Loi Malraux inconvénients : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Il existe une mesure fiscale qui tend à encourager la rénovation des biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés : le dispositif loi Malraux.

Pour les investisseurs, celle-ci donne lieu à de sacrés avantages fiscaux sur l’immeuble acquis dans l’ancien. Malgré tout, il est essentiel d’étudier les potentiels inconvénients avant de se lancer dans un projet de rénovation qui est éligible à la loi Malraux. Effectivement, entre le plafonnement des loyers, la durée d’engagement ou les réglementations architecturales strictes à respecter pour conserver la valeur du bâti, il faut connaître les éventuels inconvénients que ce dispositif de défiscalisation peut entraîner.

Quelles sont les contraintes architecturales et patrimoniales de la loi Malraux ?

La loi Malraux a son lot d’inconvénients comme les contraintes architecturales et patrimoniales auxquelles les propriétaires doivent se conformer.

En effet, certaines prescriptions strictes des Architectes des Bâtiments de France sont imposées pour tous les biens éligibles à cette loi. Cela sous-entend que les normes architecturales et patrimoniales propres au secteur sauvegardé doivent être conformes et respectées durant les travaux de rénovation. De ce fait, la moindre décision liée aux fenêtres, aux façades, aux toitures, aux couleurs ou à quelconque autre élément architectural doit d’abord être validée par ceux en charge du bon déroulement du projet. Cela peut nuire à la liberté de conception et dans certains cas, cela peut même entraîner des coûts supplémentaires et des délais dans les travaux.

De surcroît, il est parfois difficile de trouver des artisans qualifiés et expérimentés en restauration du patrimoine. Pour ce type de travaux de rénovation, il est absolument crucial d’avoir une expertise spécifique qui correspond aux exigences d’un Architecte des Bâtiments de France pour éviter tout accroc.

Loi Malraux inconvénients : un engagement sur le long terme

L’engagement à long terme qui est obligatoire pour que la réduction d’impôt soit possible est aussi un autre inconvénient majeur de la loi Malraux. Dès la fin des travaux et selon les conditions d’éligibilité, les propriétaires doivent s’engager à louer le bien rénové et non meublé en tant que résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans. Si les propriétaires comptent vendre ou occuper le bien peu après la fin des travaux, cela peut drastiquement restreindre leur flexibilité.

Néanmoins, plutôt que d’en voir seulement les mauvais aspects, on peut inverser la tendance et considérer cela comme une solution durable qui permettra entre autres de :

• Faire de la location meublée standard, 
• Posséder un logement unique à partager avec la famille et les enfants, 
• Envisager la location meublée courte durée et saisonnière avec des plateformes communautaires 

Plafonnement des loyers et limitation des revenus locatifs

Le plafonnement des loyers pour les biens immobiliers rénovés concerne également les biens éligibles à la loi Malraux. En effet, c’est l’ACML (Autorités Compétentes en Matière de Logement) qui fixe la réglementation de chaque zone géographique et cela peut entraîner une limitation des revenus locatifs dans les zones où les loyers sont couramment élevés. On constate que c’est notamment le cas avec les nombreux bâtiments protégés situés dans les métropoles et les grandes villes.

Les critères qui régissent ce plafonnement sont :

• La location géographique du bien, 
• Le type de logement et sa taille, 
• La date de sa construction. 

Même si ces critères peuvent restreindre d’éventuels revenus locatifs optimaux, ceux-ci permettent de garantir un accès au logement abordable pour les citoyens. De fait, il est important pour les investisseurs d’être au fait de ces conditions avant de se lancer au cas où ils préféreraient trouver d’autres options d’investissements plus lucratives et moins contraignantes.

Simulation d’un revenu locatif avec plafonnement

Voici le calcul pour déterminer un revenu locatif maximal avec plafonnement si le plafond de l’endroit où se trouve l’appartement est fixé à 15 €/m² et que le logement rénové a une surface totale de 80 m² :

• 15 × 80 = 1 200 €/mois   

Malgré tout, dans le cas où le propriétaire considère que le plafond d’un logement similaire dans la même zone avoisinerait plutôt les 20 €/m², cela donnerait :

• 20 × 80 = 1 600 €/mois 

Cette différence de 400 € par mois est une perte majeure de revenus potentiels pour le propriétaire du bien. Cela peut au fil du temps affecter la rentabilité globale de l’investissement et imposer une période plus longue pour rentabiliser le montant total des travaux de rénovation.

Quels sont les autres inconvénients de la loi Malraux ?

Outre ceux susmentionnés, la loi Malraux comporte d’autres inconvénients. On retrouve entre autres :

• Investissement initial élevé : les matériaux spécifiques pour respecter la façade extérieure et les contraintes architecturales et patrimoniales peuvent engendrer des frais de rénovations plus élevés. 
• Complexité administrative : entre les réglementations spécifiques, la préparation de documents comme le dossier de demande d’autorisation de travaux et celui de demande de permis de construire si besoin est, les démarches sont nombreuses et fastidieuses. 
• Rareté des opportunités : le nombre de biens immobiliers éligibles à la loi Malraux et situés dans des secteurs sauvegardés spécifiques qui répondent aux critères des différents régimes est souvent faible. Cette rareté peut occasionner une accentuation de la concurrence et résulter en des prix d’achats plus élevés. 
• Risque de fluctuations réglementaires : Toutes les lois ne sont pas inscrites dans le marbre et la loi Malraux n’y fait pas exception. Les dispositions réglementaires et législatives peuvent évoluer et entraîner des changements dans les conditions d’application de la loi. 

Vous connaissez désormais les inconvénients majeurs de la loi Malraux pour éviter de perdre votre temps et votre argent.