Quel prêt pour investir dans une SCPI à crédit ?

Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez investir directement et payer au comptant la somme nécessaire ou avoir recours à un crédit bancaire. Si c’est cette deuxième option que vous souhaitez privilégier, alors il faudra respecter les mêmes règles que pour un crédit classique (crédit à la consommation ou prêt immobilier).

Avant de vous financer, la banque va vérifier votre capacité d’endettement et évaluer votre dossier. Elle prendra en compte les revenus attendus de la SCPI pour les déduire de l’effort que vous allez devoir réaliser chaque mois pour rembourser le prêt. Si tous les critères sont cohérents avec les exigences de la banque, vous pouvez obtenir un crédit. Lorsque celui-ci sera remboursé, alors les dividendes versés par la SCPI généreront pour vous un complément de revenus.

L’achat à crédit de parts de SCPI peut se faire en utilisant un crédit amortissable ou un crédit in fine.

• Le crédit amortissable est la solution la plus souvent utilisée, semblable à ce que l’on connaît pour un crédit à la consommation ou un crédit immobilier. Chaque mois, vous devez rembourser une somme fixe constituée d’une part d’intérêts et de capital. Lorsque le crédit est terminé, les dividendes générés par votre placement en SCPI vous permettent d’avoir un revenu complémentaire.

• Le crédit in fine permet de ne rembourser chaque mois que les intérêts du crédit. Le remboursement du capital intervient lui à la fin de la durée fixée au moment de la signature. Ce solde du crédit peut se faire par la revente des parts de SCPI ou avec un autre produit d’investissement financier comme un contrat d’assurance-vie.

Le crédit amortissable est le prêt pour investir dans une SCPI qui vous correspond probablement. Il répond à la plupart des besoins des investisseurs et son fonctionnement est simple. Le crédit in fine pour acheter des parts de SCPI s’adresse avant tout aux investisseurs dont le taux marginal d’imposition (TMI) est élevé. Ce montage permet en effet de générer de nombreux intérêts déductibles des revenus distribués ce qui va limiter l’imposition.

Utiliser un prêt pour investir en SCPI permet de se constituer un patrimoine à moindre frais. En effet, avec des taux de crédit bas – inférieurs au cumul des dividendes et de la revalorisation annuelle des parts – il s’agit d’un investissement gagnant. Le crédit ne vient pas amputer sur le rendement.

Parce que les SCPI constituent un produit d’investissement fortement documenté et avec de la stabilité, certains établissements bancaires acceptent le financement à 100 % de l’investissement. Un montage qui devient de plus en plus difficile avec de l’immobilier classique. Un apport personnel est devenu aujourd’hui quasiment incontournable.

Un prêt ne vient pas alourdir la fiscalité de votre investissement en SCPI. Au contraire, les intérêts sont fiscalement déductibles des revenus (lire ci-après).

Enfin, comme c’est le cas pour un crédit à la consommation ou un crédit immobilier, un prêt pour une SCPI peut faire l’objet d’un remboursement anticipé partiel ou intégral. Cela signifie qu’il ne s’agit pas d’un placement bloqué et figé.

Pour rappel, les revenus tirés d’une SCPI sont soumis au régime des revenus fonciers. C’est donc les barèmes progressifs de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux qui s’appliquent. Si vous choisissez un prêt pour investir dans une SCPI, alors les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus distribués ! L’emprunt est donc une voie à privilégier pour réduire votre imposition.

Acheter des parts de SCPI suppose de régler les frais d’acquisition puis les frais de gestion. En faisant cet investissement à crédit, d’autres frais seront à supporter. Le taux d’intérêt mais aussi les frais propres à l’assurance du prêt. Comme pour un crédit immobilier, une assurance emprunteur pourra être exigée avec les garanties décès et invalidité. Le niveau des garanties et leur étendue ne sera pas le même selon le profil d’investisseur et les montants en jeu.

Parce que les crédits pour investir en SCPI sont moins courants, il est fréquent de voir les banques appliquer également des frais de dossier. Ils sont largement négociables.