Valeur verte d'un bâtiment en immobilier, qu'est ce que c'est ?
La valeur verte est la valeur ajoutée qu'apporte un bâtiment ou un logement grâce à ses performances environnementales et énergétiques. Selon une étude réalisée par l’ADEME, la valeur verte d’un logement prend en compte des critères tels que l’isolation, les équipements économes en énergie et l'empreinte écologique. Cette valeur peut influencer positivement le prix de vente ou de location du bien. Deux objectifs sont aujourd’hui poursuivis en France dans ce secteur : réduire les émissions de gaz à effet de serre donc leur impact sur l’environnement et valoriser le patrimoine historique. Ces deux éléments ont un impact important sur l’estimation immobilière des biens en vente et leur prix de vente final.
Intéressons-nous plus précisément à la valeur verte immobilière, paramètre indéniable pour valoriser un logement, dont vous n’avez pas fini d'entendre parler ces prochaines années.
Une définition de la notion de valeur verte des logements
La valeur verte est la valeur ajoutée qu'apporte un bâtiment ou un logement grâce à ses performances environnementales et énergétiques. Une étude réalisée en 2022 par les notaires de France montre que, toutes choses égales par ailleurs, les maisons classées A ou B au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) se vendent en moyenne 6 % à 14 % plus cher que celles classées D. Pour les appartements, cette prime varie de 6 % à 22 %.
La valeur verte d’un logement prend en compte des critères tels que l’isolation, les équipements économes en énergie et l'empreinte écologique. Cette valeur peut influencer positivement le prix de vente ou de location du bien.
Les logements qui affichent une consommation d’énergie maîtrisée (qui ont fait l'objet d'une rénovation thermique efficace) sont valorisés sur le marché, tandis que les plus énergivores (les "passoires thermiques") subissent une “décote verte”, soit une perte de valeur face à leur mauvais résultats en termes de consommation énergétique.
Finalement, moins le logement consomme d’énergie, plus son prix sur le marché sera élevé. C'est du moins l'idée globale, même si la valeur verte diffère en fonction des données : d'un type de bien à l'autre et d'une région à l'autre.
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Une valeur verte immobilière dont l’importance est renforcée par la systématisation du DPE
L’importance de cette valeur verte n’est pas prête de s’amoindrir. Cet argument de vente est aujourd’hui considéré au même titre que la localisation d’un bien ou de sa superficie. Non seulement parce que la performance énergétique du logement a une conséquence directe sur le montant de la facture de ses habitants, mais aussi car le DPE a plus que jamais pris de l’importance.
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classe les bien immobilier de A (le plus économique) à G (le plus énergivore). Il informe donc l’acquéreur en amont sur la valeur verte du logement, liste les travaux à réaliser pour améliorer sa performance énergétique et estime les charges liées à la consommation d’énergie dont devra s’acquitter l’habitant.
Depuis le 1er avril 2023, le DPE doit être réalisé et transmis au potentiel acheteur par le propriétaire lors de la vente pour les logements classés F et G, soit les plus consommateurs en énergie. En 2022 ces mêmes logements ont vu leur loyer gelé si leurs performances énergétiques ne s'amélioraient pas. Finalement, les biens les plus énergivores se voient progressivement interdits à la location sur le marché :
Depuis le 1er janvier 2023 pour les logements consommant plus de 450 kWh par m² et par année.
A partir de 2025 pour les logements classés G.
A compter de 2028 pour les logements classés F
Dès 2034 pour les logements classés E.
Plus cette note énergétique est performante, plus la valeur verte sera élevée : la relation entre performances énergétiques et impact sur le prix de vente est aujourd'hui clairement établie.
Les maisons les plus recherchées et les plus valorisées sur le marché aujourd'hui sont les logements qui ne consomment presque aucune énergie, voire carrément autonome. Certains propriétaire vont plus loin, avec une maison productrice d'énergie en surplus : non seulement le logement produit et consomme sa propre énergie, peut stocke ou revend également son surplus. Ce type de logement est aujourd'hui extrêmement valorisé sur le marché, effet amplifié depuis la crise énergétique et la guerre en Ukraine de 2022.
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Entreprendre des travaux ou vendre : le dilemme des propriétaires face à l’obligation des audits énergétiques
Ces nouvelles mesures confrontent donc les propriétaires à faire un choix s’ils désirent louer leur logement pour rentabiliser leur investissement :
Réaliser les travaux nécessaires pour améliorer le DPE de leur logement et ainsi continuer à le proposer sur le marché. Cela implique une perte de rentabilité - voire un investissement supplémentaire - que tous ne peuvent pas se permettre.
Vendre leur bien car ils n’ont pas les moyens - ou l’envie - de réaliser les modifications nécessaires telles que l’isolation des murs, des combles, du plancher, des vitrages…
Seulement voilà : de nombreux biens dont les DPE ne sont pas au plus haut se retrouvent en vente et se font concurrence. Face aux futurs travaux à réaliser, les potentiels acquéreurs n’hésitent pas à négocier le prix d’achat à la baisse. Les anciens propriétaires n’ont donc souvent pas d’autre choix que de vendre à perte leur logement.
En 2021, les Notaires de France ont réalisé une étude sur les logements anciens et leur DPE. Sur cette même année, les biens les plus économes en énergie (étiquette A et B) représentaient 7 % des transactions immobilières. Les logements les plus énergivores ( classés F et G), représentaient, quant à eux, 11 % des ventes. Il est fort à parier que ce dernier pourcentage a pris beaucoup d’ampleur depuis.
Comment calculer la valeur verte d’un bâtiment ou d’un logement ?
Les critères de la valeur verte incluent plusieurs éléments qui mesurent la performance environnementale d’un bien :
Étiquette énergétique : la classification du logement selon l’échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui va de A (très performant) à G (peu performant), est un critère majeur.
Audit énergétique : pour les logements classés F ou G, un audit énergétique peut être requis pour identifier les travaux nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique.
Travaux de rénovation énergétique : la réalisation de travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, fenêtres) peut augmenter la valeur verte du bien, en améliorant son efficacité énergétique et en diminuant ses coûts énergétiques.
Ces critères déterminent en grande partie la valeur verte d'un logement et son attractivité sur le marché.
La valeur verte d’un logement ou d’un bâtiment est calculée grâce à la méthode des 3CL. C’est la méthode de calcul officielle utilisée depuis le 1er juillet 2021. Cinq points de références sont pris en compte dans cette méthode de calcul du DPE :
Le chauffage
L’eau chaude sanitaire
La climatisation
L’éclairage
La consommation des matériels auxiliaires comme la VMC, les pompes, etc.
Comment améliorer la valeur verte d'un bien ?
Pour améliorer la valeur verte d'un bien, il est essentiel de réaliser une rénovation énergétique ciblée. La mise en place de travaux comme l’isolation des murs et des combles, ou l’installation de systèmes de chauffage performants, optimise l’efficacité du logement. Ajouter des panneaux solaires ou opter pour de l'électricité verte contribue également à valoriser le bien en réduisant son empreinte écologique et ses coûts énergétiques.
Comment la valeur verte impacte-t-elle le prix d'un bien immobilier ?
La valeur verte des logements entraîne une augmentation de valeur pour les biens ayant une efficacité énergétique élevée (DPE A ou B), souvent recherchés pour leurs faibles coûts énergétiques. Concrètement, les acheteurs sont prêts à payer jusqu’à 22 % de plus pour ces biens, selon des études notariales. À l’inverse, les logements moins performants subissent une décote, rendant leur vente plus difficile.