Qu’est ce qu’une SCPI ? Sa définition et son fonctionnement

Une SCPI à capital fixe possède un capital plafond. Des augmentations peuvent être réalisées dans le cadre d’acquisitions ou de cessions. Toutefois, entre chaque variation du capital, celui-ci reste fixe et ne permet pas l’émission de nouvelles parts. Cela signifie qu’un associé qui souhaite vendre des parts qu’il possède doit chercher un ou plusieurs associés pour les vendre. Il peut également se tourner vers le marché secondaire. La SCPI elle-même n’émet pas de nouvelles parts, ce qui rend l’entrée de nouveaux investisseurs plus complexe.

Par opposition, une SCPI avec un capital variable possède un système d’émission ou de rachat de parts plus souple. Bien qu’un capital minimal et maximal soient fixés, ces SCPI possèdent une plus grande liquidité avec la possibilité d’acheter ou de vendre à tout moment des parts. Autre différence, la valeur des parts à l’achat comme à la vente est connue à l’avance car fixée par la société de gestion. La souplesse d’une SCPI à capital variable entraîne toutefois des frais qui lui sont propres. En effet, il faut composer avec des frais de cession au moment de la vente des parts car c’est la société de gestion qui trouve les nouveaux investisseurs.

A savoir : on distingue parfois les SCPI selon leur objectif. En effet, en fonction du type de biens achetés, des zones d’investissement et de la politique fiscale appliquée, une SCPI peut poursuivre un but précis. Il existe notamment les SCPI de rendement pour disposer de revenus locatifs élevés. Citons également les SCPI de défiscalisation qui misent sur les différents dispositifs d’investissement dans la pierre pour défiscaliser. Enfin, il existe également les SCPI de valorisation ayant pour objectif d’accumuler un patrimoine conséquent avec une distribution de dividendes décalée dans le temps.

Le principe d’un placement en SCPI est simple. En investissant, vous achetez des parts de la société qui détient des biens immobiliers. Il peut s’agir d’immeubles de logements, de commerces ou de bureaux. Tous ces biens sont mis en location. Les loyers issus de ce patrimoine génèrent des bénéfices dont une fraction est reversée aux différents détenteurs de parts au prorata de leur participation.

Plus vous détenez de parts dans une SCPI est plus vous aurez ainsi accès à une proportion importante des bénéfices qu’elle génère. Toutes les SCPI n’ont pas la même rentabilité. Elle dépend du type de biens détenus, des loyers générés et de la vacance locative. Pour s’y repérer, il existe des classements des meilleures SCPI selon leur rendement. De plus, les fiches d’information dédiées aux investisseurs reprennent les performances passées pour comprendre la rentabilité d’une SCPI.

Investir en SCPI est un placement à long terme. En effet, les frais tant en matière de gestion qu’au moment de la revente nécessitent une durée de détention importante pour pouvoir être amortis. Voilà pourquoi on recommande d’investir en SCPI avec un horizon de placement supérieur à 10 ans.

Le ticket d’entrée exigé est souvent important, avec un nombre de parts minimales pour entrer au capital. Cela fait des SCPI une solution d’investissement destinée à des personnes qui ont déjà une épargne à placer, contrairement aux livrets qui peuvent être ouverts avec un premier versement très faible.

Vous pouvez acheter des parts de SCPI en direct en vous adressant à la société de gestion. Vous pouvez également passer par un intermédiaire ou encore choisir d’investir au travers de votre contrat d’assurance-vie.

Cette dernière solution est souvent préférée par les investisseurs particuliers qui ont peu de connaissances en matière de placement afin de limiter les frais et les échanges. Il s’agit aussi de la solution à privilégier pour conserver une bonne liquidité à chaque instant.

Les frais relatifs à l’acquisition de parts puis à la gestion de la SCPI ne doivent pas être négligés. Les frais de souscription par exemple peuvent avoir un montant compris entre 5 et 12 % du montant total selon les SCPI. Il en va de même pour les frais de gestion dont le montant généralement constaté est compris entre 10 et 15 % des revenus de la SCPI.

Il est important de connaître ces frais et d’investir en SCPI en les ayant en tête pour avoir une bonne projection de votre rentabilité brute, de la rentabilité nette de gestion, et enfin de la rentabilité nette d’impôt qui vous sera propre (les revenus locatifs sont taxés à l’impôt sur le revenu selon les dispositions de la fiscalité foncière).

Investir en SCPI demande de se renseigner en amont pour connaître les performances (rendement, frais) et voir si ce véhicule d’investissement est pertinent pour votre stratégie. Il s’agit d’une solution intéressante pour diversifier son patrimoine et détenir de l’immobilier de manière indirecte, en conservant une bonne liquidité.