Calcul des revenus fonciers

Ainsi, selon le montant des loyers que vous percevez, les dépenses que vous avez à supporter ou encore vos futurs projets, vous devez vous orienter vers le régime réel ou le régime micro-foncier. En appliquant les règles de déductibilité et d’abattement, vous allez obtenir votre revenu foncier imposable.

• Lorsque votre revenu foncier ne dépasse pas 15 000 €, alors c’est le régime simplifié d’imposition (régime micro-foncier) qui s’applique. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % valant pour l’ensemble des charges est à appliquer.

• Lorsque les revenus fonciers dépassent 15 000 €, ou si en tant qu’investisseur, vous faites le choix de renoncer à l’application du régime micro-foncier, alors vous pouvez utiliser le régime réel. Dans ce cas, les revenus imposables sont issus de la différence entre le total des recettes encaissées et les frais supportés pour leur montant réel.

Le choix entre régime micro-foncier et régime réel impacte directement la manière dont vos revenus fonciers seront imposés, et par conséquent, votre rentabilité nette après impôts.

Le régime micro-foncier est particulièrement attractif pour sa simplicité. Si vous encaissez moins de 15 000 € par an de revenus locatifs hors charges et taxes, vous pouvez prétendre à cet avantage. Faites ce choix par défaut si vous supportez peu de charges.

C’est le régime idéal pour vous si vous cherchez à minimiser la gestion administrative liée à votre investissement immobilier, puisque le calcul du revenu foncier imposable est automatiquement effectué par l'administration fiscale.

Le régime réel d’imposition présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il permet de déduire le montant total des charges et ainsi d’aller plus loin que l’abattement forfaitaire de 30 %. Cette déduction peut amener à la constatation d’un déficit foncier. Il faut toutefois bien respecter la liste indicative des charges déductibles pour leur montant réel communiquée dans le code général des impôts. Il est par exemple impossible de déduire les dépenses de construction, de reconstruction ou encore d’agrandissement qui sont exclues de ce dispositif du régime réel.

Même si vous percevez moins de 15 000 € de revenus locatifs par an, il peut être pertinent d'envisager le régime réel (vous devez effectuer une demande pour en bénéficier), en particulier si vous avez des charges réelles plus importantes. Ce régime est particulièrement adapté si :

• Vous avez engagé ou prévoyez des frais significatifs pour des travaux de rénovation, d'amélioration ou d'entretien ;

• Vos charges effectives (intérêts d'emprunt, taxes, frais de gestion, travaux...) sont supérieures à 30 % de vos revenus locatifs.

En déclarant ces charges sous le régime réel, vous pouvez diminuer votre base imposable, potentiellement en-deçà de l'abattement atteignable avec le régime du micro-foncier.

Prenons l’exemple d’un couple qui possède en bien qui génère 12 000 € de loyer (1000 € par mois). En estimant des montants de taxe foncière, d’intérêts d’emprunts ou encore de dépenses pour travaux, on peut obtenir une comparaison entre le montant de l’impôt dû selon que l’on soit au régime réel ou au régime micro foncier.

Nous prendrons dans cet exemple un taux de prélèvement à l’IR fictif de 30 %. Toutes les sommes indiquées ne sont que des exemples. Utilisez cette démonstration pour effectuer votre propre simulation de revenus fonciers et d’imposition de ces derniers.

Dans notre exemple, l’ensemble des charges qui pèsent sur l’investissement rendent le régime réel plus intéressant. Toutefois, en l’absence de travaux, le régime réel aurait apporté exactement le même avantage que le régime micro-foncier.

Comme nous l’avons vu, il est possible de bénéficier du régime réel même si vous bénéficiez du régime micro-foncier par défaut. Cela peut vous concerner si le forfait ne couvre pas la totalité des charges que vous engagez. On dit alors que vous utilisez l’option pour basculer au régime réel. Dès lors que cette option est active, elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal pour une durée minimale de trois ans.

Après trois années (ou plus) en régime réel, vous pouvez revenir au régime micro-foncier quand vous le voulez.