Quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ?

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) et les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont des sociétés immobilières qui permettent d’investir dans la pierre. Il existe toutefois des différences tant en matière de méthode d’investissement que de rémunération. Une SCI permet d’investir dans l’immobilier physique en détenant directement un patrimoine. Une SCPI est en revanche un pur produit d’investissement financier, qui fait partie de la famille de la pierre-papier.

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Chaque solution poursuit également des objectifs différents (nature du patrimoine, obligations en matière de gestion, rendements, etc.). Il est indispensable de connaître les grandes différences avant d’investir en SCPI ou en SCI.

SCI et SCPI, les principales différences à connaître

Entre SCI et SCPI, Il est facile de faire le rapprochement et de confondre ces deux solutions d’investissement dans l’immobilier. Pourtant, de l’investissement initial en passant par la rémunération possible ou même les types de biens détenus, il existe en réalité peu de points communs.

Pour vous permettre de bien comprendre, commençons par une définition de chaque véhicule d’investissement.

Une SCPI est un produit d’investissement immobilier qui permet d’acheter des parts d’une société qui détient un parc de biens. La société de gestion achète, vend et met en location des biens qui génèrent des loyers. Au prorata du nombre de parts que vous possédez dans la SCPI, vous percevez une fraction des bénéfices issus de la mise en location. Il existe de nombreuses SCPI, toutes avec des objectifs et un patrimoine qui leurs sont propres. Certaines SCPI peuvent par exemple choisir de se spécialiser sur une zone géographique ou un domaine (résidentiel, commerce, bureau). En matière d’objectifs, une SCPI peut procéder à ses propres arbitrages et définir les dividendes qu’elle verse ou reporter une partie du résultat. En investissant dans une SCPI, vous dépendez donc directement de la société de gestion et de ses choix.

Une SCI permet d’investir dans l’immobilier physique en détenant directement un patrimoine. Une SCPI est en revanche un pur produit d’investissement financier, qui fait partie de la famille de la pierre-papier.

Une SCI est une structure juridique qui peut être constituée de plusieurs personnes physiques et morales dont l’objectif est d’investir dans l’immobilier. Ici, on peut acheter, vendre et mettre en location des biens de manière directe. Il ne s’agit donc pas d’un produit d’investissement financier mais bien d’une détention en mon propre, par la SCI. Comme pour le cas des SCPI, il est possible là aussi de trouver des SCI très diversifiées. Vous pouvez par exemple décider de vous spécialiser dans la location d’appartement, investir uniquement dans des bureaux ou des locaux commerciaux voir dans la logistique. La société civile immobilière est une personne morale comme une entreprise.

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SCI	SCPI
Vous devenez un investisseur immobilier et vous pouvez prendre part aux décisions. Selon votre participation et votre rôle, vous pouvez choisir les biens à acheter, définir le montant des loyers, etc.	Vous devenez un investisseur immobilier mais vous ne pouvez pas participer aux décisions (achat, vente, distribution de dividendes). Votre pouvoir est nul.
La gestion peut être relativement simple et se limiter aux formalités administratives légales chaque année. Vous pouvez également décider vous-même de gérer les biens et leur mise en location (visite, état des lieux, rédaction du bail) ou confier toutes ces étapes à un professionnel.	En tant qu’investisseur purement financier sans pouvoir de décision, vous n’avez pas non plus de rôle à jouer en matière de gestion. Ce n’est pas à vous de faire visiter les biens détenus par la SCPI.
Dans de très nombreux cas à vocation familiale, une SCI permet de se constituer un patrimoine à transmettre et/ou de se générer un complément de revenus même avec un seul bien ou un nombre réduit de logements.	Les SCPI ont une capitalisation de plusieurs millions voire milliards d’euros. Il s’agit donc de véhicules d’investissement puissant dont le patrimoine peut être constitué de centaines d’immeubles.

SCI et SCPI ont des différences, mais aussi des points communs. Sans les détailler ici, évoquons notamment l’horizon de placement ou la notion de transmission.

En matière de transmission, il s’agit de deux réponses pertinentes pour se constituer un patrimoine ensuite transmissible au conjoint survivant et/ou aux enfants de votre vivant ou au décès. À chaque fois, l’horizon de placement en SCI ou en SCPI est le même : le long terme. À cause des frais de gestion et de souscription propres aux SCPI et à cause des frais bancaires ou encore de la fiscalité propre à la détention de biens en SCI, il est difficile d’attendre un rendement à court terme.

On recommande de s’orienter vers les SCI et les SCPI si l’on entend placer son épargne pour 8 à 10 ans au moins

SCI ou SCPI : quelle solution choisir ?

La SCI comme la SCPI permettent d’investir dans l’immobilier locatif. Mais alors, quelle solution choisir ?

Plus exigeante en matière de gestion, plus impliquante en matière de décision, la SCI est la solution si vous avez une âme d’entrepreneur et que vous voulez miser sur l’immobilier. C’est le placement des familles qui veulent envisager sereinement l’avenir pour protéger les successeurs.

Permettant de se décharger de toutes les formalités de gestion et d’administration avec un niveau de rendement stable et une relative sécurité, la SCPI est la solution si vous avez un profil d’investisseur plutôt que d’entrepreneur. C’est le placement pour obtenir un rendement sans trop s’investir personnellement !