Comment déclarer ses revenus sous le régime du LMP ?

Vous souhaitez louer votre bien immobilier tout en bénéficiant d'avantages juridiques et fiscaux ? La location meublée professionnelle (LMP) présente de nombreux atouts pour les investisseurs. Ces derniers doivent tout de même déclarer les revenus issus de leur location chaque année à l'administration fiscale. Cela est une obligation légale, strictement encadrée.

Pour déclarer ses revenus afin d'investir en LMP, rien de plus simple. Il suffit de savoir dans quelle catégorie vous vous situez : à l’impôt sur les revenus ou à l’impôt sur les sociétés. À l'IR, le formulaire 2042 C PRO permet de déclarer vos revenus locatifs au titre de bénéfices industriels et commerciaux. À l’IS, vous devez remplir le formulaire n° 2065-SD. Éclairage sur les modalités de déclaration de vos revenus en LMP pour bénéficier d'une défiscalisation immobilière.

Par Marion J.

8 min de lecture

27 mars 2024

Déclarer ses revenus LMP : plusieurs modalités de déclaration

Généralités sur la déclaration des revenus locatifs en LMP

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Vous avez perçu des revenus locatifs dans le cadre du régime LMP ? La déclaration de ces recettes dépend de la structure juridique que vous avez choisie au préalable. Soit vous êtes imposé fiscalement à l'impôt sur le revenu, soit à l'impôt sur les sociétés.

Si vous êtes soumis au régime réel simple, le formulaire est à joindre à la liasse n° 2050 à 2059 G. Pour le régime réel simplifié, vous devez joindre la liasse n° 2033 A à G au formulaire dûment rempli.

Lorsque vous choisissez l'imposition au régime réel, cela vous permet de déduire des charges et d'imputer le déficit foncier du revenu global.

Déclaration de revenus LMP en cas d'imposition à l'impôt sur le revenu

Si vous dépendez d'une imposition fiscale à l'IR (impôt sur le revenu), les loyers perçus sont à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) via le formulaire 2042 C PRO. Ce mode de déclaration est bien différent de la location vide dont les revenus sont imposés au titre des revenus fonciers.

Déclaration des revenus LMP en cas d'imposition à l'impôt sur les sociétés

Si vous exercez votre activité de loueur en meublé professionnel via une société, vous êtes fiscalement assujetti à l'IS (impôt sur les sociétés). Dans ce cas, vos revenus locatifs en LMP sont à déclarer via le formulaire n° 2065-SD.

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Formulaire 2042 C PRO : comment déclarer votre revenu locatif imposable ?

Si vous devez remplir le formulaire 2042 C PRO, les règles à respecter différent selon que vous êtes au régime micro-BIC ou au régime réel.

Déclaration du revenu locatif LMP en régime micro-BIC

Rappelons que le régime du micro-BIC concerne le cas où vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 €. Un abattement de 50 % ou 71 % s'applique directement sur vos recettes locatives charges comprises.

Concrètement, vous devez veiller à remplir les cases 5KP ou 5LP ou 5MP.

Déclaration du revenu locatif LMP en régime réel

Si vous êtes soumis au régime réel, la situation est un peu plus complexe puisque vous devez établir une liasse fiscale, ce qui présuppose l'établissement d'un bilan comptable pour votre activité de LMP.

Pour réaliser votre déclaration sans faire d'erreur, il est important de tenir compte de la liasse fiscale établie par votre expert comptable et de considérer votre adhésion - ou non - à un centre de gestion.

Voici un tableau simple à comprendre, reprenant les cases à remplir en fonction de votre situation :

Si votre activité de LMP donne lieu à un déficit foncier, vous pouvez le déduire de votre revenu global sans aucune limite de montant. Et si vous vous apercevez que le revenu de votre foyer ne suffit pas à absorber le déficit, la loi vous permet de le reporter pendant 6 ans.

Activité de LMP et déclaration des cotisations sociales

Si vous exercez en LMP, vous devez aussi déclarer vos cotisations sociales au titre de la sécurité sociale des indépendants. En effet, vous versez des cotisations à l'URSSAF durant l'année, vous devez donc les déclarer à l'administration fiscale. Cela est mentionné dans la liasse fiscale établie par votre comptable, à la page "Relevé des provisions – amortissement dérogatoires – Déficit 2033 D". Cette déclaration mentionne le montant sur la ligne 326, à reporter sur la ligne DSCA de votre déclaration d'impôt. Si votre expert comptable communique directement la liasse fiscale au service des impôts, la case est déjà préremplie.

Imposition de la plus-value en LMP

Si vous cédez un bien loué sous le régime du LMP, l'imposition de la plus-value est professionnelle. Le LMP bénéficie ainsi d'une fiscalité avantageuse, avec une exonération si vous exercez votre activité depuis plus de 5 ans et selon le montant total des recettes locatives perçues :

  • exonération totale lorsque vos recettes locatives sont inférieures ou égales à 90 000 €,

  • exonération partielle si vos recettes locatives sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €.

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Quelle est la particularité fiscale du LMP ?

La location en meublé professionnelle possède plusieurs particularités, notamment le fait qu'il s'agisse d'une activité commerciale sur le plan fiscal et d'une activité civile d'un point de vue juridique.

Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel, le bailleur doit percevoir des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € chaque année. Ces recettes doivent également être supérieures aux revenus perçus par le foyer fiscal. Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, le régime qui s'applique automatiquement est celui du LMNP, ou loueur meublé non professionnel. Les conséquences fiscales sont alors différentes.

Défiscaliser en LMP implique également de déclarer ses revenus locatifs à l’administration fiscale une fois par an, en respectant un certain nombre d’éléments. Vous devez donc remplir les bonnes cases en fonction de votre situation.

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