Loi Malraux ou déficit foncier ? Différences et avantages

Alors que la Loi Malraux encourage la rénovation de monuments classés ou inscrits, situés dans une zone géographique protégée, le déficit foncier permet quant à lui de déduire instantanément les charges liées à la rénovation d’un bien immobilier des revenus fonciers du propriétaire.

Les différences se retrouvent également sur le type de biens éligibles, les zones d’implantation concernées et les modalités d’application de chacun. Voyons les différences entre le déficit foncier et la loi Malraux en détail.

Par Rémy E.

6 min de lecture

27 mars 2024

Loi Malraux ou déficit foncier : quelles différences ?

La Loi Malraux et le déficit foncier sont deux dispositifs fiscaux distincts qui visent à encourager l'investissement dans la rénovation immobilière. En revanche, les conditions d’application sont quant à elles bien distinctes. Pour comprendre quel avantage fiscal correspond le mieux à votre projet, il est indispensable de s’intéresser de plus près aux différences qui en font des dispositifs complémentaires plutôt que similaires : 

Achetez plus vite, au meilleur prix

Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.

  1. Réduction fiscale : la Loi Malraux permet aux propriétaires d’un monument classé ou inscrit de profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % des dépenses de rénovation. Cette réduction s’applique sur le montant des travaux de restauration engagés dans un secteur sauvegardé et est scindée sur plusieurs années en fonction du montant. Le déficit foncier quant à lui permet de déduire instantanément le montant des travaux de rénovation des revenus fonciers existants. La différence ici se situe donc sur la temporalité. 

  2. Rentabilité potentielle : la Loi Malraux permet aux investisseurs de valoriser le patrimoine immobilier acquis sur le long terme, notamment grâce à la mise en location ou l’ouverture aux visiteurs. Sur ce point, le déficit foncier offre à nouveau une solution plus immédiate, puisque la déduction instantanée des travaux permet de réduire les revenus fonciers imposables, ce qui peut générer des économies significatives. 

  3. Risques et contraintes : la Loi Malraux peut être plus complexe à mettre en œuvre dans le cadre d’une rénovation, car l’obtention de ses avantages dépend de la délivrance des autorisations de restauration, mais aussi de la position géographique du bien. Le déficit foncier est principalement soumis à la réglementation fiscale et aux limites sur les déductions fiscales. Les démarches sont donc moins importantes de ce côté. 

En résumé, le choix entre la Loi Malraux et le déficit foncier dépendra des objectifs individuels de l'investisseur. Si la constitution d'un patrimoine à long terme dans un secteur sauvegardé est prioritaire, la Loi Malraux est une option intéressante. En revanche, si l'objectif est de réaliser des économies d'impôt immédiates, le déficit foncier peut être plus approprié.

Achetez plus vite, au meilleur prix

Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.

Comment choisir entre la Loi Malraux et le déficit foncier pour investir ?

Maintenant que vous avez pris connaissance des principales différences entre la loi Malraux et le déficit foncier, vous devez vous demander comment faire le meilleur choix entre ces deux dispositifs. Sachez qu’il existe en réalité 3 questions à vous poser : 

  • Quels sont vos objectifs d’investissement ? 

  • Quelle est votre situation financière ? 

  • Quelles sont vos contraintes de temps ? 

Pour répondre à la première question, sachez d’abord que la Loi Malraux vise à réhabiliter des immeubles dans des zones protégées, là où le déficit foncier concerne la rénovation d’immeubles anciens non classés.  Ainsi, si votre objectif est de vous engager pour la préservation du patrimoine en faisant l’acquisition d’un bien classé, la loi Malraux est appropriée pour répondre à votre démarche. En revanche, si vous préférez obtenir des avantages fiscaux en rénovation d’un simple bien, le déficit foncier sera plus adapté. 

Pour ce qui est de la deuxième question, la Loi Malraux offre des avantages fiscaux plus attrayants que le déficit foncier. Mais, pour y parvenir, l’investissement initial est plus important et les coûts de rénovation bien plus élevés. Si vous souhaitez faire un investissement moindre, le déficit foncier correspond mieux à votre projet. Il offre de belles opportunités d’investissement, avec des coûts de rénovation plus abordables. 

Enfin, vous devez savoir que la Loi Malraux demande un investissement en temps considérable. Les règles étant plus strictes sur le plan de conservation du patrimoine, la constitution du dossier demande une récolte d’informations et de documents importants, sans compter sur le délai d’obtention des autorisations. Ici, le déficit foncier présente moins de contraintes.  

En résumé, le choix entre la Loi Malraux et le déficit foncier dépend de vos préférences, de votre situation financière et de vos objectifs d'investissement. Il est essentiel de comprendre les avantages, les contraintes et les risques associés à chaque option pour faire le meilleur choix d’investissement.

La Loi Malraux et le déficit foncier sont-ils cumulables ?

Non, la Loi Malraux et le déficit foncier ne sont pas cumulables pour un même bien immobilier. Ils fonctionnent de manière indépendante et ne couvrent pas les mêmes besoins. 

En effet, la loi Malraux est un dispositif qui concerne uniquement les biens classés ou inscrits. Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 30 % du montant des dépenses de rénovation engagées pour la restauration d'un bien immobilier situé dans une zone protégée. 

Le déficit foncier, quant à lui, concerne la déduction des charges liées à la rénovation et à l'entretien d'un bien immobilier destiné à la location. Les dépenses engagées pour les travaux de rénovation peuvent être déduites immédiatement des revenus fonciers de l’acquéreur, permettant ainsi de créer un déficit foncier. . 

En ce sens, les deux dispositifs sont bien distincts et répondent à des conditions spécifiques, à commencer par la nature du bien immobilier concerné (bâtiments anciens protégés pour la Loi Malraux et biens immobiliers destinés à la location pour le déficit foncier). Vous ne pouvez donc pas cumuler les avantages fiscaux offerts par la Loi Malraux et le déficit foncier pour un même bien immobilier.

J.B., Kadran

Nos autres guides sur la loi Malraux

Achetez plus vite, au meilleur prix

Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.