Quels sont les frais courants d’une SCPI ?

L’objectif d’une SCPI est de constituer un patrimoine immobilier ensuite mis en location et permettant de générer des revenus. Ces derniers, déduits de l’ensemble des charges qui pèsent sur la société, permettent de créer du bénéfice. C’est à une part de celui-ci que vous pouvez prétendre en détenant des parts dans une SCPI.

Ce placement dans la pierre engendre de nombreux frais. Des frais propres à l’achat, la revente et la mise en location des biens comme les frais de transaction ou les frais de réalisation de travaux. Nous n’allons pas les détailler ici. Ils sont propres à chaque SCPI et sont équivalents aux frais que l’on peut observer en SCI par exemple.

Il existe également les frais de souscription qui sont à considérer comme un droit d’entrée pour acquérir des parts. Enfin, il faut aussi évoquer les frais de gestion dont le montant a une conséquence directe sur le rendement car ils permettent de rémunérer la société sur les résultats qu’elle génère.

Les frais de souscription sont aussi souvent désignés sous le terme “frais d’entrée”. Ils sont pourtant la plupart du temps à régler au moment de la revente des parts. Toutefois, leur montant est calculé selon la valeur d’achat des parts, exprimé en pourcentage. Les frais ont un niveau généralement variable entre 7 et 12 % dans de nombreuses SCPI. Ces frais de souscription permettent à la société de gestion de rechercher des biens, de régler les frais pour acquérir ces derniers et notamment les frais annexes comme les frais d’actes (frais de notaire).

Prenons un exemple. Vous souscrivez à une SCPI en achetant des parts dont la valeur est de 200 €. Le montant de votre investissement initial est de 2 000 €. Les frais de souscription sont de 8 %. Après 10 ans de détention, vous souhaitez revendre vos parts dont la valeur est désormais de 240 €. Vous pouvez donc gagner 40 €/part, soit 400 €. Mais il faut ensuite appliquer les frais de souscription qui équivalent à 16 €/part (8 % de 200 €). Cela signifie que votre plus-value nette avant imposition est de 24 €/part soit 240 €.

A la différence d’une société civile immobilière (SCI) dans laquelle les associés peuvent avoir un rôle à jouer et notamment une mission pour mettre en location les biens possédés, vous vous déchargez totalement de cet aspect en SCPI. Aucune gestion à effectuer. Vous êtes là dans un pur produit de placement financier (pierre-papier). Mais alors, qui gère ? La SCPI avec ses salariés qui sont dédiés à toutes les missions propres à la gestion d’un patrimoine. Ainsi, les frais de gestion servent à rémunérer tous les collaborateurs. Ils permettent de couvrir les travaux d’entretien et de rénovation, les charges de propriété, mais aussi les efforts faits pour trouver des locataires, organiser les états des lieux ou encore gérer la collecte des loyers et les éventuels impayés. Les frais de gestion peuvent varier de 10 à 12 %.

Prenons en exemple pour illustrer leur poids et leur impact sur le rendement d’une SCPI. Vous recevez un message de votre société de gestion qui vous indique un rendement locatif à 4,8 % net de frais de gestion. Cette SCPI applique des frais de 12 %. Ces derniers ont déjà été prélevés, appliqués sur les loyers perçus. Ainsi, le véritable rendement hors frais de gestion de la SCPI est de 5,45 % (lorsque l’on retire 12 % à 5,45 %, on obtient 4,8 %).

Pour savoir à combien s’élèvent les frais d’un placement en SCPI (frais à l’entrée et frais de gestion annuelle), vous pouvez utiliser un simulateur en ligne. Il existe en effet des outils qui permettent de se projeter et de mieux déterminer votre rentabilité dans le temps.

Il existe également des classements des meilleurs SCPI, actualisés chaque année. Selon les données qui y figurent, on peut très souvent retrouver les frais d’acquisition et les frais de gestion et ainsi avoir une idée du rendement attendu.

Faut-il fuir les SCPI avec des frais d’acquisition très élevés ou encore des frais de gestion très élevés ? Tout dépend de votre stratégie. Des frais d’acquisition importants peuvent être compensés par une hausse de la valeur des parts et une plus-value au moment de la revente. De plus, des frais de gestion importants peuvent aussi être en partie absorbés si les revenus locatifs générés sont élevés. Il convient de bien déterminer votre stratégie entre recherche d’un rendement rapide et/ou désir de se constituer un patrimoine en misant avant tout sur la hausse de la valeur des parts.