Quelle est la différence entre un viager libre et occupé ?

Puisqu’il est occupé, le bien qui fait l’objet de la vente possède une valeur réduite en comparaison avec un viager libre (lire ci-après). Par conséquent, l’acquéreur bénéficie d’une décote liée à l’occupation. On parle plus précisément de décote pour droit d’usage et d’habitation (DUH).

Son montant, exprimé en euros, correspond à la valeur locative multipliée par le nombre d’années d’espérance de vie du vendeur. Ainsi, si le crédirentier est jeune, la décote appliquée sera d’autant plus forte car l’acquéreur prendra possession du bien après un délai plus important (en théorie).

Puisque le bien est occupé, la répartition des charges entre débirentier et crédirentier doit être clairement définie dans le contrat. Selon la convenance de chacun, il peut être décidé d’une répartition personnalisée.

Toutefois, le principe est le suivant : le vendeur continue de payer les charges locatives, comme s’il était locataire de son ancien logement. Les frais d’assurance, la taxe sur les ordures ménagères ou encore les consommations énergétiques et les petites réparations courantes sont à sa charge. Il revient en revanche à l’acquéreur de se charger des frais de copropriété, de la taxe foncière et de prendre en charge les gros travaux.

Acheter en viager occupé, c’est la solution la plus rentable pour investir. En effet, du point de vue de l’acquéreur, il s’agit de la solution la plus abordable car la décote peut réduire de manière forte le prix d’achat.

La principale limite du viager occupé provient du fait qu’il est impossible de le mettre en location. Il ne s’agit donc pas d’un investissement locatif comparable aux autres opérations immobilières. Il faut ici attendre le décès du vendeur pour pouvoir mettre le bien à disposition sur le marché. Autre inconvénient, l’investissement avec le viager est un véritable pari… avec un la possibilité de devoir verser pendant très longtemps une rente !

Avec le viager libre, c’est la valeur vénale du bien qui sert de référence pour déterminer le montant du bouquet puis celui des rentes. Il est fréquent de voir un bouquet correspondre à une portion allant de 20 à 40 % de la valeur vénale. Le pourcentage restant sera alors transformé en rente en prenant en compte l’espérance de vie du vendeur. Pour une personne dont l’espérance de vie est de 8 ans et dont le montant de la rente viagère (valeur vénale – bouquet/espérance de vie) est de 200 000 €, alors les versements équivalent à 25 000 €, soit environ 2 080 €/mois.

Avec le viager libre, puisque l’acquéreur possède la pleine propriété et que le vendeur n’occupe pas les lieux, l’intégralité des charges doit être supportée par le débirentier. La seule possibilité de répartition des charges intervient dans le cas où le logement est loué. Il pourra alors exiger de son locataire le règlement des éventuelles taxes, impôts et charges locatives qui lui sont propres.

On le comprend, puisque le bien est laissé libre dès la date de signature du contrat de vente, l’acquéreur peut en jouir directement. Il est possible donc dès la signature de l’acte authentique de prendre possession des lieux et d’en faire son logement (résidence principale, résidence secondaire) ou de le louer dans le cadre d’un investissement locatif. La revente est également possible. Dans ce cas, le nouvel acquéreur rachètera le contrat en viager. En contrepartie de cette souplesse, il n’est pas possible de bénéficier de la décote qui s’applique pour un viager occupé.

Si le modèle du viager libre vous intéresse en tant qu’acheteur, sachez que le nombre de biens disponibles sur le marché est rare. Ce modèle reste en effet très restreint du fait de l’absence de décote et de l’attribution de l’ensemble des taxes et des charges à l’acquéreur. Les statistiques à propos des types de viager ne sont pas toujours accessibles. Puisqu’il s’agit d’un marché relativement confidentiel, le détail est peu souvent communiqué.