Qu'est ce qui est déductible des revenus fonciers ?

Pour qu’elle soit bien prise en compte par l’administration fiscale, la déduction des revenus fonciers doit se faire avec des charges effectivement acquittées au cours de l’année d’imposition. Voici une présentation du principe de la déductibilité ainsi que la liste pour savoir ce qui est déductible concrètement de vos revenus fonciers ou non.

Pour autant, les dépenses ne sont pas toutes bonnes à déduire. Certaines sont en effet exclues du dispositif et ne peuvent venir amoindrir un résultat. Le principe général est le suivant : ce sont les dépenses liées à l’acquisition et/ou la conservation des revenus que vous pouvez déduire. Tous les efforts réalisés pour améliorer, embellir, réparer et entretenir un bien sont concernés. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont par exemple exclues.

Les dépenses déduites du revenu foncier permettent d’aboutir à la somme ensuite soumise à l’impôt. On peut observer un bénéfice si les dépenses sont inférieures aux recettes. Au contraire, on sera face à un déficit lorsque les recettes ne permettent pas de couvrir les dépenses engagées.

En effet, l’administration fiscale peut vous demander de justifier la nature et le montant de toutes les dépenses que vous avez déduites. Alors, des factures mais aussi des plans, des photos ou encore des documents techniques sont autant de preuves de votre bonne foi et de la déduction juste des sommes.

Si l’on se reporte à l’article 31 du Code Général des Impôts (CGI), les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent l’ensemble des éléments suivants :

• Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ;

• Les primes d'assurance ;

• Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement ;

• Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété ;

• Les dépenses d'amélioration (sauf travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement) ;

• Certaines impositions ;

• Les intérêts d’emprunt ;

• Les frais de gestion.

Cette liste des charges déductibles, relativement conséquente, permet de réduire nettement la base taxable et même d’atteindre des revenus fonciers nuls en cas de travaux engagés. Voici le détail pour chaque type de dépenses afin de connaître plus précisément ce qu’il est possible de déduire.

Dans cette catégorie, on retrouve les travaux qui permettent de maintenir, de remettre en bon état et de donner un usage “normal” à un bien. Outre le montant des travaux, ce sont aussi les dépenses connexes comme les honoraires versés à un architecte ou la rémunération de professionnels du bâtiment qui peuvent rentrer dans la liste des charges déductibles.

Votre prime d’assurance en tant que propriétaire non occupant (PNO) ou encore la prime d’assurance contre les risques de vacances locatives peuvent être déduites des revenus fonciers. Autant de protections qui peuvent ainsi être pertinentes et protéger votre investissement tout en venant réduire votre revenu taxable.

Lorsque vous ne parvenez pas à obtenir le remboursement des sommes avancées pour le compte du locataire, alors celles-ci peuvent être déduites des revenus. Cela concerne par exemple les frais pour certains services dont l’usage est privé ou commun.

Les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et de leurs équipements exigées au titre de la copropriété sont déductibles des revenus fonciers.

Dans la catégorie des dépenses d’amélioration, on retrouve les travaux qui permettent d’installer de nouveaux équipements ou un élément de confort plus adapté aux conditions actuelles. Ces travaux ne modifient en rien la structure du bâtiment mais améliorent de manière notable l’habitat. Le remplacement d’un système de chauffage central, la mise aux normes de l'électricité, la réfection d’une salle de bain voire la pose de portes en intérieur sont autant de dépenses d’amélioration.

Les impôts sont-ils déductibles des revenus fonciers ? Oui, partiellement. Les impôts versés par exemple au profit des collectivités locales et de certains établissements publics peuvent faire l’objet d’une déduction. Cela concerne notamment la taxe foncière, les taxes annexes à l’impôt foncier (comme la taxe d’équipement) ou encore la contribution sur les revenus locatifs. Sachez que même les pénalités pour retard de paiement peuvent faire l’objet d’une déduction.

Impossible en revanche de déduire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, toutes les taxes d’urbanisme (comme la taxe d’aménagement) ou encore la TVA.

Les intérêts d’emprunt relatifs à un crédit souscrit pour l’acquisition de biens immobiliers peuvent être déduits des revenus bruts. Ce sont les intérêts qui concernent les crédits octroyés à la fois pour réparer, améliorer le logement comme pour l’acquérir ou même le construire qui sont déductibles. Vous êtes donc concerné tant pour l’achat d’un bien neuf qu’un bien ancien avec travaux si un financement bancaire est accolé.

Lorsque vous confiez la gestion à un administrateur de biens, à une agence immobilière ou tout autre professionnel du secteur, les frais supportés peuvent être déduits. Cela concerne également la rédaction des déclarations fiscales, les cotisations versées à une chambre syndicale ou même les frais de rémunération d’un concierge ou d’un gardien.