Comment transformer une véranda en surface habitable ?

Lorsque l’on souhaite construire une véranda, on imagine déjà s’y prélasser des heures durant tout en profitant d’un puits de lumière pour faire le plein d’énergie. Mais pour autant, ce n’est pas une véritable pièce à vivre supplémentaire ! Du moins pas au sens fiscal du terme.

Cependant, même si on ne peut pas la considérer comme une surface habitable, rien ne nous empêche de la transformer la véranda pour qu’elle en devienne une. Pour ce faire, il suffit de modifier le vitrage et la toiture, de s’intéresser au chauffage, d’adapter l’isolation et de mettre à niveau les seuils tout en respectant certaines réglementations légales.

Véranda : comment la transformer en surface habitable ?

Il s’avère que transformer une véranda en surface habitable est loin d’être aussi difficile que l’on pourrait le croire. En effet, il suffit d’effectuer certaines modifications pour en faire un vrai espace à vivre. Voici plusieurs solutions :

• Remplacer une partie du vitrage de la véranda par des murs en brique, parpaing ou pierre,
• Mettre les seuils à niveau entre la maison et la véranda pour faciliter l’accès,
• Anticiper une toiture plate et plus adaptée qu’une autre entièrement vitrée ou dans une forme plus angulaire,
• Réfléchir à l’isolation thermique optimale et au raccordement électrique de l’espace pour remplacer l’ancien éclairage naturel par les vitres.

Ainsi, transformer la véranda en surface habitable se fait relativement facilement, mais il ne faut pas oublier d’anticiper les demandes de déclaration préalable de travaux ou de permis de construire selon le projet.

Est-ce que la véranda compte dans la surface habitable ?

Non, la véranda ne compte pas dans la surface habitable. Pour prétendre à cela, une pièce doit être chauffée, isolée ainsi que réaménagée comme précédemment cité de façon à pouvoir y vivre décemment. Étant donné que c’est rarement le cas avec une véranda, on ne peut pas la considérer comme une pièce utile où l’on peut vivre et celle-ci n’entre pas en compte dans le calcul de la surface habitable du logement. Cependant, elle doit toutefois être signalée comme faisant partie des locaux communs (surface non habitable) dans le paragraphe dédié du bail lors d’une location.

On pourrait croire qu’en la chauffant et en l’isolant correctement, la véranda pourrait faire partie du calcul, mais les critères de la loi Boutin sur lesquels nous reviendrons après empêchent cela. À l’inverse, il faudra la prendre en compte lors du calcul de la surface privative (loi Carrez) si une vente immobilière doit avoir lieu et qu’elle fait moins de 8 m².

Lois Carrez et loi Boutin : quels enjeux pour une véranda ?

Comprendre les tenants et aboutissants de la définition d’une surface habitable et des lois Carrez et Boutin qui encadrent le calcul de la surface exacte d’un logement peut être pratique lorsque l’on souhaite transformer une véranda en surface habitable.

Loi Boutin : faut-il ajouter la véranda à la surface habitable de l’habitation ?

Selon l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable correspond à : « la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle on retire les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, et embrasures de portes et de fenêtres. »

Ainsi, la loi Boutin du 25 mars 2009 n’inclut pas la surface des vérandas dans le calcul de la surface habitable et exclut le mesurage des pièces comme les caves, les garages, les terrasses, les sous-sols et multiples autres éléments que vous pouvez retrouver dans l’article ci-dessus.

Loi Carrez : la véranda est-elle une surface privative ?

La loi Carrez est en vigueur depuis 1997 et consiste à protéger les acheteurs de bien immobiliers supérieurs à 8 m² en copropriété contre les vendeurs qui pourraient surévaluer la superficie de leurs logements. Elle concerne l’ensemble des surfaces construites et couvertes du logement (surface privative) avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m que l’on estime être la hauteur minimale pour qu’une personne de taille moyenne puisse vivre décemment.

Contrairement à la loi Boutin, les vérandas, sous-sols, greniers et combles (même non aménagés) sont comptabilisés dans le calcul de la superficie loi Carrez, car ce sont des espaces clos et couverts avec plus de 1,80 m sous plafond.

Pour rappel, il ne faut pas confondre surface habitable et privative avec la surface de plancher qui permet simplement de définir le type d’autorisation d’urbanisme nécessaire pour des projets de travaux ou une construction neuve. Vous pouvez retrouver tout ce qui rentre en compte dans le calcul de la surface de plancher dans l’article R1111-22.

Comment transformer une véranda en surface habitable : démarches et fiscalité

Sachez qu’une véranda avec une superficie inférieure à 20 m² sera entièrement exonérée d’impôts comme la taxe foncière ou la taxe d’habitation. Dès lors que l’on construit ou remodèle une véranda supérieure à 20 m², il est nécessaire de la déclarer à l’administration fiscale dans les 90 jours suivant la fin des travaux, car cela augmente la surface privative de la maison et donc a obligatoirement un impact sur l’imposition. La seule taxe à régler est celle d’aménagement dès qu’une modification est faite sur une véranda supérieure à 5 m².

Pour ce qui est des démarches administratives pour une construction ou modification, voici l’essentiel :

• Déclaration préalable de travaux pour une petite extension comprise entre 5 et 20 m² ;
• Permis de construire obligatoire pour tout ce qui est supérieur à 20 m².

On comprend que les démarches administratives ne sont pas excessives et qu’en restant dans la limite des 20 m², on peut éviter certains impôts.

En conclusion, une véranda est considérée comme une partie intégrante d’un bien immobilier et de sa surface privative lors de la vente de celui-ci, mais ne sera pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable lors d’une location. Cela permet de mieux comprendre où l’on se situe avant d’entreprendre des travaux pour transformer l’espace en surface habitable.