Comment déclarer une véranda déjà construite ?

Construire une véranda sans autorisation est une démarche illégale. Mais sachez qu’il n’est jamais trop tard pour régulariser la situation de votre habitation.

Pour cela, il suffit de remplir le formulaire de déclaration préalable n°13404*11 en précisant en case 5 qu’il s’agit d’une régularisation de construction. Pour ce qui est des constructions de plus de 10 ans, certains documents seront nécessaires pour prouver la date d’achèvement des travaux afin de profiter du délai de prescription. Quel est l'impact fiscal de cette démarche ? Explications pour ne pas manquer la construction de véranda.

Par Guillaume H.

5 min de lecture

28 février 2024

Comment déclarer une véranda déjà construite ?

Vous avez construit, hérité ou acheté une maison qui dispose d’une véranda construite sans autorisation ? Sachez qu’il n’est pas encore trop tard pour remettre de l’ordre dans les déclarations.

En effet, les services publics vous autorisent à faire une demande de régularisation, en comptant bien évidemment sur la bonne foi des personnes qui se trouvent dans cette situation pour faire la démarche d’eux-mêmes et non pas sur demande du fisc.

Pour cela, il suffit de remplir le formulaire CERFA 13404*11, en précisant dans le cadre n°5 qu’il s’agit d’une demande de régularisation pour une véranda d’ores et déjà construite, mais non déclarée. (dans le cadre d'écriture libre).

Pour que votre demande soit autorisée, il est absolument nécessaire que votre véranda respecte le PLU de votre commune, selon la nature du terrain sur lequel elle a été érigée. Assurez-vous donc de cela avant de déposer votre dossier pour éviter un refus, voire une demande de démolition. En effet, la Mairie peut émettre un véto quant au plan de votre véranda. Respecte-t-elle les règles d'urbanisme telles que la surface de plancher, la hauteur de construction ou la distance au terrain voisin ?

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Véranda illégale et délais de prescription

Sachez que la date d’achèvement des travaux aura également son importance ici pour deux raisons :

  • Le délai de prescription des infractions, donc de votre responsabilité pénale, est de 6 ans (au-delà, le service des impôts ne peut plus vous poursuivre en justice),

  • Le délai de prescription des délits, donc de votre responsabilité civile, est de 10 ans (au-delà, aucune poursuite, ni pénale ni civile, ne peut être engagée).

En résumé, si votre déclaration intervient avant la fin des 6 premières années après la date d’achèvement des travaux, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. Si celle-ci intervient entre 6 et 10 ans, le tribunal peut ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction. Enfin, si vous déposez votre demande après 10 ans, vous pouvez profiter de votre construction en toute tranquillité.

Comment prouver que la construction a plus de 10 ans ?

Comme nous venons de l’évoquer, une construction achevée depuis plus de 10 ans ne peut plus être remise en cause vis-à-vis des sanctions de non-déclaration. Mais encore faut-il prouver de la date d’achèvement des travaux. Pour cela, plusieurs éléments peuvent venir étayer votre dossier administratif :

  • Déclaration d’achèvement des travaux signée par les artisans,

  • Photographies aériennes avant/après,

  • Factures attestant des travaux (matériaux, artisans, études),

  • Coût des travaux et dépenses constatables sur des relevés bancaires,

  • Expertise d’un expert en bâtiment pour évaluer l’âge de la construction,

  • Mentions de l’acte d’acquisition antérieur aux travaux.

Gardez en tête que si ces documents vous aident à construire votre cas, il ne s’agit pas d’une liste officielle proposée par les services publics, mais plutôt de conseils vous permettant de rassembler le maximum d’indices concordants.

Mais, alors : pourquoi faire cette démarche en sachant pertinemment que le délai de prescription est d’ores et déjà passé ?

La raison est simple. Si effectivement le délai de prescription fait que le fisc ne peut plus vous poursuivre en justice, il ne régularise pas la situation pour autant. Ainsi, et malgré la prescription, votre véranda n’est toujours pas considérée comme une construction légale. Vous ne pourrez donc pas faire valoir sa plus-value lors d’une vente ni même entamer de nouveaux travaux sur la construction (rénovation, modification des façades, agrandissements).

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Quelles sanctions en cas de non-déclaration ?

Ces informations en tête, vous pourriez prendre la décision d’attendre 10 ans pour que le délai de prescription soit passé et que votre véranda ne risque plus la démolition pour tenter de régulariser la situation. Mais ce n’est jamais une bonne idée d’aller à l’encontre des lois. Ici, il ne s’agit pas simplement d’une déclaration, mais d’une réelle obligation.

Si vous décidiez tout de même de risquer l’illégalité, sachez que vous vous exposez à une lourde amende dans le cas où les services publics considèreraient cela comme une fraude :

  • L’article L480-4 du Code de l’urbanisme précise qu’un propriétaire ne déclarant pas des travaux encourt une amende comprise entre 1 200 € et 6 000 € par mètre carré de surface non déclarée.

  • À cela peuvent venir s’ajouter des intérêts et des rappels sur la taxe foncière (jusqu’à 4 fois le montant de la taxe annuelle).

  • La justice peut ordonner la démolition ou la remise aux normes de la construction à vos frais et selon leurs contraintes.

  • En cas de récidive, une peine de prison pouvant aller jusqu’à 6 mois peut être prononcée.

Mieux vaut faire les démarches de régularisation d’une construction de véranda illégale par soi-même plutôt que de s’attirer les foudres du fisc.

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