SCPI ou investissement locatif : que choisir ?

En France, l’immobilier est plébiscité par les investisseurs car il permet de sécuriser son patrimoine et de miser sur un actif tangible qui a tendance avec le temps à s’apprécier. Qu’il s’agisse de générer un complément de revenus ou de préparer un passage à la retraite, l’immobilier répond à de nombreuses stratégies d’investissement. À condition toutefois de choisir le bon type de placement. Il est possible d’investir dans des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), ou de détenir en direct un bien immobilier voire plusieurs.

L’investissement immobilier en direct repose sur le même principe que l’achat d’une résidence principale. Vous pouvez financer l’achat avec votre épargne et avoir recours si nécessaire à un prêt bancaire. Mais, à l’inverse de votre résidence principale, vous allez ici tirer des revenus grâce à la mise en location du bien.

Le succès de cet investissement dépend des choix que vous opérez. À vous de trouver le bien cohérent pour lequel une demande locative existe. Au-delà de la demande, il faut également s’intéresser à tous les frais annexes à l’acquisition. Charges de copropriété, taxe foncière, éventuels travaux, vous allez devoir honorer toutes les dépenses relatives à la propriété d’un bien qui viendront s’imputer sur les revenus locatifs.

Choisir d’investir dans des parts de SCPI plutôt que dans un bien immobilier en direct, c’est s’orienter vers un véhicule d’investissement dont vous n’avez pas à vous occuper sur le plan gestion. En effet, c’est la SCPI qui va collecter les fonds des différents investisseurs et ensuite les utiliser pour acheter et mettre en location des biens. Il peut s’agir d’immeubles de logements, de bureaux, de commerces ou encore d’entrepôts.

Il existe une grande variété de SCPI ce qui vous permet d’investir dans une société ultra spécialisée sur un type d’immobilier ou au contraire diversifiée. Vous pouvez également choisir une SCPI qui se focalise sur une métropole ou une région ou au contraire possède une stratégie plus globale à l’échelle française et européenne.

La grande différence avec l’investissement direct est simple : une SCPI possède une capitalisation de plusieurs millions d’euros voire même plusieurs milliards d’euros là où un patrimoine que vous détenez en direct aura une portée bien plus réduite.

Ainsi, outre une prise en charge globale de toutes les formalités, vous devenez un investisseur dont la prise de risque est mutualisée avec les autres participants. De plus, cette prise de risque et notamment le risque locatif et le risque d’impayés sont aussi amoindris car ils reposent sur une pluralité de biens. Il est plus difficile de se constituer un parc avec cette exposition au risque réduite lorsque l’on choisit l’investissement locatif direct.

Lorsque vient le moment du choix entre investissement locatif ou SCPI, une solution doit nécessairement émerger selon votre stratégie du moment. Mais, dans la durée, ces deux solutions d’investissement ne s’opposent pas. Au contraire, elles peuvent être complémentaires.

Choisissez l’investissement locatif si vous vous sentez une âme d’entrepreneur et que vous avez envie de vous impliquer dans la détention de votre patrimoine. De la réalisation des travaux en passant par la rédaction du bail et le choix des locataires, vous pouvez tout faire. Cette liberté est perçue par certains pour une contrainte mais elle peut vous apporter un très bon rendement.

Notez d’ailleurs en parlant de fiscalité que les revenus fonciers sont toujours soumis à l’impôt sur le revenu, qu’il soit généré par une SCPI ou un investissement locatif. Une solution pour échapper en partie à l’impôt et réduire l’assiette fiscale consiste à emprunter ou à miser sur des produits qui donnent le droit à un avantage (Pinel, Malraux). Dans le cas où vous possédez déjà un taux d’imposition élevé et que le sujet de la fiscalité vous importe, prenez le temps d’échanger avec un conseiller en patrimoine pour faire un état de votre situation et définir les bons arbitrages.