Comment défiscaliser dans l'immobilier ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien permet de défiscaliser une partie de ses revenus. Plusieurs dispositifs offrent de belles opportunités fiscales en termes de défiscalisation dans l’ancien. Il s’agit notamment de la loi Pinel, du dispositif Cosse ancien, de la loi Malraux, du dispositif Monuments historiques ou encore des LMNP et LMP.

Par Damien M.

5 min de lecture

14 février 2024

Défiscaliser dans l'immobilier ancien grâce à la loi Pinel

Le dispositif Pinel permet aux investisseurs qui le souhaitent d'acquérir un logement ancien et d'y réaliser des travaux de rénovation et de réhabilitation en défiscalisant une partie de leurs revenus. Les travaux réalisés doivent permettre de rénover intégralement le logement ou de le réhabiliter afin de le mettre en location. Vous pouvez également acquérir un bien non utilisé pour l'habitation et y faire les travaux nécessaires pour le transformer en logement loi Pinel.

Toutefois, l'acquéreur du bien immobilier doit respecter certaines conditions cumulatives pour défiscaliser grâce à la loi Pinel. Le logement est à louer pour une durée minimale de 6 ans, à un loyer loi Pinel plafonné en fonction du nombre de m² et de la zone loi Pinel. En outre, il convient de respecter les plafonds de revenus des locataires dans une logique de priorisation des bas revenus. La réduction d'impôts peut aller jusqu'à 21 % du montant du logement, dans une limite de 5 500 € par m² et un investissement de 300 000 € au maximum. Le logement doit également être situé en loi Pinel zone A, Abis ou loi Pinel zone B1.

Achetez plus vite, au meilleur prix

Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.

Défiscalisation et loi Cosse dans l'ancien

Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ? Souvent méconnue, la loi Cosse dans l'ancien (ou "Louer abordable") succède à la loi Borloo et obéit peu ou prou aux mêmes conditions que la loi Pinel. A l'instar de ce dispositif, vous devez acquérir un logement ancien, situé en agglomération et que vous destinez à la location vide au titre de résidence principale pour une durée de 6 à 9 ans. Vous devez également respecter un plafond de loyer et de revenus du locataire.

En outre, en choisissant le dispositif Cosse ancien vous signez une convention avec l'ANAH (Agence nationale de l'Habitat). Une fois que vous avez déterminé les ressources maximales de votre locataire et le loyer appliqué (intermédiaire, social, très social), vous bénéficiez d'un abattement fiscal sur vos revenus locatifs.

Depuis la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, le dispositif Cosse en réduction d'impôt, nommée Loc'Avantages, est prolongé jusqu'à la fin de l'année 2024. L'abattement fiscal doit être demandé sur la plateforme de l'ANAH ouverte depuis avril 2022. Depuis la réforme de la loi Cosse, le crédit d'impôt dont bénéficie le propriétaire bailleur dépend du palier de loyer dans lequel il se situe. Voici un tableau pour mieux comprendre.

* Le palier dépend du niveau de décote du loyer, autrement dit de l’effort de baisse du loyer par rapport à la cote normale en matière locative.

Le LMP/LMNP Ancien pour défiscaliser ses revenus

L'investissement dans l'immobilier ancien permet de profiter d'avantages fiscaux tout en se constituant un patrimoine à valeur élevée.

En choisissant le système LMP ou LMNP (loueur en meublé professionnel ou non professionnel), vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse. Le propriétaire qui investit peut en effet réduire son impôt s'il met son logement en location. Le marché du LMP/LMNP ancien regroupe les biens immobiliers âgés de 15 ans ou plus, situés dans des résidences de types étudiants, seniors, EHPAD ou touristiques .

Choisir ce type de dispositif permet de savoir comment défiscaliser. Vous choisissez entre deux régimes fiscaux avantageux : le régime micro BIC ou le régime réel. Dans le premier cas, vous pouvez réduire votre revenu imposable de 50 % automatiquement. Dans le deuxième cas, vous pouvez déduire l'ensemble de vos charges (intérêts de prêt immobilier et assurance compris) ainsi que les amortissements. Lorsque vos charges sont conséquentes, vous pouvez ainsi défiscaliser tout votre revenu imposable.

Achetez plus vite, au meilleur prix

Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.

Loi Monuments Historiques et défiscalisation dans l'immo ancien

Vous êtes tenté par un bien immobilier classé monument historique ? Vous pouvez alors bénéficier de la loi Monuments Historiques, très avantageuse fiscalement, qui vous permet de défiscaliser dans l’immobilier ancien. Cela, à condition de rénover votre logement et le conserver pendant 15 ans au minimum.

En pratique, aucun plafonnement de ressources locataires et de loyer s'applique, ce qui est un réel avantage pour le propriétaire bailleur. En outre, vous pouvez déduire fiscalement la totalité des charges et du montant des travaux, sans limitation. Sans oublier la possible exonération de frais de succession de votre immeuble, ce qui est un excellent point si vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier.

Défiscaliser dans l'immobilier ancien avec la loi Malraux

Certains investisseurs qui choisissent d'acheter un ensemble immobilier ancien peuvent bénéficier du dispositif de la loi Malraux. Cela, à condition de choisir un bien situé dans un quartier en zone protégée ou sur un site patrimonial remarquable. Le propriétaire doit y faire des travaux de rénovation pour le réhabiliter entièrement à titre de résidence principale et le louer vide pour 9 ans au moins.

Un bien immobilier ancien situé en zone protégée vous permet de profiter d'une défiscalisation plafonnée à 36 000 €, avec une réduction d'impôt de 30 % de la somme des travaux effectués. Si l'ensemble immobilier ancien se situe dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP) la réduction d'impôt est de 22 % avec un maximum de 100 000 €.

Nos autres guides pour savoir comment défiscaliser

Achetez plus vite, au meilleur prix

Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.