propriété du bien et paye au vendeur la totalité du prix exigé (lire ci-après pour comprendre la méthode de calcul de la valeur d’un bien dans un viager sans rente). Ensuite, le vendeur continue à disposer de l’usufruit du bien vendu et peut occuper ou non son logement jusqu’à son décès. La pleine propriété acquise par le nouvel acquéreur ne sera en réalité effective qu’au moment de la disparition du vendeur.

Il s’agit d’une vente classique ? Pas tout à fait, puisque le vendeur continue à occuper jusqu’à son décès les lieux ou non, et la pleine propriété n’est pas transférée avant le décès. En effet, un viager sans rente peut prendre la forme d’un viager occupé ou d’un viager libre. Mais alors, pourquoi choisir cette forme de viager ?

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Sur le plan juridique, un contrat de viager sans rente revient à signer une vente en pleine propriété par laquelle le vendeur conserve le droit de rester vivre chez lui à vie. On parle de « bail à vie ».

Les avantages du viager sans rente

Du côté de l’investisseur, le viager sans rente est une solution pour acquérir un bien avec un prix inférieur à la valeur vénale normalement exigée. Certes, le bouquet à régler est ici plus important que pour un viager classique, du fait de l’absence de rente, mais le coût global reste largement inférieur à celui d’une transaction ordinaire. En effet, le vendeur continue d’utiliser le bien, ce qui réduit le montant du bouquet. De quelle proportion ? Le montant du bouquet (exprimé selon un pourcentage de la valeur vénale estimée) doit faire l’objet d’une négociation avec le vendeur.

Second grand avantage du côté acheteur, la meilleure vision financière qu’apporte un viager sans rente. Par opposition à un viager classique qui nécessite le paiement chaque mois d’une rente jusqu’au décès du vendeur, on connaît ici précisément le coût de l’opération. Si le paiement d’une rente à vie peut rendre l’achat d’un bien en viager difficilement rentable, l’achat avec un capital versé en une fois rend l’investissement bien moins dangereux. D’ailleurs, sur le plan financier, ce type d’opération peut être financé à l’aide d’un crédit immobilier et même avec une garantie hypothécaire… ce que ne permet pas un viager classique dont le paiement du bouquet est souvent demandé en fonds propres !

Et pour un vendeur, pourquoi vendre en utilisant le viager sans rente ?

Pour se décharger du règlement de nombreuses charges et pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse (pas de rente viagère imposable à l’impôt sur le revenu). Il s’agit également d’une solution intéressante pour maximiser les chances de trouver un acheteur car le risque associé à la rente viagère disparaît et peut intéresser plus d’investisseurs.

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Les inconvénients d’un viager sans rente

Comme pour un viager classique avec rente et occupé, il n’est pas possible pour l’acquéreur de bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation. Celui-ci reste au vendeur. Il s’agit là de la première limite : un viager sans rente occupé ne permet pas de disposer du bien dès son achat. Comme pour un viager classique avec rente, il faudra attendre le décès du vendeur pour en jouir pleinement.

Deuxième inconvénient, la répartition des charges reste souvent majoritairement attribuée à l’acheteur. Cela signifie qu’il faut notamment régler les différentes taxes et frais liés à la propriété mais aussi prévoir les dépenses en cas de grosses réparations. Du côté du vendeur en revanche, il s’agit d’une solution intéressante pour réduire sa taxation et ne plus avoir à honorer la taxe foncière et les travaux ou dépenses exceptionnelles.

Enfin, il ne faut pas négliger le montant du bouquet qui sera ici plus élevé en l’absence de toute rente.

Calculer le prix d’un bien immobilier dans un viager sans rente

Avec un viager sans rente, c’est la valeur vénale du bien sur le marché immobilier diminuée du droit d’usage et d’habitation qui sert de base au calcul du capital versé. Il convient donc d’estimer à la fois le prix de vente possible et la valeur du droit d’usage d’habitation (DUH) au regard de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur.

On obtient alors un prix qui cumule tant le bouquet que le montant des rentes. Mais ici, le cumul des rentes théoriques et du bouquet va aboutir au montant du capital versé.

  • Pour un vendeur âgé, avec une espérance de vie réduite, le cumul des rentes théoriques sera faible ;

  • À l’inverse, pour un vendeur avec une espérance de vie élevée et un montant du bouquet réduit, le montant des rentes théoriques sera lui plus élevé.

Le prix de vente en viager sans rente correspond in fine à la valeur vénale diminuée du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

Prenons un exemple d'un viager sans rente :

Mme Lucas possède un bien dont la valeur est estimée à 1 000 000 €. Âgée de 81 ans, elle souhaite vendre en viager occupé. Son Droit d’Usage et d’Habitation est estimé à 250 000 €, soit 25 % de la valeur vénale. Le prix de vente en viager sans rente est donc de 750 000 €, composé à 30 % du bouquet et à 70 % des rentes qui auraient en théorie été versées avec une vente en viager classique.

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