Quel est l’avenir des SCPI, quelles perspectives ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) bénéficient historiquement d’une bonne réputation. Investir en SCPI apporte une bonne stabilité en matière de rendement, permet de miser sur un actif solide et tangible, le tout avec un risque mutualisé. Quel est l’avenir de cette solution d’investissement ?

Les SCPI peuvent faire preuve d’adaptabilité avec une spécialisation ou au contraire une diversification sectorielle et géographique qui leur permet de résister aux difficultés. Leur avenir semble donc plutôt serein. Vous pouvez très bien envisager d’investir en SCPI.

Les effets de mode dans les SCPI

Si vous vous intéressez à l’avenir des SCPI et aux performances futures que peut vous apporter ce placement, vous vous demandez peut-être s’il existe des modes. Oui, avec les sociétés civiles de placement immobilier, certaines tendances sont observables. Des modes passagères y sont régulièrement vues. Et il faut s’en méfier.

Parce que la nature même des SCPI est de proposer un investissement durable, peu versatile en raison des frais importants liés à l’immobilier, suivre une tendance peut être dangereux.

• Les SCPI très spécialisées peuvent attirer les investisseurs si le patrimoine qu’elles détiennent est pertinent. On a pu observer cela avec la santé et le médical. Pendant la crise de la Covid-19, la collecte par les SCPI spécialisées a explosé. Est-ce pour autant durable ? Rien n’est moins sûr.
• Les SCPI très diversifiées peuvent rassurer par la variété des biens qu’elles possèdent. Mais cette réduction du risque apporte des rendements parfois faibles. On peut noter des tendances à l’achat sur ces SCPI de la part des épargnants qui veulent limiter leur prise de risque… mais attention à la rentabilité qui mettra du temps à arriver.
• Voué à être repensé, réinventé, le marché de l’immobilier de bureau occupait les actualités des journaux spécialisés il y a plusieurs années. Mais, crise sanitaire toujours, le développement massif du télétravail a mené à un recul des surfaces louées en France. Certaines SCPI qui misaient exclusivement sur ce type de biens ont dû essuyer des défauts de paiement ou proposer des conditions adaptées pour maintenir un bon rendement.
• Et le commerce ? Beaucoup de SCPI misent sur les murs commerciaux. Quel est l’avenir des supermarchés de proximité, des activités de restauration et autres commerces ? Tout dépend de la politique adoptée à l’échelle d’une métropole ou même des sous-ensembles pour qu’un bien soit attractif et apporte des loyers élevés et durables.

On le voit, qu’il s’agisse de SCPI spécialisés ou non en matière de santé, de logistique, de résidentiel, de bureau et de commerce, des tendances apparaissent logiquement. L’immobilier s’adapte à l’évolution du mode de vie et vice versa. Il convient de se méfier des mouvements trop brusques et de l’émergence de ces “modes”.

Les jeunes SCPI et leurs promesses

Comme vous l’avez déjà vu à plusieurs reprises, les performances passées ne présagent pas des performances futures. On peut toutefois apprécier la relative stabilité du rendement distribué par les SCPI et notamment voir que nombre d’entre elles sont maintenant historiques. L’une des plus anciennes SCPI toujours en activité, gérée par La Française REM, est Epargne Foncière, apparue en 1968 ! SCPI PF Grand Paris (PERIAL Asset Management) existe depuis plus de 55 ans et est sans doute la plus ancienne SCPI de rendement, créée en 1966.

À l’inverse, il existe des SCPI récentes. Certaines sont notamment apparues en misant sur la logistique et en investissant dans les entrepôts, pour accompagner l’émergence du e-commerce.

D’autres proposent des stratégies d’investissement agressives, en utilisant par exemple les évolutions législatives et en achetant des immeubles à rénover sur le plan énergétique ou en défiscalisant. Séduisant, mais attention à la prise de risque et aux belles promesses.

Les critères à suivre pour anticiper l’avenir des SCPI

Il existe plusieurs indicateurs que vous devez suivre afin d’évaluer les performances à attendre d’une SCPI.

• Le taux de rendement (TDVM) : il s’obtient en divisant les dividendes bruts versés par le prix moyen d’une part de SCPI de la même année. Le pourcentage obtenu permet de connaître le rendement annuel. Il est proche en moyenne de 4,5 % sur l’année 2022.
• La diversification des actifs : suffisamment diversifiés, le patrimoine d’une SCPI possède par définition une exposition aux risques limités. En revanche, une spécialisation peut apporter un rendement plus élevé mais un niveau de risque plus élevé en cas de crise dans le secteur concerné.
• La localisation des actifs : certaines SCPI peuvent se spécialiser sur une zone géographique (comme par exemple une métropole) ou investir à l’échelle française. D’autres disposent parfois d’un patrimoine qui dépasse les frontières avec des biens détenus à l’étranger. Comme pour la diversification sectorielle, la diversification géographique est souvent un gage de stabilité dans le temps.
• La fiabilité des locataires : une SCPI distribue des dividendes en fonction du total des loyers perçus. Pour cela, il faut trouver des locataires ! La société de gestion doit trouver des candidats solvables, sérieux, dont les critères permettent de réduire le risque d’impayé et de limiter la vacance locative. Vous pouvez demander des renseignements sur cet aspect et notamment vous renseigner sur le portefeuille de locataires. Si un locataire représente un pourcentage élevé des sources d’argent, son départ pourrait être un danger pour le rendement.

L’avenir des SCPI repose à la fois sur des paramètres techniques et sur les éléments qui font évoluer le marché de l’immobilier. Prendre des précautions avant d’investir en se renseignant de manière complète est indispensable. Toutefois, même avec une bonne évaluation en amont, cette forme de placement n’est jamais sans risque…