Comment défiscaliser dans l'immobilier ?

Qu'appelle-t-on défiscalisation immobilière ? Il s'agit d'un dispositif permettant de réduire son impôt tout en investissant dans l'immobilier locatif. Le Gouvernement accorde cet avantage fiscal aux ménages français qui remplissent les conditions édictées par la législation, en fonction du dispositif choisi.

Comment faire ? Grâce à l'avantage fiscal octroyé, il est possible de diminuer le montant de son impôt sur une période précise. Le montant de la défiscalisation varie selon le dispositif sélectionné et la durée de mise en location du bien. Concrètement, la défiscalisation permet de réduire vos impôts en y déduisant vos revenus locatifs ou bien une partie du montant investi.

Que ça soit dans l'ancien ou dans le neuf, l'Etat souhaite pallier certains besoins dans le domaine du logement. Ainsi, la défiscalisation en loi Pinel permet au Gouvernement d'inciter les ménages français à investir dans les zones dites "tendues", où l'offre de logements est plus faible que la demande.

Si vous souhaitez faire l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) dans une zone tendue (zone A, Abis ou B1), le dispositif Pinel peut vous permettre de réduire votre impôt sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans de mise en location.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez respecter un certain nombre de critères, notamment en appliquant un loyer mensuel maximum par m² et en respectant les plafonds de ressources des locataires. La réduction d'impôt se calcule en prenant en compte le coût d'achat du logement neuf.

Investir dans une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution intéressante à de nombreux égards. Vous bénéficiez en effet d'avantages notables, notamment si vous envisagez de transmettre votre patrimoine. La gestion de votre imposition fiscale est également avantagée, avec l'éligibilité à des dispositifs de défiscalisation immobilière.

Une SCI peut par exemple profiter de la réduction d'impôt offerte par la loi Pinel si elle répond aux critères d'éligibilité. Une autre solution est de miser sur le dispositif du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Choisir entre LMNP et SCI est souvent source d’interrogations, d’où la nécessité de tenir compte de son profil d’investisseur. La question du choix du statut se pose aussi si vous souhaitez acheter et revendre des biens immobiliers.

Les ressources issues de la location, ou bénéfices fonciers, sont fortement imposées en France. En effet, ces recettes s'ajoutent aux ressources générales lors de la déclaration d'impôt 2024. Les revenus fonciers subissent à la fois les prélèvements sociaux et le jeu de la tranche d'imposition.

Cela explique pourquoi les contribuables sont nombreux à souhaiter réduire l'impact fiscal de leurs revenus locatifs. Si vos avoirs immobiliers donnent lieu à des bénéfices importants chaque année, il importe de réfléchir en amont sur une stratégie gagnante pour créer des charges déductibles fiscalement. Cela vous permettra de déduire ces éléments de votre déclaration 2044 chaque année.

En fonction de votre situation, vous pouvez opter pour le dispositif du LMP ou du LMNP.

Le statut du LMNP concerne les propriétaires de logements meublés mis en location, qui perçoivent des ressources locatives inférieures ou égales à 23 000 € par an. En outre, ces recettes ne doivent pas excéder 50 % des revenus du foyer.

Si un déficit foncier apparaît, il est imputable sur les revenus fonciers et non pas sur le revenu global pendant 10 ans.

Vous devez plutôt vous tourner vers le statut de LMP lorsque vos recettes foncières annuelles dépassent 23 000 € ou qu'elles excèdent les revenus fiscaux de votre foyer. Dans le cas d'un déficit foncier en LMP, vous pouvez imputer cette somme sur le revenu global.

Si vous souhaitez défiscaliser dans l'immobilier ancien, plusieurs dispositifs peuvent vous être proposés : Pinel ancien, le dispositif Cosse ancien, la loi Malraux et le dispositif portant sur les monuments historiques.

Outre le dispositif du LMNP, la loi Pinel vous permet de défiscaliser dans l'ancien si vous achetez un logement à réhabiliter. Il peut s'agir d'un bien considéré comme "non décent" ou non affecté à l'habitation (local commercial par exemple). Choisir entre le dispositif Pinel ou LMNP est parfois délicat, d’où une analyse précise en amont.

L'objectif est de réaliser les travaux nécessaires pour le mettre en location et défiscaliser à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 6 ans. En 2024, vous pouvez réduire vos impôts de 17,5 % au maximum pour un engagement locatif de 12 ans, dans une limite de 300 000 € d'investissement pour 2 logements et de 5 500 € par m2. Le tout, à condition de choisir un bien situé en zone A, Abis ou B1.

Le dispositif Cosse ancien, qui remplace la loi Borloo, vous permet de bénéficier d'un abattement sur vos revenus locatifs. Vous devez pour cela acquérir un bien immobilier dans l'ancien, nécessitant - ou non - des travaux, et situé dans une zone tendue, en vue de sa mise en location. Le logement, loué vide au titre de résidence principale, doit être mis à disposition des locataires entre 6 et 9 ans. L'ANAH décide du plafond de loyer établi (social, très social ou intermédiaire) ainsi que du plafonnement des ressources des locataires.

En pratique l'abattement est de 15 % des loyers bruts lorsque le bien est loué dans un secteur intermédiaire et 50 % s'il est loué dans un secteur social ou très social.

L'objectif de la loi Malraux est d'inciter les investisseurs à acheter un bien ancien afin d'y faire des travaux souvent conséquents. Ce dispositif peut être intéressant si vous envisagez d'acquérir un ensemble immobilier dans un ancien quartier dégradé ou un site patrimonial remarquable. Les travaux devront être réalisés sous la direction de l'architecte des bâtiments de France.

A la fin des travaux de rénovation, vous vous engagez à mettre le bien en location à titre de résidence principale pendant 9 ans. La contrepartie est une réduction de votre impôt pouvant atteindre 30 % de la somme totale des travaux engagés, avec une limite de 36 000 € chaque année.

Si vous achetez un immeuble classé monument historique ou labellisé comme tel afin d'y réaliser des travaux complets de rénovation, le dispositif Monuments historiques peut vous concerner. Vous devez ensuite mettre votre bien en location à titre de résidence principale ou secondaire pendant 3 ans. Vous déterminez librement le montant du loyer et n'êtes pas soumis à un plafonnement de ressources pour le choix des locataires. Fiscalement, ce dispositif vous permet de déduire la totalité des travaux et des charges sur votre impôt, sans limitation. En outre, l'immeuble profite de l'exonération des droits de succession.

La SCPI fiscale (Société Civile de Placement Immobilier) utilise les dispositifs classiques de défiscalisation (type Malraux et Pinel) pour permettre à l'investisseur de réduire son impôt. Ce dernier achète des parts de SCPI et profite des mêmes avantages fiscaux que s'il avait investi directement, le tout sans avoir besoin de réaliser la gestion de ses investissements. Concrètement, la défiscalisation qui s'organise obéit aux mêmes règles et conditions que le dispositif fiscal choisi.