Quels sont les avantages et les inconvénients du viager ?
Faire le choix d’un achat (ou d’une vente) en viager, c’est choisir un modèle de transaction particulier. En effet, contrairement à une vente immobilière classique, le viager possède des règles propres, parfois méconnues. Confidentiel – on estime que moins de 1% des ventes se font en viager chaque année – le viager possède de nombreux avantages mais aussi des inconvénients.
En voici le détail pour vous aider à préparer votre projet si vous voulez investir en viager.
Les avantages et les inconvénients du viager pour le vendeur
Mettons-nous à la place d’un vendeur qui choisit le viager pour mettre en vente un bien immobilier. De par son fonctionnement, le viager est destiné en priorité aux personnes âgées. Il concerne les seniors et notamment les personnes âgées de 80, 90 ans et plus. Pour eux, choisir ce fonctionnement apporte deux grands avantages :
Tout d’abord, la rente viagère versée chaque mois peut constituer un complément de retraite. Pour les personnes avec une pension réduite ou qui ont envie d’améliorer leur train de vie, le viager est un levier puissant.
La rente viagère est versée sans avoir besoin de quitter son logement. En effet, dans le cas d’un viager occupé, le vendeur continue à vivre dans son logement et à en profiter jusqu’à son décès.
Pour un vendeur, le viager permet de cumuler une rentrée d’argent – avec le bouquet et les rentes – sans changer son quotidien, en restant dans son logement. Cela ne signifie donc pas un changement radical de style de vie : pas de déménagement, pas de nécessité de trouver un nouveau logement.
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Face à ces avantages, il existe également des inconvénients.
Bien que la vente en viager repose sur un contrat et que celui-ci doit être respecté pour que la vente arrive à son terme, il existe un risque de défaut de la part de l’acheteur. Celui-ci peut par exemple décider de stopper le versement de la rente. Heureusement, des protections existent pour le vendeur qui conservera son bien ainsi que les paiements déjà réalisés.
Deuxième inconvénient, la transmission aux éventuels héritiers peut être contraignante. En choisissant la vente en viager à une personne qui n’est pas de la famille, le patrimoine ne pourra pas faire l’objet d’une transmission au décès. Cette solution est ainsi à envisager en prenant bien en compte la question de l’héritage.
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Les avantages et les inconvénients du viager pour l’acheteur
L’achat en viager est une solution pour qui veut se lancer dans l’investissement. Mais, contrairement à d’autres formes et notamment à l’investissement locatif classique, le viager apporte de vrais atouts financiers, mais aussi des limites pratiques.
Premier avantage, le prix. Le prix en lui-même peut être inférieur à la valeur du marché si le vendeur décède avant la date d’espérance de vie prévue. Au contraire, il peut être en décalage et trop élevé avec la réalité du marché si le vendeur dépasse l’espérance de vie. Mais alors, pourquoi parle-t-on d’avantage sur le prix ? Car le paiement intervient de manière progressive, grâce à des rentes dont le montant peut être relativement bas au regard de ce qu’il faudrait verser chaque mois avec un crédit bancaire.
Le financement fait d’ailleurs partie du second grand avantage côté acheteur avec le viager. Il s’agit d’un montage qui permet de devenir propriétaire sans avoir recours à un crédit bancaire. Vous pouvez en effet mobiliser un apport personnel pour payer le bouquet puis fixer un montant de rente viagère que vous pouvez honorer sans emprunter. L’idée de se constituer un patrimoine sans entamer votre capacité d’endettement, ce qui vous protège pour d’autres projets.
Si le viager n’émerge pas parmi les types de ventes immobilières les plus fréquentes en France, c’est qu’ il s’agit d’une solution avec plusieurs limites.
Premier inconvénient, la disponibilité du logement est imprévisible. Dans le cas d’un viager occupé, il faudra attendre le décès du vendeur pour pouvoir récupérer l’usage du bien. Mais dans certains cas, s’il s’agit d’un viager occupé car loué par le vendeur, il faudra attendre la fin du bail… difficile donc de se projeter et de pouvoir mettre en place une stratégie de location et de rentrée d’argent avec un bien acheté en viager.
Deuxième inconvénient pour l’acheteur avec le viager, le risque de surpayer le bien. Si, comme nous l’avons évoqué, le prix peut être un avantage du viager, il peut aussi s’agir d’un inconvénient lorsque le versement se prolonge. Dans ce cas, la rente viagère versée va au-delà de la date théorique d’espérance de vie du vendeur. On parle du « risque de longévité » car on ne connaît pas à l’avance la durée pour laquelle court l’engagement. L’opération peut tourner au gouffre financier.