Loi Malraux revente : quelles restrictions à la revente d’un bien ?
Si les avantages fiscaux de la Loi Malraux sont particulièrement intéressants lorsque l’on cherche à investir en immobilier, ils ne sont pas sans contraintes.
Dans ce contexte, il est essentiel de bien comprendre les spécificités liées à la revente d'un immeuble acquis en Loi Malraux : délai de conservation de 9 ans, régularisations fiscales de l'investissement, obligations vis-à-vis de l’acquéreur. Abordons cet aspect clé de la revente loi Malraux pour comprendre comment céder votre patrimoine foncier sous les meilleurs auspices.
Loi Malraux à la revente : l’obstacle du délai de conservation du logement
Pour rappel, la Loi Malraux est un dispositif fiscal qui a pour objectif d’encourager la rénovation des bâtiments situés dans un secteur historique protégé. Si ce dispositif offre une aide fiscale importante aux investisseurs qui s'emploie à une restauration, il faut toutefois se soumettre à de nombreuses conditions. L’une d’entre elles est particulièrement importante, puisqu’elle concerne la revente du bien acquis.
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En effet, lorsque vous investissez dans un bien éligible à la Loi Malraux, vous vous engagez à le conserver pendant une durée minimale. En général, ce délai de conservation est fixé à 9 ans à compter de l'achèvement des travaux de rénovation.
Cela signifie que pendant la totalité de ces 9 années, vous n’avez pas le droit de mettre en vente votre bien, sous peine de devoir rembourser les avantages fiscaux obtenus en Loi Malraux. En revanche, il existe une exception à la règle : si l'investisseur décède avant la fin du délai de conservation, ses héritiers peuvent conserver le bien sans perdre les avantages fiscaux.
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Les conséquences fiscales de la revente anticipée d’un bien Malraux
Comme mentionné précédemment, en cas de revente anticipée, c'est-à-dire avant la fin du délai de conservation, vous devrez rembourser une partie des avantages fiscaux obtenus.
La régularisation fiscale correspond alors à la déduction des avantages fiscaux obtenus vis-à-vis de l’impôt sur le revenu dû. L’investisseur doit en ce sens rembourser la différence entre ce qu’il a réellement payé aux services des impôts et ce qu’il aurait dû payer sans la réduction obtenue grâce à la Loi Malraux.
Le service des impôts peut, en plus de cela, appliquer des pénalités et des intérêts sur les montants à rembourser. Celui-ci varie généralement en fonction de la durée de détention du bien et du montant des réductions d’impôts obtenues. Ainsi, vous serez probablement moins pénalisé si vous décidez malgré cela de vendre le bien à + 7 ans, plutôt que + 2 ans après son acquisition.
Là encore, il existe une exception : si le bien est vendu à un autre investisseur qui s'engage à respecter le délai de conservation restant, les avantages fiscaux peuvent être maintenus. Cependant, il peut être difficile de trouver un acheteur prêt à prendre en charge le bien avec les contraintes fiscales associées à la loi Malraux.
J.B., Kadran
Les obligations en cas de revente d’un bien Malraux
Lorsque vous décidez de revendre votre bien Malraux, vous devez respecter certaines obligations :
Respect du délai de conservation pendant au moins 9 ans,
Information à l'acquéreur de l’existence des travaux sous la Loi Malraux,
Maintien des engagements de conservation par le nouvel acquéreur,
Sinon, régularisation fiscale par le premier bénéficiaire de la Loi Malraux.
Ainsi, pour revendre un bien Malraux avant la totalité des 9 ans, vous devez prévenir l’acquéreur potentiel de l’existence des travaux de rénovation réalisés dans le cadre de ce dispositif fiscal (dans l’acte de vente par exemple). Il doit quant à lui s’engager à respecter le délai de conservation restant et à finir les travaux de rénovation, sans entreprendre de modification vis-à-vis des plans qui ont été validés. S’il refuse, le premier investisseur doit se préparer à être soumis à une régularisation fiscale, comme expliqué dans le point précédent.
Quelles précautions à prendre avant la revente d’un bien en Loi Malraux ?
Vous l’aurez compris : entreprendre la revente de votre bien Malraux avant le délai de conservation légale engendre de nombreux conflits, que ce soit pour le vendeur ou l’acquéreur. Pour éviter toute mauvaise surprise lors de la revente d'un bien acquis en Loi Malraux, voici quelques conseils à suivre :
Vérifier que l'acquéreur est informé des obligations liées à la Loi Malraux et s'engage à les respecter,
Faire rédiger un acte de vente spécifique mentionnant les caractéristiques du bien et les contraintes liées à la Loi Malraux,
Consulter un notaire spécialisé dans ce type de transactions immobilières.