Quels sont les risques d’une SCPI et comment les limiter ?

Affirmons-le d’emblée, ni le rendement ni le capital d’une SCPI ne peuvent faire l’objet d’une garantie. Ces deux éléments sont dépendants du marché de l’immobilier. Plus précisément, les dividendes découlent de la valeur locative et de l’ensemble des loyers perçus. Le capital lui est en lien avec l’appréciation des biens immobiliers détenus par la SCPI au regard du marché.

Le risque est donc en réalité une incertitude. Vous ne pouvez pas avoir une projection précise du montant des dividendes que vous allez percevoir tant à court qu’à long terme (non garantie des revenus). De même, vous ne pouvez pas connaître la valeur de revente des parts que vous achetez à l’avance pour estimer une éventuelle plus-value (Il existe une possible perte en capital). Comment se protéger de ces risques ?

Vous n’avez pas de boule de cristal et vous ne pouvez pas prédire l’avenir. En revanche, les performances passées d’une SCPI sont disponibles. Sur certains sites spécialisés ou dans la documentation accessible aux investisseurs, vous pouvez regarder le taux de rendement des exercices passés et même suivre l’évolution des dividendes.

Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, vous pouvez identifier une tendance et vous détourner d’une SCPI dont le rendement diminue de manière régulière. Intéressez-vous également à la composition du portefeuille d’une SCPI pour apprécier sa prise de risque. Si le patrimoine manque de diversification (géographique ou sectorielle), une baisse des loyers et par conséquent du rendement locatif est à attendre en cas de crise. A l’inverse, une spécialisation forte peut amener à une rentabilité élevée…

Selon le type de SCPI, plusieurs frais sont à régler au moment de l’achat, de la détention puis de la cession des parts. Intéressez-vous notamment aux frais d’acquisition – dont le prélèvement intervient souvent au moment de la revente – mais aussi aux frais de gestion pour comprendre la rentabilité à attendre. Comme n’importe quel placement financier, les frais conditionnent directement la rentabilité. Un niveau élevé de frais appliqués au moment de la revente des parts augmente le risque de ne pas générer de plus-value. Vous devez donc trouver une SCPI dont les frais sont cohérents avec vos objectifs : rechercher un rendement élevé rapidement ou conserver les parts à long terme. Sachez que les frais d’entrée observés varient généralement entre 5 % à 12 % et les frais de gestion oscillent entre 8 % et 10 %.

Et si les risques ne venaient pas du marché en lui-même, mais plutôt de la société de gestion ? En effet, les performances d’une SCPI dépendent du marché de l’immobilier et de son évolution mais avant tout des choix qui sont opérés par les responsables du portefeuille.

Bien que toutes les sociétés de gestion doivent obligatoirement faire l’objet d’une validation par les services de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), le risque d’une mauvaise prise de décision n’est pas à exclure. Du choix des biens acquis en passant par la politique de versement des dividendes, il est important de connaître la philosophie qui préside à la gestion d’une SCPI.

Ainsi, certaines SCPI assument d’utiliser clairement le report des bénéfices pour se constituer une assise financière. Cela signifie que les dividendes versés ne seront pas à la hauteur des performances réelles. Cela n’est pas dérangeant si vous avez un horizon de placement long et que c’est avant tout la valorisation de la part qui vous intéresse pour générer une plus-value. En revanche, si vous recherchez une rentabilité rapide cela risque d’être inefficace… vous allez alors mobiliser une partie de votre épargne pour une rentabilité immédiate réduite, et une vraie prise de risque !

Comment limiter la prise de risque propre à une mauvaise gestion ou à de mauvaises décisions ? En regardant par exemple les réserves d’une SCPI pour évaluer sa solidité financière. Vous pouvez également vous intéresser à un indicateur clé : le report à nouveau (RAN). Exprimé en nombre de jours, il indique la durée pendant laquelle une SCPI peut continuer de verser des dividendes si tous les locataires arrêtent de payer leur loyer en même temps. Cet indicateur est à évaluer au regard d’autres informations. En effet, un RAN élevé est un gage de sécurité pour faire face à des difficultés importantes sur le marché de l’immobilier. Mais il peut également indiquer une politique de report systématique du versement des dividendes… incompatible avec un rendement rapide.