Comment calculer la loi Malraux ?

La loi Malraux, également connue sous le nom de « loi sur les secteurs sauvegardés », est une législation française proposant des avantages fiscaux intéressants pour quiconque réalise des travaux de rénovation dans les secteurs sauvegardés.

Celle-ci se calcule sur la base des dépenses de travaux éligibles et plafonnées à un certain montant, ce qui, en plus d’autres facteurs, fera varier le pourcentage de réduction d’impôt lié aux revenus fonciers. Voici les conditions de calcul de la loi Malraux.

Par Rémy E.

6 min de lecture

27 mars 2024

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Avant de vous indiquer comment calculer la Loi Malraux, revenons rapidement sur ce qui définit essentiellement cette loi.

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La loi Malraux tend à protéger et à conserver le patrimoine architectural. C’est en réalité un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux propriétaires de bâtiments à caractère historique et situés dans certaines zones de profiter d’une réduction d’impôt en effectuant des travaux de rénovation. 

Gardez en tête que la loi Malraux (qui diffère de la loi Monuments Historiques) vise à la fois à préserver le patrimoine historique et à favoriser le développement économique en encourageant la réhabilitation des quartiers anciens. Elle contribue ainsi à la revitalisation des centres-villes et à la préservation du patrimoine architectural français. 

Comment calculer la Loi Malraux : 4 étapes

Le calcul de la loi Malraux est basé sur les dépenses de travaux éligibles que vous engagez pour la restauration ou la réhabilitation d'un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé. Les 4 étapes pour effectuer ce calcul sont les suivantes : 

  1. Déterminer le montant des dépenses éligibles avec les coûts des travaux de restauration ou de réhabilitation, y compris les honoraires d'architecte et les frais de maîtrise d'œuvre. Ces dépenses doivent être engagées dans le cadre d'une opération validée par l’Architecte des Bâtiments de France. 

  2. Vérifier le plafond des dépenses éligibles : le montant des dépenses éligibles est plafonné à un certain niveau. Ce plafond varie en fonction du régime (Malraux classique ou Malraux « réhabilitation ») et de la classification du secteur sauvegardé. Depuis janvier 2017, celui-ci est fixé à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. 

  3. Calculer la réduction d'impôt selon le régime et la classification du secteur sauvegardé. En règle générale, le taux de réduction est de 22 % pour les immeubles classés ou situés dans les secteurs sauvegardés avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Pour les immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés (Malraux « réhabilitation »), le taux peut atteindre jusqu'à 30 %. 

  4. Appliquer les plafonds de réduction d'impôt : la réduction d'impôt obtenue ne peut pas dépasser un certain plafond fixé par la loi. Ce plafond est calculé en fonction de la surface du logement restauré ou réhabilité. 

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Calculer la Loi Malraux : quels sont les deux régimes ?

La loi Malraux varie en fonction de la zone dans laquelle le bien est situé et se divise en deux régimes avec des réductions d’impôts respectives de 22 % et 30 %. Déterminer le régime permettra de calculer la loi Malraux. Voici le détail de chacun de ces régimes : 

  • Régime Malraux classique : il concerne les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR), qui regroupe les anciennes ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) et les anciennes aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). 

  • Régime Malraux « réhabilitation » : il s'applique aux immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable (SPR) uniquement concerné par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés (QAD), dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU).  

La réduction sera de 22 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé sans plan de sauvegarde ou de mise en valeur et de 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur.

J.B., Kadran

Exemple de calcul de la loi Malraux

Vous envisagez d’investir dans la restauration d'un immeuble situé dans un secteur sauvegardé classé, avec un montant de dépenses éligibles de 200 000 €. Comme le secteur sauvegardé dans lequel se trouve votre appartement n'a pas de plan de sauvegarde et de mise en valeur, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 22 %. Ainsi, le montant de la réduction d'impôt est plafonné à 400 000 €, répartis sur quatre années consécutives. Le calcul se déroule comme suit :  

  • Simulation 1 : montant des travaux inférieur ou égal à un budget de 400 000 € 

Si on doit effectuer 200 000 € de travaux dans un secteur sauvegardé sans plan, la remise d’impôt de 22 % peut être imputée sur 4 ans pour un montant total de 11 000€/an. Voici le calcul : 

  • 200 000 € x 22 % = 44 000 € 

  • 44 000 €/4 = 11 000 € 

  • Simulation 2 : montant des travaux supérieur à un budget de 400 000 € 

Si on doit effectuer 410 000 € de travaux dans un secteur sauvegardé sans plan, la remise d’impôt de 22 % peut seulement être imputée sur la part inférieure au plafond de 400 000 €. Les 10 000 € restants sont à votre charge. 

Dans le cas où vos dépenses s’élèvent à 400 000 € pour les 4 premières années de travaux puis à 10 000 € la 5ᵉ année, la totalité des dépenses travaux peut être faite en deux versements. Le premier correspondra à 22 % des 400 000 €, soit 22 000 €/an et le second correspondra à 22 % des 10 000, soit 550 €/an. Sachant que le plafond de défiscalisation s’articule autour d’une période fixe de 4 ans, un nouveau cycle du même nombre d’années débute après achèvement du premier. 

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