Revendre sa maison au bout de 3 mois, 1 an, 2 ans, 5 ans... une bonne idée ? Les règles à connaître

Il faut compter au minimum 5 ans en général pour amortir les frais d'achat initiaux et dégager une plus-value lors de la revente. Faisons le point sur ce qu'il faut savoir avant de revendre sa maison au bout de 3 mois, 1 an, 2 ans ou 5 ans.

Par Marion J.

5 min de lecture

24 juillet 2024

D'un point de vue légal, rien n'empêche de revendre sa résidence principale, quel que soit le délai écoulé depuis son acquisition.

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Quand vendre sa maison ou son appartement ? Que ce soit au bout de 3 mois, 1 an ou 2 ans, vous êtes libre de remettre votre bien en vente si vous le souhaitez, même si vous avez encore un crédit immobilier en cours.  

Cependant, certaines conditions spécifiques peuvent s'appliquer selon votre situation (séparation, mutation professionnelle, etc.). 

De plus, la vente de sa résidence principale est exonérée d'impôts sur les plus-values immobilières, peu importe le montant du bénéfice réalisé et la durée de détention du bien. C'est l'un des principaux avantages fiscaux liés à ce type de vente. 

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Revendre, c’est possible, mais des frais importants sont à attendre !

Cependant, d'un point de vue financier, revendre sa maison au bout de quelques années seulement n'est pas toujours une bonne affaire. En effet, en plus du prix d'achat, de nombreux frais viennent s'ajouter lors d'une acquisition immobilière : 

  • Frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) 

  • Frais d'agence immobilière (3 à 10 %) 

  • Frais de dossier et d'assurance du crédit 

  • Impôts locaux et charges de copropriété 

  • Intérêts d'emprunt 

  • Travaux et frais d'entretien 

  • Frais de déménagement et d'installation 

Même en revendant au même prix quelques années plus tard, il faut du temps pour amortir et "rentabiliser" tous ces frais.  

Les professionnels estiment généralement qu'il faut attendre au moins 5 ans pour revendre un bien immobilier sans perdre d'argent. Cependant, ce délai peut varier en fonction de l'évolution du marché immobilier local, de la hausse ou baisse des prix dans votre secteur, ainsi que du montant initial investi. Ce délai peut en particulier être plus court dans le cas de l’achat d’un bien à rénover, dans lequel vous avez fait des travaux lourds, qui justifient un prix de vente plus élevé que celui de l’achat… et ainsi une plus-value.  

Les frais propres au crédit immobilier

Si vous avez financé votre achat immobilier par un crédit, il est fort probable qu'il soit encore en cours au moment de revendre votre maison 2 ou 3 ans après. Le produit de la vente vous permettra de solder par anticipation le capital restant dû. Mais attention : 

  • Si les prix ont baissé, le montant de la vente peut être insuffisant pour rembourser la totalité du crédit. Vous devrez alors continuer à rembourser la banque. 

  • Votre contrat de prêt peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts. Elles sont parfois négociables. 

  • Si votre contrat impose une domiciliation bancaire, le changement de banque avant 10 ans peut entraîner des pénalités. 

Avant de vous lancer, étudiez bien votre contrat de crédit et les conditions de remboursement anticipé. Certaines situations (mutation professionnelle, décès du conjoint...) permettent d'être exonéré des IRA. Il est recommandé de contacter votre conseiller bancaire pour bien comprendre les modalités et les coûts associés à un remboursement anticipé… et les éventuelles possibilités de sortie, en souscrivant par exemple un nouveau prêt pour un nouveau bien.

J.B., Kadran

Les frais liés à la mise en vente du bien

Même pour une revente rapide, certains frais sont inévitables et impacteront votre bilan financier final : 

  • Diagnostics immobiliers obligatoires 

  • Frais d'agence si vous passez par un professionnel 

  • Éventuels frais de mainlevée d'hypothèque 

  • Frais de mutation de copropriété 

  • TVA sur les logements neufs de moins de 5 ans 

  • Frais de notaire pour l'acte de vente (environ 7-8 % du prix de vente) 

  • Éventuels travaux de rafraîchissement ou de remise aux normes 

Pour une vente dans les meilleures conditions et des délais les plus courts possibles, faire appel à un professionnel de l'immobilier reste conseillé, même si cela a un coût. Son réseau et son expérience du marché local vous permettront de trouver rapidement le bon acheteur au bon prix.  


Pour résumer

  • Il est légalement possible de revendre sa résidence principale sans délai minimal, même avec un crédit en cours. 

  • La vente de sa résidence principale est exonérée de plus-values, quel que soit le délai. 

  • Pour être rentable, mieux vaut attendre au moins 5 ans pour amortir les frais d'achat. 

  • Avant de revendre, étudiez les conditions de remboursement anticipé de votre crédit immobilier. 

  • Prévoyez des frais incompressibles : diagnostics, frais d'agence, mainlevée d'hypothèque... 

  • Pour vendre vite et bien, l'accompagnement d'un professionnel est recommandé. 

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