Investir en statut LMNP à Nantes : tout ce qu’il faut savoir

Envie d’investir dans la cité des Ducs ?

Un investissement immobilier locatif à Nantes est à coup sûr une excellente idée. Ville verte, Nantes offre un cadre de vie très appréciable à ses habitants, qui sont d’ailleurs en constante augmentation depuis 10 ans. Pour cet investissement, vous souhaitez vous orienter vers le statut LMNP Nantes ? Voici ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Investissement LMNP à Nantes : qu’est-ce que c’est ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel comporte bien des facettes. Vous l’acquérez lorsque vous investissez dans un bien neuf ou ancien que vous envisagez de louer meublé (ou prêt à habiter) en guise d’habitation principale ou saisonnière. Votre investissement LMNP à Nantes peut être réalisé dans un immeuble traditionnel ou une résidence universitaire, de tourisme, d’affaires, ou ehpad proposant au moins 3 services de type « hôtelier ». Dans le second cas, vous achetez pour louer sur une durée de 9 à 12 ans. Pendant la durée du bail commercial, vous confiez votre logement à un exploitant (ou gestionnaire), qui se charge de vous verser un loyer mensuel et ce, peu importe la vacance de votre bien !

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Le statut LMNP s’acquiert notamment lorsque vous faites l’acquisition d’un bien neuf meublé situé dans une résidence de services. Il peut s’agir :

  • D’un Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Les conditions de gestion et d’entretien de ce genre de résidences sont décrites dans une convention signée entre l’exploitant et le Conseil Général. Ainsi, vous avez l’assurance que votre bien restera en très bon état et conservera son attractivité avec le temps. Aussi, la rentabilité de ce genre de bien atteint fréquemment 4,5%.

  • D’une résidence de seniors non dépendants,

  • D’une résidence de tourisme ou étudiante. Notons que Nantes est l’une des communes les plus touristiques du Nord-Ouest et qu’il s’agit aussi d’une ville estudiantine. Plus de 55 000 étudiants y logent actuellement. Il est donc particulièrement judicieux d’investir dans une résidence étudiante pour sécuriser votre investissement LMNP.

De ce fait, vous bénéficiez de revenus locatifs assurés sur l’année tout en réduisant au maximum votre implication. Notons que le statut LMNP s’acquiert seulement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € TTC annuels ou représentent moins de 50% de vos revenus globaux annuels. Enfin, vous devrez vous enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dans les 15 jours suivant le début de la location pour bénéficier du juste régime d’imposition. Justement, qu’implique le statut LMNP en matière d’imposition ?

Impôt et défiscalisation LMNP à Nantes

Malgré votre statut de particulier, louer votre logement meublé est considéré comme une activité commerciale. Ainsi, les revenus que vous percevez grâce à cet investissement (loyers mensuels) sont imposables non pas au titre des revenus fonciers, mais à celui des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Lorsque vous devenez LMNP, deux régimes s’offrent à vous : le régime forfaitaire (micro-BIC) ou le régime réel.

Dans le premier, vous êtes imposés sur 50% de vos loyers perçus (l’abattement est de 71% du CA en cas de location saisonnière). Il s’agit du régime d’imposition par défaut lorsque vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 € / an.

Lorsque vos recettes dépassent ce montant, vous pouvez opter pour le régime réel. Vous pouvez également en faire la demande auprès de l’administration fiscale même si vos revenus sont inférieurs à 70 000 €. Dans le cas du régime réel, plus avantageux pour une défiscalisation LMNP à Nantes, vous déduisez l’ensemble des charges et amortissements liés à votre investissement, du montant des loyers perçus. Ces charges déductibles peuvent être liées à vos intérêts d’emprunts, aux charges de copropriété ou de gestion locative… Très concrètement, voici ce que vous pourrez déduire : intérêts d’emprunt, frais de syndic et de gestion (frais de notaire, d’expert-comptable, d’agence immobilière…), diverses taxes (taxe foncière par exemple), frais liés aux travaux apportés au logement, amortissement des meubles et équipements sur 5 à 10 ans maximum, etc.

Enfin, dans le cas d’un déficit en régime réel, celui-ci est reporté aux revenus des années suivantes jusqu’à 10 ans maximum.

Pour bénéficier des avantages cités, vous devrez vous plier à certaines conditions et critères d’éligibilité : location meublée et en guise de résidence principale, inscription au Greffe du Tribunal de Commerce sous 15j après première mise en location… Aussi, vous ne devez pas être déjà inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

La défiscalisation dans le cas d’une résidence de services

Le dispositif LMNP est souvent associé à l’amendement Censi-Bouvard. Celui-ci s’applique lorsque vous investissez en location meublée au sein d’une résidence dite « de services ».

L’avantage avec le Censi-Bouvard, c’est que la defiscalisation lmnp à Nantes devient encore plus avantageuse. Vous ne déduisez pas les amortissements mais vous cumulez ici une réduction d’impôts égale à 11% du prix d’acquisition hors taxes de votre bien. Cette déduction est appliquée sur un prix plafond de 300 000 € tout comme dans le cadre du dispositif Pinel. Aussi via Censi-Bouvard, il vous est possible de récupérer la TVA, contrairement à un investissement en LMNP classique.

Réduire l’empreinte carbone du bâti avec le statut LMNP

Le dispositif LMNP n’a pas été mis en place par le gouvernement français seulement pour relancer l’économie et le marché de l’immobilier. Derrière ce statut particulier se cache aussi la volonté des politiques publiques de réduire significativement l’empreinte carbone du secteur de l’immobilier et du bâtiment en incitant les particuliers à investir massivement dans l’immobilier neuf, beaucoup moins polluant que le parc immobilier ancien.

En effet, les constructions neuves répondent aujourd’hui à des critères très stricts en matière de performance énergétique. La RT 2012 (réglementation thermique) instaurait déjà un plafond de 50kWhep/(m².an) pour les constructions neuves. La loi de transition énergétique de 2015 va plus loin et intègre un critère carbone qui limitera les émissions de gaz à effet de serre générées par la construction tout au long de sa vie.

En investissant dans un logement neuf en LMNP, vous avez la garantie que votre bien répond aux dernières exigences environnementales. Il nécessitera peu de travaux de rénovation et le confort thermique du logement est un atout supplémentaire à la location.

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Investissement LMNP à Nantes. De l’achat à la revente, comment faire ?

Acheter en LMNP

Réaliser un achat LMNP à Nantes est aisé : les résidences neuves fourmillent notamment en centre-ville, dans l’Est de la commune et dans le Nord pour ce qui est des résidences étudiantes. C’est l’idéal pour cumuler votre statut LMNP avec les avantages Censi-Bouvard… Votre choix s’est enfin arrêté sur un appartement LMNP à Nantes et vous souhaitez savoir comment appréhender la suite ? Vous faire accompagner est primordial.

Et oui : en obtenant le statut LMNP, vous acceptez également l’ensemble des obligations comptables qui y sont liées (bilan d’actif, compte de résultats…).

Pour être sûr(e) de ne pas vous tromper dans l’établissement de votre liasse fiscale, le recours à un expert-comptable LMNP à Nantes est fortement recommandé ! Celui-ci vous aiguillera sur les charges à déduire en régime réel et leur montant ainsi que sur l’abattement lié à votre bien, tout en vous conseillant au long de l’année.

J.B., Kadran

Où réaliser un bon investissement LMNP à Nantes ?

A Nantes, les résidences de service sont nombreuses, notamment dans les quartiers Nord et à l’est de la ville, près des facultés et des grandes écoles. Rendez-vous également du côté des quartiers Procé ou Canclaux pour dénicher des résidences de service à cible seniors. Ces quartiers disposent d’une densité de population moins élevée qu’en hyper-centre et d’un cadre de vie très agréable, proche de commodités et de nombreux parcs et jardins.

Quel que soit le quartier privilégié, vous repérerez facilement les biens éligibles au dispositif LMNP. Ceux-ci comportent une mention sur leur fiche descriptive. Il vous suffit donc de faire le tour des offres et de demander conseil à votre promoteur immobilier. Pour faire votre choix en fonction des résidences, pensez également à observer l’expérience de la société de gestion. Cela vous évitera bien des tracas à l’avenir.

Acheter un appartement en LMNP à Nantes : lesquels sont éligibles ?

Nantes est une zone tendue qui comprend un grand nombre d’appartements neufs. Les quartiers actuellement les plus prisés sont ceux du centre-ville (Ile de Nantes, Chantenay) et du Nord-Est de la commune. Mais sur le lot de programmes, quel appartement choisir ? Pour investir en LMNP, quelques critères doivent être respectés.

Critères pour l’acquisition d’un appartement en résidence classique

Investir dans une résidence classique permet sous certaines conditions de vous faire acquérir le statut LMNP. Pour ce faire, il vous suffit de louer votre logement meublé. Autrement dit, celui-ci doit contenir l’ensemble des équipements et du mobilier convenant à une utilisation quotidienne du bien.

Parmi ces équipements : lit et literie, équipements de cuisine, d’entretien mais également luminaires ou encore vaisselle. Ce logement doit être mis à disposition de locataires à titre onéreux et non gratuit et ne pas être habité par vous-même ou un membre de votre famille. Cela vaut même pour une location courte durée à Nantes.

Cette condition est finalement la seule relative aux appartements LMNP classiques. Vous avez donc le champ libre en ce qui concerne la localisation géographique à Nantes, le type d’immeuble ou les prestations du dit appartement.

Critères spécifiques aux appartements de résidences de services

votre droit au dispositif LMNP Censi-Bouvard. En plus des avantages fiscaux d’un LMNP classique, vous pouvez donc bénéficier d’une défiscalisation de 11% des impôts liés à votre acquisition. Pour cela, l’appartement en question devra :

  • Etre acquis pour 300 000 € ou moins. Il s’agit du plafond d’acquisition sur lequel sera calculé votre avantage fiscal.

  • Etre situé dans une résidence de services qui propose au moins 3 services de type hôteliers (linge, réception, entretien, petit-déjeuner…). Ces résidences peuvent être destinées aux seniors, des Ehpad, des résidences universitaires ou d’affaires. Celles-ci sont extrêmement présentes au Nord et à l’Est de Nantes du fait des parcs d’activités, universités et grande écoles du secteur.

  • Faire l’objet d’une location pendant 9 ans, durant lesquels la gestion locative est confiée à l’exploitant de l’immeuble.

Votre appartement à Nantes devra être neuf (jamais habité), acheté en VEFA (futur état d’achèvement ou sur plans). Il peut également entrer dans le dispositif s’il a au moins 15 ans d’ancienneté et qu’il a subit une réhabilitation totale lui permettant d’atteindre des performances énergétiques équivalentes à celles du neuf. Renseignez-vous bien sur ce critère avant de procéder à votre investissement !

300 k €

ou moins

C'est le plafond d'acquisition d'un appartement de résidences de services.

Et après : la revente LMNP à Nantes

L’accompagnement d’un expert LMNP vous sera également utile en cas de revente de votre bien meublé. Quand revendre ? Sous quelles conditions ?

Notons cependant qu’il n’y a aucun impact des amortissements dans le calcul d’une éventuelle plus-value. Aussi, si plus-value il y a, celle-ci est soumise au régime des plus-values immobilières privées. Toutes les conditions relatives à la revente lmnp à Nantes vous seront indiquées par votre conseiller.

Les cas de vente possibles

Revendre un bien acquis en qualité de Loueur Meublé Non Professionnel n’est pas chose facile. Qu’adviennent vos réductions d’impôts ou encore la TVA perçue à l’achat de votre bien ? Plusieurs cas de figure peuvent être rencontrés.

  • Cas n°1 – Vendre LMNP Censi-Bouvard avant 9 ans

9 ans, c’est la durée sur laquelle vous vous engagez à mettre votre LMNP en location sous l’amendement Censi-Bouvard. Ce bien doit être acquis dans une résidence de services et sa gestion confiée à l’exploitant de l’immeuble durant cette période. En contre-partie, vous obtenez 11% de réduction d’impôts sur 9 ans. La limite de prix d’acquisition fixée est de 300 000 €. Alors, pouvez-vous vendre avant ces 9 ans ? La réponse est oui… et non. Vous pouvez effectivement revendre votre bien, mais l’administration fiscale sera susceptible de vous demander le remboursement du montant de vos impôts déduits entre la première année et l’année du fait générateur marquant la rupture de votre engagement. Vous aurez ensuite trois ans pour payer votre dette avant de risquer un redressement fiscal. Une revente lmnp à Nantes avant 9 ans peut toutefois s’envisager en cas d’événement n’incombant pas à votre volonté. Parmi les cas acceptables : un décès, une expropriation, une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie et / ou une perte d’emploi survenant pour vous ou votre conjoint(e) si soumis à imposition commune.

9

ans

C'est la durée à laquelle vous vous engagez à mettre votre LMNP sous location

sous l'amendement Censi-Bouvard.

  • Cas n°2 – Transfert de propriété après 9 ans

Après vos 9 années d’engagement, vous êtes libéré(e) de toute obligation en rapport à la location de votre logement meublé. Ainsi, vous pouvez procéder à la vente de votre bien sans craindre de répercussions fiscales.

Pour toute revente lmnp à Nantes intervenant dans les 5 ans, vous échapperez à une régularisation de la TVA perçue si le nouvel acquéreur s’engage à reprendre votre bail commercial dans les mêmes conditions que les vôtres et que les loyers futurs sont soumis à TVA (article 257 bis du Code Général des Impôts).

  • Que devient la TVA perçue ?

En revendant entre 5 et 20 ans après l’acquisition, vous devrez restituer la TVA perçue par 20ème d’année de détention du bien sauf si le nouvel acquéreur et vous-même remplissez tous deux les conditions d’assujettissement à la TVA et qu’il continue d’honorer vos engagements. Sinon, vous devrez prouver à l’administration fiscale que vous avez une activité déjà assujettie à la TVA sur un délai de 20 ans. Cela vaut comme dispense de réversion. Au-delà de 20 ans, l’administration fiscale considère que la TVA du bien vous est définitivement acquise. Vous n’avez donc pas à la restituer ou à justifier de votre statut.

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