Quelle est la catégorie foncière de ma maison ?

Vous êtes propriétaire d'une maison et vous vous apercevez que votre bien immobilier fait l'objet d'une classification foncière ? Cela est tout à fait normal car chaque logement est catégorisé de 1 à 8, en fonction de certains critères comme l'environnement et l'année de construction du bien.

La première catégorie signifie "grand luxe" tandis que la dernière catégorie signifie "très médiocre". La catégorisation de votre bien a d'autant plus d'importance qu'elle impacte la valeur locative cadastrale de votre maison et donc le montant de la taxe foncière. Vous pouvez donc bénéficier d'une exonération partielle ou bien voir votre imposition augmenter selon la nature de votre propriété.

Par Faustine T.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Qu'est-ce que la catégorisation foncière des biens immobiliers ?

L'administration fiscale souhaite savoir quels biens elle doit taxer ou non puisque c'est sur cette base qu'elle applique ses impôts. Pour en avoir une idée transparente, le fisc demande aux contribuables qui sont propriétaires dans leur commune de confirmer certains renseignements sur le site des impôts. Si certaines informations sont erronées (comme le nombre de mètres carrés), cela est de nature à alerter. Dans ce cas, il y a lieu d'en informer l'administration.

En-dessous des informations portant sur le nombre de pièces et la superficie totale on trouve la catégorie du logement. Cette dernière va de 1 à 8, la première étant la plus luxueuse. En pratique, chaque catégorie foncière équivaut à une évaluation appelée "loyer de 1970 au m²", issue des procès-verbaux de référence pour les locaux considérés. Ainsi, plus celle-ci est proche du 1 et plus les loyers de référence au m² sont censés être élevés dans le cas d'une mise en location. Cette catégorie sert donc à évaluer la valeur locative cadastrale et à en déduire le montant de votre taxe foncière.

Pour une habitation, on détermine la catégorie qui correspond en tenant compte de certaines caractéristiques, comme :

  • les éléments généraux de confort,

  • la surface totale,

  • l'état global du bien,

  • la qualité de la construction et les matériaux utilisés.

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Il peut arriver que la lettre M soit présente à côté du numéro indiqué. Cela signifie que votre bien immobilier est placé entre deux catégories, le numéro affiché et le numéro qui lui est directement inférieur.

Les deux premières catégories, pour des logements luxueux

La classification communale qui correspond à la catégorie 1 ou 2 sert à désigner des logements somptueux ou luxueux. La construction est en principe excellente et réalisée à partir des meilleurs matériaux. Si votre bien fait partie de ces deux premières catégories, cela signifie que l'administration fiscale considère qu'il possède les caractéristiques suivants :

  • de larges pièces et des salons de réception spacieux,

  • de larges fenêtres,

  • plusieurs points d'eau courante avec un ou différents WC,

  • le chauffage central,

  • des tapis d'escalier,

  • un ascenseur,

  • des escaliers très larges dans les immeubles collectifs.

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Les catégories 3 et 4, pour les biens très confortables

Plus on diminue en termes de catégorie et plus les éléments de luxe s'atténuent. Ces deux catégories ont une très bonne apparence en pratique et la construction est de haute qualité, avec des matériaux sûrs. En pratique, les espaces restent spacieux, y compris dans les lieux communs.

Dans la catégorie 3, le bien possède en principe plusieurs salles d'eau tandis qu'il n'en comporte qu'un au moins dans la catégorie 4. Cette même catégorie n'implique pas forcément la présence d'un ascenseur ni de tapis d'escalier. La catégorie 3 correpond à un logement très confortable, tandis que la quatrième catégorie concerne plutôt un bien confortable.

De la catégorie 5 à 8 : des logements de qualité variable

La catégorie 5 correspond aux biens de qualité classique, avec une architecture conçue dans des matériaux similaires à ceux de la catégorie 4. De son côté, la catégorie 6 implique une construction utilisant des matériaux dont la durée est relativement limitée, en priorité lorsqu'il s'agit d'immeubles nouvellement construits.

Les deux dernières catégories correspondent aux biens les moins bien classés, considérés comme médiocres et construits avec des matériaux bon marché, présentant parfois des vices cachés. Les pièces sont petites et les accès communs étroits. Souvent, le chauffage central est inexistant et le niveau de confort peut varier du moyennement confortable au médiocre.

Sachez que si l'administration fiscale estime que votre bien figure parmi la catégorie 8, cela signifie que son aspect est mal entretenu, voire délabré. Cela peut également signifier que les matériaux sont vétustes et qu'il y a un besoin urgent de rénovation.

Comment contester la catégorie foncière de ma maison ?

Vous vous êtes aperçus que votre maison possède une catégorie foncière qui ne correspond pas à la réalité ? Cela peut être le cas si les matériaux sont en réalité vétustes et que le niveau d'équipements et de confort n'est pas celui prétendu dans la catégorie concernée. Vous pouvez alors contester cette donnée sur votre déclaration, notamment via votre messagerie sécurisée sur impots.gouv. Cela vous permet d'écrire directement à l'administration fiscale, en sélectionnant le formulaire adapté. Une fois que votre demande sera traitée, vous recevrez un mail de réponse dans votre espace particulier concernant l'évolution du mode de calcul.

Vous pouvez également vous tourner directement vers le service des impôts où se situe votre maison, qui vous indiquera la démarche supplémentaire à suivre. Dans tous les cas, il vous faudra joindre des justificatifs suffisants à l'appui de votre demande. Si cela impacte le montant de votre taxe foncière, n'oubliez pas que vous devez tout de même en honorer le paiement puis réaliser votre réclamation. Si votre demande est acceptée, le fisc vous remboursera la somme versée. Vous pouvez néanmoins leur demander un sursis de paiement en indiquant au service dédié que vous désirez différer le paiement de la taxe foncière que vous contestez. Mais si votre demande est rejetée, vous serez contraint de payer l'impôt majoré d'un surplus de 10 % au titre du retard de paiement.

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