Comment passer du régime de LMP au LMNP ?

Si vous mettez votre logement en location meublée vous pouvez choisir le régime du LMP ou bien celui du LMNP, avec une imposition au réel ou non. Les deux sont bien différents puisque la location en meublé professionnel implique de réaliser des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an et supérieurs aux revenus généraux du foyer fiscal. Dans certaines situations, le statut du LMP est plus intéressant fiscalement, avec une exonération de la plus-value professionnelle en cas de revente.

Par Lydie B.

6 min de lecture

27 mars 2024

Toutefois, le loueur en meublé a parfois tout intérêt à revenir au statut du LMNP, avec une imposition aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour passer du régime de LMP à celui de LMNP il n'y a pas d'autre choix que de réduire le montant des recettes locatives à moins de 23 000 € à l'année ou bien d’augmenter les revenus globaux du foyer.

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Il existe plusieurs solutions permettant de rester au régime LMNP.

Vous pouvez par exemple créer une SCI (société civile immobilière) qui procèdera au rachat de vos biens immobiliers. Cela vous permettra de profiter des avantages fiscaux de la SCI tout en ne retirant pas directement de recettes locatives.

Vous pouvez aussi investir en société commerciale, ce qui a du sens notamment en ce qui concerne la transmission de votre patrimoine (SARL de famille par exemple) ou si vous souhaitez combiner votre activité immobilière avec des prestations ou des services.

Une autre solution consiste à créer une société d'exploitation qui se chargera de sous-louer vos logements, en contrepartie d'un loyer. Concrètement, votre société de sous-location s'occupe de la gestion des revenus locatifs pour des mises en location de courte durée.

Les revenus fonciers sont fiscalement imposés à l'IS (impôt sur les sociétés), au taux suivant :

  • vos ressources locatives annuelles sont inférieures à 38 120 € : taux de 15 %,

  • vos ressources locatives annuelles excèdent 38 120 € : taux de 25 %.

Grâce à ce montage financier, vous déduisez vos charges et affichez un déficit foncier, ce qui fait baisser vos recettes au titre de la location meublée et vous permet de conserver le régime de la LMNP. Votre activité conserve sa rentabilité, tout en vous permettant de revenir au régime du LMNP si cela est plus adapté à votre situation.

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Pourquoi passer du statut LMP au LMNP ?

Le statut du LMP vous confère une place de professionnel dans le domaine de la location meublée. En ce sens, vous devez payer des cotisations sociales comme tout chef d'entreprise, ce qui impacte forcément les bénéfices que vous retirez de vos investissements locatifs. Toutefois, cela est contrebalancé par d'autres avantages, comme la possibilité d'imputer un déficit sur le revenu général du foyer contrairement au déficit en LMNP qui permet une imputation uniquement sur les revenus fonciers.

Plus flexible, le statut du LMNP exige une gestion plus légère de votre activité de loueur en meublé. Il convient parfaitement bien si cette activité est secondaire et que vous souhaitez pouvoir l'organiser plus librement. Par le jeu de l'amortissement au régime réel, vous pouvez cumulez des charges et réduire vos recettes annuelles. Vous pouvez même bénéficier de recettes nettes de fiscalité.

Plus flexible, le statut du LMNP exige une gestion plus légère de votre activité de loueur en meublé.

Passer du LMP au LMNP : éclairage général

LMP et LMNP : des régimes différents pour la location meublée

Les deux statuts de la location meublée offrent différents avantages, notamment d’un point de vue fiscal. Le choix de défiscaliser en LMP ou en LMNP se pose au regard de votre projet et de vos objectifs en termes de rendement. En effet, deux situations se distinguent ici :

  • soit vous êtes assujetti au régime de la location en meublé professionnel (LMP). Dans ce cas, vous cumulez deux conditions : d’une part vos revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € à l’année, d’autre part ces revenus locatifs sont plus élevés que les revenus globaux de votre foyer fiscal,

  • soit vous êtes soumis au régime de la location en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, vous cumulez deux conditions : d’une part vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € à l’année, d’autre part ces revenus locatifs n’excèdent pas les revenus globaux perçus par votre foyer fiscal.

LMNP et LMP : une question de revenus locatifs

Vous l’avez compris, pour passer du régime LMP au LMNP, tout réside dans le chiffre d’affaires locatif réalisé à l’année et dans le montant des revenus générés dans votre foyer fiscal.

Cela dépend donc de la nature de votre activité de loueur en meublé : est-elle principale ou juste accessoire ? Et comment est composé votre foyer fiscal ? Autant de questions que vous devez vous poser en amont, surtout si vous souhaitez changer de statut. Pour conserver un contrôle sur le statut qui s'applique, vous pouvez réduire votre chiffre d'affaires locatif et ainsi revenir au régime du LMNP. Cela peut par exemple impliquer de réduire vos périodes de mise en location afin d'arriver sous le seuil fatidique des 23 000 € à l'année. En outre, puisque le statut de LMNP implique que vos revenus locatifs ne dépassent pas les revenus globaux de votre foyer fiscal, une autre solution consiste à augmenter en parallèle les revenus de votre foyer.

Pour passer du régime LMP au LMNP, tout réside dans le chiffre d’affaires locatif réalisé à l’année et dans le montant des revenus générés dans votre foyer fiscal.

J.B, Kadran

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