LMP ou LMNP, que choisir ?

Si vous avez choisi d'acquérir un bien immobilier pour le mettre en location, la question du choix entre la location meublée non professionnelle et professionnelle (LMNP ou LMP) s'invite forcément dans votre réflexion.

Louer en meublé professionnel ou non professionnel permet dans tous les cas de se constituer un patrimoine immobilier allégé fiscalement. Choisir un des deux statuts vous permettra d'optimiser votre investissement locatif. Si vous réalisez plus de 23 000 € de recettes locatives par an, vous tombez automatiquement dans la catégorie du LMP, qui a des avantages mais aussi des inconvénients. Que choisir entre le LMP et le LMNP pour savoir comment défiscaliser ?

Par Damien M.

7 min de lecture

14 février 2024

Les statuts des LMP et LMNP : quelles différences ?

Nombreux sont les investisseurs qui se demandent comment défiscaliser dans l'immobilier. S'il est possible de retirer des avantages fiscaux dans l'immobilier neuf, on peut également défiscaliser dans l'immobilier ancien.

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En pratique, les statuts des LMP (loueur en meublé professionnel) et LMNP (loueur en meublé non professionnel) permettent de louer un bien meublé pour une durée plus ou moins longue et d'en retirer des revenus. Le propriétaire bailleur s'assure dans tous les cas de fournir les équipements indispensables en termes de mobilier pour le confort du locataire.

Lorsqu'on compare les deux statuts, on relève une nette différence en ce qui concerne les conditions d'éligibilité. Cela peut déjà permettre de s’orienter sur le choix du LMP ou du LMNP. Un propriétaire qui loue son bien en LMNP ne doit pas percevoir plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et ces derniers doivent représenter moins de la moitié des revenus perçus par son foyer fiscal. Ainsi, le LMP exige de dépasser le plafond des 23 000 € annuels, avec des recettes locatives qui excèdent 50 % des autres revenus perçus par le foyer fiscal.

Par exemple, si vous percevez 30 000 € de recettes locatives à l’année mais que les ressources de votre foyer fiscal sont de 70 000 € par an, vous restez sous le statut du LMNP.

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Quel est l'intérêt principal du statut LMNP ?

S'orienter vers le statut LMNP plutôt que LMP implique une réflexion approfondie. L'intérêt principal du LMNP est sa flexibilité, notamment en matière de gestion immobilière. En effet, le statut de LMNP est plus facile à gérer au quotidien puisque l'on part du principe que le propriétaire bailleur n'est pas un professionnel. S'il est nécessaire de s'inscrire au tout début via le formulaire officiel p0i Cerfa 11921*5 (obligation pour les deux statuts), il en va différemment ensuite. Être soumis au statut du LMNP peut ainsi vous éviter de faire appel à un expert comptable ainsi qu’à un avocat fiscaliste par exemple. Toutefois, il peut être opportun de s’entourer de leurs conseils si vous le jugez nécessaire et afin de vous éviter de commettre des erreurs.

Quand passer du statut LMNP au LMP ?

Lorsque vous ne respectez plus une condition d'éligibilité pour bénéficier du statut LMNP, cela signifie que vous devez passer au LMP. En pratique ce passage se fait automatiquement, sur simple prise en compte de l'évolution de votre situation.

Comment procéder si vous ne souhaitez pas changer de statut ? Puisque cela est automatique vous devez réfléchir en amont à une solution pour conserver votre statut LMNP lorsque vous considérez qu'il est plus avantageux fiscalement. Dans ce cas, une solution consiste à louer une partie de vos biens immobiliers en location vide. Cela vous permettra de choisir un autre dispositif fiscal avantageux tout en abaissant vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous le plafond des 23 000 € par an. Réfléchir au choix entre LMNP et loi Pinel peut aussi être une bonne solution en fonction de la situation.

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Le régime fiscal applicable aux statuts LMP et LMNP

Que vous remplissiez les conditions pour le LMP ou bien que vous privilégiez le LMNP, les contours du régime fiscal applicable méritent de s'y attarder. Savoir comment défiscaliser nécessite de se pencher sur la fiscalité de chaque régime.

La fiscalité en LMNP

Vous pouvez choisir entre deux régimes d'imposition fiscale :

  • le micro-BIC, qui vous permet d'appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. Toutefois, vous ne pouvez pas déduire les charges,

  • le régime réel, ce qui vous permet de déduire vos charges (y compris les impôts locaux, frais d'achat, intérêts de prêt immobilier, travaux réalisés dans le logement ...). Cela peut vous permettre de réduire largement votre imposition, avec possibilité de déficit foncier reconductible pendant 10 ans.

Si vous souhaitez changer de régime fiscal, vous pouvez activer l'option avant chaque 1er février de l'année concernée par le changement. La reconduction est ensuite tacite.

Sachez également que le régime réel implique la tenue d'une comptabilité, conformément au Code du commerce. Cela vous oblige donc à faire appel à un expert-comptable et à déclarer votre résultat sur le formulaire n° 2031 et ses annexes.

La particularité fiscale du statut de LMP

Le statut LMP vous permet également d'opter entre le régime micro-BIC (lorsque vos recettes locatives n'excèdent pas 77 700 € par an) et les frais réels.

La particularité réside dans l'activité d'achat et revente de biens immobiliers. En effet, si vous revendez votre bien immobilier sous le statut du LMP, vous êtes soumis au régime de la plus-value professionnelle (lorsque le prix de vente est plus élevé que le prix d'achat). En pratique, vous êtes exonéré de plus-value si vous louez votre bien depuis au moins 5 ans en LMP et que vos ressources locatives n'excèdent pas 90 000 € HT sur les 2 dernières années. L'exonération est partielle si vos ressources locatives excèdent 90 000 €, sans dépasser 126 000 € HT.

Cotisations sociales et régimes des LMP et LMNP

Sachez toutefois que le statut de LMNP ne vous permet pas de bénéficier d'une couverture sociale ni de valider des trimestres pour la retraite contrairement au statut LMP. Cela s'explique par le fait que le statut LMP nécessite de s'inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), avec une affiliation automatique du RSI (Régime social des indépendants). Il y a donc une nette différence de cotisations entre les deux régimes. Le LMNP est assujetti à des cotisations sociales à hauteur de 17,2 % sur les revenus locatifs. Tandis que les cotisations sociales sont situées entre 20 % et 43 % pour le LMP.

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