Comment acheter une SCPI sans frais de souscription ?

Acheter des parts de SCPI sans aucun frais, cela n’est pas possible. En effet, la rémunération des sociétés de gestion – qui gèrent une SCPI – est directement issue des frais, à honorer pendant la période de détention des parts.

Il est en revanche possible d’investir en SCPI sans frais de souscription mais il faut dans ce cas respecter des conditions et notamment une durée de détention minimale.

Par Lydie B.

5 min de lecture

21 décembre 2023

Les frais dans les SCPI

En achetant des parts de SCPI, vous allez devoir honorer deux grands types de frais : les frais de souscription et les frais de gestion.

Les premiers nommés, les frais de souscription, sont connus dès l’achat des parts. Leur montant est exprimé selon un pourcentage de la valeur d’une part. Ils permettent de rémunérer l’intermédiaire si vous avez souscrit au travers des services d’un courtier ou d’une société de conseil. Ils permettent également de rémunérer la société de gestion notamment pour sa phase de recherche de biens. Les frais de souscription varient généralement entre 10 à 12 % du montant de l’investissement. Ils sont dans la plupart des cas prélevés au moment de la revente des parts, c’est-à-dire lorsque vous quittez la SCPI.

Le deuxième grand type de frais à connaître lorsque l’on investit avec une SCPI concerne la gestion. Les frais de gestion permettent de rémunérer la société qui exploite les biens contenus dans la SCPI. Ces frais de gestion sont exprimés selon un pourcentage des revenus locatifs bruts générés chaque année. Leur montant varie de 10 à 15 % de ces loyers. Voilà pourquoi une SCPI vous communiquera votre rendement net de frais, c’est-à-dire votre rentabilité une fois ses frais de gestion prélevés.

Les frais de gestion sont systématiquement appliqués dans une SCPI. Comme nous venons de le décrire, ils sont directement rattachés à la gestion du patrimoine détenu par la société. Impossible donc d’y échapper.

Il est possible de trouver des SCPI qui n’appliquent pas de frais à l’entrée. Oui, acheter des parts dans une SCPI sans frais de souscription est possible.

Les SCPI sans frais de souscription

Les SCPI sans frais de souscription (SCPI sans frais d’entrée) sont peu nombreuses. Sur le marché français, on en dénombre trois : Neo (Novaxia), Iroko Zen (Iroko) et Remake Live (Remake AM). Toutes les trois sont accessibles sans frais de souscription. Ils sont totalement nuls mais attention, ces SCPI ont toutes la même particularité : elles sont relativement jeunes et nécessitent une durée de détention minimale.

Alors, la possibilité d’en acquérir des parts sans frais est à voir comme une stratégie pour séduire les investisseurs. Mais cela ne garantit pas un rendement élevé ni même une sécurité du placement. Prudence.

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Neo (Novaxia)

Évoquons tout d’abord la SCPI Néo de Novaxia, première à s’être lancée dans cette proposition des frais de souscription nuls. Spécialisée dans l’acquisition de bureaux, cette SCPI apparue en 2019 se présente comme ayant une vision nouvelle, transformant par exemple des bureaux qui ne sont pas loués pendant une période importante en logements. Agile, cette SCPI dispose du label ISR. Pour pouvoir en acquérir des parts sans frais, une durée de conservation d’au moins 5 ans est exigée.

En résumé : frais de souscription nuls si conservation 5 ans, 5 % pour revente anticipée.

Iroko Zen (Iroko)

SCPI à vocation opportuniste, Iroko Zen est également titulaire du label ISR et mise elle sur une stratégie diversifiée. Cette SCPI a reçu son visa AMF le 9 octobre 2020. Elle ne se limite pas au marché français et possède ainsi des actifs dans plusieurs pays européens avec environ 30 % du patrimoine situé à l’étranger. Pour pouvoir acheter dans cette SCPI sans frais et ne pas payer de commissions de souscription, une durée de détention minimale de 3 ans est imposée.

En résumé : frais de souscription nuls si conservation 3 ans, 6 % pour revente anticipée.

Remake Live (Remake AM)

Fraîchement lancée en 2022, cette SCPI investit massivement sur des territoires enclavés ayant une forte valeur ajoutée. L’idée est de choisir des biens avec un fort impact social et capables de s’inscrire dans la nécessaire transition écologique et énergétique. Une SCPI qui a du sens, évidemment labellisée ISR. Pour pouvoir acheter dans cette SCPI sans frais, la durée de conservation des parts est de 5 ans. A défaut, les frais de souscription sont de 5 %.

En résumé : frais de souscription nuls si conservation 5 ans, 5% pour revente anticipée.

Où acheter des parts de SCPI sans frais ?

Les SCPI sans frais que nous venons d’évoquer sont accessibles comme toutes les autres SCPI. Ainsi, vous pouvez acheter des parts directement en vous rapprochant de la société de gestion, passer par les services d’un intermédiaire ou encore y adhérer au travers de votre contrat d’assurance-vie.

Encapsuler des parts de SCPI peut par exemple être pertinent si vous possédez déjà une assurance vie et que vous souhaitez dynamiser ce placement à titre personnel.

Il est important de choisir le mode d’investissement qui correspond le mieux avec votre niveau de connaissance ainsi que votre stratégie. Encapsuler des parts de SCPI peut par exemple être pertinent si vous possédez déjà une assurance vie et que vous souhaitez dynamiser ce placement à titre personnel. En revanche, la détention en direct ou avec l’aide d’une société spécialisée en gestion de patrimoine est peut-être plus opportune si vous souhaitez investir en tant que société.

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