Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?

Tandis que la taxe d'habitation a disparu, la taxe foncière continue quant à elle de représenter une somme conséquente pour les propriétaires et les usufruitiers chaque année. Visant les propriétés bâties et non bâties, cet impôt permet entre autres de financer le budget des collectivités locales, du moins en partie.

Pour calculer le montant de la taxe foncière, l'administration fiscale tient compte de la valeur locative cadastrale du bien immobilier (appartement comme maison). Elle retient la moitié de cette valeur, qu'elle multiplie par le taux applicable qui diffère notamment selon la ville de résidence. En outre, la surface habitable du bien que l'on pondère est un élément principal du calcul de la taxe foncière. Il peut représenter un avantage, comme un inconvénient. Détails.

Par Faustine T.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Paramètres du calcul de la taxe foncière

Le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties tient compte de plusieurs éléments qu'il est important d'envisager ici :

  • d'une part, la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Il s'agit concrètement des revenus fonciers annuels que le propriétaire pourrait percevoir s'il mettait son bien en location. Le calcul de la taxe foncière tient compte de la moitié seulement de cette valeur cadastrale,

  • d'autre part, le taux voté chaque année par la commune, que l'on applique sur la base d'imposition de la taxe foncière afin d'en obtenir un montant final.

Vous l'aurez compris, la taxe foncière n'est jamais la même d'une ville à une autre, notamment en raison du taux différent voté par la collectivité locale. De manière globale, la taxe foncière a augmenté de 7,1 % en 2023 sur le plan national. Toutefois, certaines villes françaises ont poussé l'augmentation bien plus haut, jusqu'à 21 % !

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Calcul de la valeur locative castrale du bien immobilier

Pour mesurer au mieux quelle est la valeur locative cadastrale d'un bien, l'administration fiscale multiplie la surface pondérée par le prix au mètre carré. Pour obtenir la surface pondérée, on applique plusieurs correctifs à la surface réelle du bien. Les correctifs sont pluriels :

  • les éléments de confort dans les pièces (salon, chambre, cuisine, toilettes, salle de bain, annexes ...),

  • les dépendances et les autres éléments intégrés au bien (cave, garage, terrasse, grenier, cellier ...),

  • le coefficient d'importance appliqué à la superficie réelle, en se basant sur un barème précis tenant compte de la catégorie du logement et du nombre de mètres carrés habitables,

  • le coefficient d'entretien, ou l'aspect esthétique du bien, situé entre 0,8 et 1,2,

  • le coefficient de situation, qui dépend donc de l'environnement direct du logement,

  • le coefficient d'ascenseur.

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Le nombre de pièces influe-t-il sur la taxe foncière ?

Pour calculer la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier, l'administration fiscale tient compte des surfaces habitables dans votre logement ainsi que des aménagements annexes (terrasse, véranda, garage, cave, piscine enterrée). Concrètement, sont prises en compte toutes les surfaces présentes au sol et que l'on ne peut pas déplacer sans une démolition. Ainsi, le calcul de la taxe foncière inclue également les aménagements et dépendances intégrées de fait dans le bien immobilier (serre, abri de jardin ...) et qui forment en eux-mêmes des bâtiments.

Comment modifier la surface habitable pour les impôts fonciers ?

Il arrive bien souvent que le propriétaire d'une maison ait comme projet d'agrandir la surface habitable. Cela peut être décidé en raison de la naissance d'un nouvel enfant ou d'un besoin supplémentaire en termes de confort.

Si vous modifiez l'espace habitable dans votre logement, la création de cette nouvelle surface doit faire l'objet d'une révision de votre taxe foncière. A cet effet, il vous faut remplir le formulaire H1 et l'envoyer au service des impôts. Le document indique précisément quelle modification est réalisée sur le logement ainsi que la superficie totale disponible. Pour ne pas commettre d'erreur et réaliser un calcul exact, il importe de tenir compte des règles de calcul en loi Carrez. Autrement dit, la surface au plancher après déduction des cloisons, marches, gaines, murs, embrasures et escaliers.

Contestation du montant de la taxe foncière

En pratique, il peut arriver que votre bien immobilier ne corresponde plus à la valeur cadastrale telle qu'elle est enregistrée par l'administration fiscale. Dans ce cas, vous avez la possibilité d'agir afin de demander une révision du montant de cet impôt local. Pour débusquer une erreur, la première des choses est de demander l'imprimé 6675-M auprès du centre des impôts fonciers. Cette fiche de calcul indique l'ensemble des données prises en compte pour le calcul de la valeur locative cadastrale de votre logement. Vous pouvez demander quelques expplications au SIP (service des impôts des particuliers) si vous ne comprenez pas toutes les mentions qui y sont faites.

Si vous estimez que le niveau de confort, d'entretien ou de situation de votre bien immobilier s'est dégradé au fil des années, il peut effectivement y avoir lieu de réviser le montant de la taxe foncière. Votre réclamation doit obligatoirement prendre appui sur des arguments solides et des justificatifs. Vous avez jusqu'au 31 décembre de l'année N+1 pour contester l'avis de taxe foncière de l'année N. La réclamation peut se faire en ligne sur Impots.gouv.fr, via la messagerie sécurisée de votre espace particulier. Vous pouvez également envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception auprès du centre des finances publiques ou bien encore vous rendre directement sur place. Dans ce dernier cas, n'hésitez pas à demander un récépissé de visite auprès de l'agent, ce qui constituera un élément de preuve daté de votre démarche.

Vous devez toujours payer la taxe foncière demandée même si vous faites une réclamation par ailleurs.

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