SCPI de rendement ou de capitalisation, laquelle choisir ?

Tous les investisseurs ne sont pas à la recherche des mêmes résultats. Lorsque vous avez un peu d’épargne à placer ou si vous utilisez un financement bancaire et son effet de levier pour investir, vos objectifs peuvent être très différents : générer des revenus immédiats, miser sur une plus-value, se constituer un patrimoine à transmettre, ou tout cela à la fois !

De par la grande variété qu’elles proposent, les SCPI répondent à tous les besoins ou presque. On remarque ainsi les SCPI de capitalisation dont l’objectif est de générer une plus-value sur le long terme grâce à une augmentation de la valeur des parts achetées. De l’autre côté, il existe les SCPI de rendement, génératrices de dividendes importants pour se constituer une rentrée d’argent rapide.

Miser sur la capitalisation si vous investissez en SCPI, c’est faire le choix d’un placement qui ne vous rapportera pas ou peu de dividendes. En effet, il s’agit du premier critère qui permet d’identifier une SCPI de capitalisation. Les revenus issus des loyers ne sont pas ou peu partagés, avec un report à nouveau souvent réalisé.

Autre indice que la SCPI dans laquelle vous voulez investir est une SCPI de capitalisation, elle mise sur le déficit foncier avec de nombreux travaux déductibles. Avec un financement interne et/ou des montages financiers qui permettent de bénéficier d’une optimisation des flux financiers, les revenus distribués sont réduits.

Une SCPI de capitalisation peut disposer d’un parc de commerces ou de bureaux voire de bâtiments résidentiels dont l’implantation géographique est pensée pour une prise de valeur dans le temps. Ici, on ne recherche pas un rapport locatif élevé mais au contraire une appréciation durable de la valeur de la pierre.

Les SCPI de capitalisation sont faites pour vous si vous voulez viser un horizon de placement long et que vous n’avez pas besoin de générer des revenus rapidement. Ce type de SCPI distribue en effet très peu de revenus mais la valeur des parts augmente dans le temps. Il s’agit d’une solution à privilégier si vous avez déjà un taux marginal d’imposition (TMI) important afin de ne pas augmenter votre fiscalité avec des revenus récurrents.

Par opposition aux SCPI de capitalisation, les SCPI de rendement ont un tout autre objectif. Comme leur nom l’indique, c’est bien la perception de loyers réguliers et stables (et donc la distribution de dividendes) qui est l’objectif principal. Alors, la stratégie de ces SCPI est très différente.

Les biens immobiliers ciblés et achetés le sont au regard des rendements qu’ils peuvent générer. Tant le secteur (résidentiel, commerces, bureaux) que la zone géographique sont évalués en prenant en compte le dynamisme des loyers et le rapport entre le prix d’achat et les revenus potentiels.

Les SCPI de rendement peuvent prendre plusieurs formes en appliquant ces critères. On retrouve par exemple les SCPI diversifiés, qui misent sur plusieurs secteurs géographiques et plusieurs types de biens. Il existe également des SCPI de rendement spécialisées qui n’achètent par exemple que des murs de magasins ou des entrepôts de logistique. En matière de zones ciblées, il existe des SCPI de rendement régionales avec une ultra spécialisation à une échelle locale. Au contraire, certaines SCPI de rendement ont des placements internationaux en Europe et au-delà pour aller y chercher la meilleure rentabilité.

Les SCPI de rendement permettent de générer des revenus importants et peuvent vous apporter un complément de revenu attractif si vous ne possédez pas une imposition trop élevée. Le revenu foncier distribué par les SCPI de rendement est important, voisin de 4,5 % en 2022. Il s’agit d’un véhicule d’investissement qui propose une belle diversification et permet d’accéder à des biens professionnels comme des bureaux et des commerces. Un choix pour compléter un portefeuille que vous possédez déjà.

Entre le fait d’obtenir des rendements réguliers avec les SCPI de rendement ou la possibilité d’optimiser sa fiscalité et de se constituer un patrimoine avec les SCPI de capitalisation, à vous de faire votre choix. La première solution s’adresse aux investisseurs avec une fiscalité réduite et un besoin immédiat de revenus. La seconde option est pensée pour les investisseurs qui ont une vision à plus long terme et une ambition de transmission.

Ces deux types de SCPI ne sont pas à opposer. Elles peuvent en effet être complémentaires et s’inscrire dans une stratégie d’investissement global en générant à la fois des revenus immédiats et à long terme.