Pinel ou LMNP, que choisir ?

Toute personne désireuse d'investir dans l'immobilier souhaite obtenir le meilleur rendement, notamment en matière fiscale. La loi Pinel et le dispositif de la location meublée non professionnelle (LMNP) sont des solutions à part entière pour investir dans l'immobilier locatif et défiscaliser. Toutefois, ces dispositifs présentent des différences importantes qui peuvent faire peser la balance vers l'un plutôt que l'autre. Est-il préférable d'investir en loi Pinel ou en LMNP ?

En investissant en loi Pinel vous bénéficiez de réductions fiscales intéressantes, mais vous devez vous conformer à l'encadrement des loyers et des ressources des locataires. Le LMNP sera intéressant si vous souhaitez investir dans des résidences avec services, à l'instar des EHPAD, résidences hôtelières, étudiantes ou encore touristiques. Apprenez comment défiscaliser en faisant le meilleur choix entre Pinel et LMNP.

Par Damien M.

5 min de lecture

14 février 2024

Comment savoir si le dispositif Pinel est rentable ?

Quand vient le moment de choisir entre Pinel et LMNP la question se pose forcément de savoir ce qui est le plus rentable. La loi Pinel vous permet de faire l'acquisition d'un bien immobilier dans une zone éligible en France (loi Pinel zone A, Abis ou B1) et de le mettre en location à titre de résidence principale. Le plafond de votre investissement est de 300 000 € ou 5 500 € par m², avec une limite de deux acquisitions par an.

Pour savoir si le dispositif de la loi Pinel est rentable pour vous, prenez en compte les conditions qui s'imposent. Le loyer est imposé et les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources.

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Loi Pinel et plafond de loyers

Le bail en loi Pinel doit obéir à un plafond qui est fonction de l’emplacement géographique de votre bien immobilier.

Dispositif Pinel et plafond de ressources des locataires

Loi Pinel et défiscalisation immobilière intéressante

Malgré ces différentes contraintes, la défiscalisation en loi Pinel est intéressante. Savoir comment défiscaliser implique de s’attarder sur le taux de réduction d’impôt, qui dépend de la durée loi Pinel :

  • de 10,5 % pour une location pendant 6 ans,

  • 15 % de réduction d’impôt si vous louez votre bien pendant 9 ans,

  • 17,5 % pour une location sur 12 ans.

Vous l'aurez compris, la loi Pinel est un bon moyen de vous constituer un patrimoine immobilier tout en amortissant cet investissement via la défiscalisation et les loyers. Vous pouvez également louer votre bien à vos enfants, petit-enfants et parents, ainsi qu'à des étudiants si vous le souhaitez. Toutefois, pour vous assurer de réaliser un bon rendement il est nécessaire de choisir le bon emplacement, dans une zone dite “tendue” où la demande locative est forte.

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Est-il intéressant d'acheter en LMNP ?

Le statut du LMNP offre de nombreux avantages si vous souhaitez faire fructifier votre patrimoine tout en allégeant votre fiscalité. Parfois, on se demande s'il est préférable de choisir entre LMP et LMNP, en ce sens que la location meublée professionnelle (LMP) permet de réaliser plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et qu'elle offre d'autres avantages.

En pratique, le dispositif LMNP permet de choisir entre le régime d'imposition micro-BIC (permettant un abattement fiscal de 50 % sur vos revenus) et le régime des charges réelles. Dans ce dernier cas, vous pouvez déduire toutes vos charges, ce qui est intéressant selon votre situation. Ainsi, à la différence de la loi Pinel, le dispositif du LMNP vous permet de déduire vos amortissements et différentes charges comme les échéances de prêt immobilier.

Dispositif Pinel ou LMNP : quel rendement souhaitez-vous obtenir ?

Opter pour la loi Pinel ou le dispositif LMNP nécessite forcément de s'interroger sur votre objectif de rendement global. Le LMNP peut vous offrir des rendements élevés, parfois supérieurs à ceux en loi Pinel qui impose des plafonds de revenus et de loyers. Toutefois, le rendement doit être apprécié au regard de la rentabilité nette et de l'importance de la défiscalisation.

Notons tout de même que les grandes villes françaises (à l'instar de Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux) sont concernées par l'encadrement des loyers. Cela peut limiter de beaucoup la liberté de fixer le montant des loyers en LMNP et ainsi réduire le niveau de rentabilité de votre investissement. Il est donc nécessaire de réfléchir à la réglementation applicable dans la zone géographique où vous souhaitez acheter votre bien pour le mettre en location.

Choisir entre LMNP et Pinel : la question de la durée d'engagement

Le choix entre les deux dispositifs de défiscalisation LMNP et Pinel implique de prendre en compte la durée d'engagement de mise en location. Le statut du LMNP n'impose aucune obligation de durée tandis que la loi Pinel impose une durée minimum de 6 ans. En contrepartie de cet engagement minimal, vous profitez d'une réduction d'impôts intéressante, de 10,5 %, 15 % ou 17,5 %.

Dans le cas du statut LMNP, vous pouvez louer le temps que vous souhaitez mais vous vous engagez tout de même à rembourser la TVA récupérée si vous revendez votre bien avant 20 ans (lorsque vous avez profité de l'amortissement). La location meublée non professionnelle implique donc de conserver le bien immobilier pendant une durée suffisante pour optimiser au maximum les atouts fiscaux.

Comparatif entre la loi Pinel et le dispositif LMNP

Vous vous demandez s’il est préférable de vous tourner vers la location meublée non professionnelle ou la loi Pinel ? Voici un tableau récapitulatif pour vous éclairer et vous aider à faire le bon choix.

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