Valeur verte d’un logement : quel impact sur le marché immobilier actuel ?

La valeur verte d’un logement correspond à sa performance énergétique et environnementale. C’est-à-dire l’énergie consommée par le logement en chauffage, en eau, en électricité… Elle désigne aussi la performance énergétique d’un bien par rapport à un autre bien de la même échelle. Les logements qui affichent une consommation d’énergie maîtrisée (qui ont fait l'objet d'une rénovation thermique efficace) sont valorisés sur le marché, tandis que les plus énergivores (les "passoires thermiques") subissent une “décote verte”, soit une perte de valeur face à leur mauvais résultats en termes de consommation énergétique. Finalement, moins le logement consomme d’énergie, plus son prix sur le marché sera élevé. C'est du moins l'idée globale, même si la valeur verte diffère en fonction des données : d'un type de bien à l'autre et d'une région à l'autre.

L’importance de cette valeur verte n’est pas prête de s’amoindrir. Cet argument de vente est aujourd’hui considéré au même titre que la localisation d’un bien ou de sa superficie. Non seulement parce que la performance énergétique du logement a une conséquence directe sur le montant de la facture de ses habitants, mais aussi car le DPE a plus que jamais pris de l’importance.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classe les bien immobilier de A (le plus économique) à G (le plus énergivore). Il informe donc l’acquéreur en amont sur la valeur verte du logement, liste les travaux à réaliser pour améliorer sa performance énergétique et estime les charges liées à la consommation d’énergie dont devra s’acquitter l’habitant.

Depuis le 1er avril 2023, le DPE doit être réalisé et transmis au potentiel acheteur par le propriétaire lors de la vente pour les logements classés F et G, soit les plus consommateurs en énergie. En 2022 ces mêmes logements ont vu leur loyer gelé si leurs performances énergétiques ne s'amélioraient pas. Finalement, les biens les plus énergivores se voient progressivement interdits à la location sur le marché :

• Depuis le 1er janvier 2023 pour les logements consommant plus de 450 kWh par m² et par année.

• A partir de 2025 pour les logements classés G.

• A compter de 2028 pour les logements classés F

• Dès 2034 pour les logements classés E.

Ces nouvelles mesures confrontent donc les propriétaires à faire un choix s’ils désirent louer leur logement pour rentabiliser leur investissement :

• Réaliser les travaux nécessaires pour améliorer le DPE de leur logement et ainsi continuer à le proposer sur le marché. Cela implique une perte de rentabilité - voire un investissement supplémentaire - que tous ne peuvent pas se permettre.

• Vendre leur bien car ils n’ont pas les moyens - ou l’envie - de réaliser les modifications nécessaires telles que l’isolation des murs, des combles, du plancher, des vitrages…

Seulement voilà : de nombreux biens dont les DPE ne sont pas au plus haut se retrouvent en vente et se font concurrence. Face aux futurs travaux à réaliser, les potentiels acquéreurs n’hésitent pas à négocier le prix d’achat à la baisse. Les anciens propriétaires n’ont donc souvent pas d’autre choix que de vendre à perte leur logement. En 2021, les Notaires de France ont réalisé une étude sur les logements anciens et leur DPE. Sur cette même année, les biens les plus économes en énergie (étiquette A et B) représentaient 7 % des transactions immobilières. Les logements les plus énergivores ( classés F et G), représentaient, quant à eux, 11 % des ventes. Il est fort à parier que ce dernier pourcentage a pris beaucoup d’ampleur depuis.

La valeur verte d’un logement ou d’un bâtiment est calculée grâce à la méthode des 3CL. C’est la méthode de calcul officielle utilisée depuis le 1er juillet 2021. Cinq points de références sont pris en compte dans cette méthode de calcul du DPE :

• Le chauffage

• L’eau chaude sanitaire

• La climatisation

• L’éclairage

• La consommation des matériels auxiliaires comme la VMC, les pompes, etc.