Quel type de société pour un LMP ?

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est adopté par de nombreux bailleurs qui souhaitent faire de la location une activité majeure en termes de revenus.

Le régime du LMP offre de belles opportunités pour défiscaliser une partie de ses revenus en plus de permettre une gestion adaptée en fonction de ses besoins. Toutefois, cela nécessite de choisir le meilleur type de société pour la location meublée professionnelle : SARL, SCI, SNC, etc. Le choix est vaste. Par exemple, la SARL de famille est fiscalement compatible avec une activité commerciale contrairement à la SCI dont les contours sont nettement différents. Nous vous guidons pour savoir quel type de société choisir pour une LMP.

Par Damien M.

6 min de lecture

27 mars 2024

Le statut de LMP est-il compatible avec la SCI ?

La première question qui se pose est de savoir s'il est possible de gérer une location meublée professionnelle via une SCI (société civile immobilière). En pratique, il est impossible pour une SCI de faire de la location meublée. Par définition, la SCI est une société civile, or l'activité du LMP est commerciale. Comme pour le LMNP, l'activité de LMP n'est pas adaptée à la SCI qui est de nature plutôt patrimoniale.

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Si vous choisissez de louer en meublé professionnel sous la forme juridique de la SCI, cela a pour conséquence de créer un assujettissement des bénéfices à l'impôt sur les sociétés. Cela, conformément à l'article 206 2° du Code Général des Impôts. Une autre conséquence est la perte des avantages fiscaux offerts par le statut du LMP. En outre, vous ne pourrez plus imputer le déficit foncier sur votre revenu global et vous subirez une double imposition : d'une part dans la société elle-même, d'autre part du côté des associés dans le cas d’une distribution des dividendes.

Toutefois, il est possible de contourner cette règle dans deux types de situations en particulier :

  1. lorsque la SCI réalise des recettes commerciales d'un montant HT inférieur à 10 % des recettes totales (également HT). Dans ce cas, la SCI continue d'être imposée à l'impôt sur le revenu, 

  1. lorsque la location meublée est de courte durée et qu'elle ne se renouvelle pas pendant plusieurs années. Si tel est le cas, l'administration fiscale considère que l'activité de location meublée n'est pas habituelle et permet alors à la SCI d'être assujettie à l'impôt sur le revenu. 

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SARL de famille et statut de loueur en meublé professionnel

La SARL (société anonyme à responsabilité limitée) de famille est une catégorie particulière de la SARL qui paraît bien plus adaptée et qui permet de pouvoir défiscaliser en LMP. Normalement soumise à l'impôt sur les sociétés, cette forme juridique permet d'opter pour l'impôt sur le revenu, à condition de remplir une condition propre au lien familial direct.

En louant votre bien immobilier en LMP via une SARL de famille, vous profitez de certains avantages intéressants. Vous optimisez votre patrimoine, via le jeu des amortissements notamment. Après un seuil de 5 années de location en meublée, vous êtes totalement exonéré de plus-value à la revente, dans une limite de 90 000 € de recettes locatives à l'année. En vous tournant vers la SARL vous permettez également à vos associés de pouvoir imputer le déficit foncier sur leurs revenus généraux.

La condition qui s'applique concerne le lien de filiation entre les associés. En effet, ces derniers doivent être parents en ligne directe, frères, sœurs, conjoints ou partenaires de PACS. Le choix de ce type de société comme support à une activité en LMP peut s'expliquer par le souhait d'anticiper au mieux la transmission des biens loués en meublé au sein d'une même famille.

Toutefois, notez que la notion de famille ne doit pas être rompue, sous peine de perdre le bénéfice de l'option à l'impôt sur le revenu. De même en ce qui concerne la nature de l'activité en SARL de famille, qui doit rester commerciale.

J.B, Kadran

LMP et gestion en Société en Nom Collectif (SNC)

La SNC est un type de société moins répandue que la SARL mais qui comporte pourtant de nombreux atouts. Il est tout à fait possible de l'adopter pour réaliser une activité de location en meublé professionnel sans être soumis à l'impôt sur les sociétés. En effet, la SNC est soumise de plein droit au régime fiscal de l'impôt sur le revenu. Vous n'avez donc pas à émettre une option et n'êtes pas soumis à une obligation de lien familial entre associés. Ainsi, ces derniers peuvent facilement céder leurs parts à leurs enfants, sans que cela ne représente un obstacle comme c'est le cas dans une SARL de famille.

En outre, une SNC qui pratiquerait une activité civile continue d'être soumise à l'impôt sur le revenu. Vous avez même la possibilité de cumuler plusieurs activités : commerciale et civile, sans que cela n'entrave le régime d'imposition. La SNC est donc idéale pour organiser votre activité si vous souhaitez proposer certains biens immobiliers en LMP et d'autres en location nue. Cela, quel que soit le montant respectif de chaque type d'activité. Les revenus locatifs provenant de la location meublée sont imposés sous le régime des BIC, au barème progressif de l'IR.

La SNC comporte toutefois certaines contraintes, bien qu'elle soit plus souple que la SARL de famille. En effet, la responsabilité des associés de la SNC est solidaire et indéfinie, ce qui peut comporter certains risques qu'il est nécessaire de prendre en compte avant de se lancer.

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