Loi Denormandie : votre ville est-elle éligible ?

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation prisé des investisseurs. Pour pouvoir profiter de cette réduction d'impôts, il faut acheter un bien compatible et respecter les plafonds. Le bien doit aussi se trouver dans l'une des villes éligibles à la loi Denormandie. Ce sont bien souvent des villes où le besoin de réhabilitation des logements anciens est important, compte tenu de la demande pour les locations. On retrouve par exemple Béziers, Forbach ou encore Auxerre.

Par Guillaume H.

7 min de lecture

07 février 2024

Comment savoir si votre ville est éligible à la loi Denormandie ?

Avant d'envisager un investissement locatif, il peut donc être utile de vérifier si la ville d'achat fait partie de la liste des villes éligibles à la loi Denormandie.

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Vérifier l’éligibilité d’une ville au dispositif Denormandie

Pour savoir si une ville est éligible à la loi Denormandie, vous pouvez vous rendre sur le site du service public. Il existe effectivement un simulateur qui permet de savoir si une ville est compatible avec le dispositif fiscal en seulement quelques secondes.

Cet outil reste le plus fiable, pour détecter les zones où l'on peut se lancer dans un tel investissement locatif. En effet, la liste est mise à jour régulièrement par la Direction de l'information légale et administrative, pour permettre aux particuliers d'accéder aux bonnes informations.

La liste des villes éligibles au dispositif Denormandie

De nombreuses communes sont éligibles au dispositif Denormandie, dans l'ensemble des régions de France, notamment en Île-de-France, en Auvergne-Rhône-Alpes, dans le Grand Est, etc.

Pour 2023, la liste des villes éligibles à la loi Denormandie est la suivante :

  • Ain (01) : Ambérieux en Bugey, Bourg-en-Bresse, Oyonnax

  • Aisne (02) : Château-Thierry, Laon, Saint-Quentin, Soissons

  • Allier (03) : Montluçon, Moulins, Vichy

  • Alpes-de-Haute-Provence (04) : Digne-les-Bains, Manosque

  • Hautes-Alpes (05) : Briançon, Gap

  • Alpes-Maritimes (06) : Grasse, Vallauris

  • Ardèche (07) : Annonay, Aubenas, Privas

  • Ardennes (08) : Charleville-Mézières, Sedan

  • Ariège (09) : Foix, Pamiers

  • Aube (10) : Troyes

  • Aude (11) : Carcassonne, Narbonne

  • Aveyron (12) : Millau, Rodez, Villefranche-de-Rouergue

  • Bouches-du-Rhône (13) : Arles, Tarascon

  • Calvados (14) : Lisieux, Vire

  • Cantal (15) : Aurillac

  • Charente (16) : Angoulême, Cognac

  • Charente-Maritime (17) : Rochefort, Saintes

  • Cher (18) : Bourges, Vierzon

  • Corrèze (19) : Brive-la-Gaillarde, Tulle

  • Corse-du-Sud (2A) : Ajaccio

  • Haute-Corse (2B) : Bastia

  • Côtes d’Armor (22) : Lannion, Saint-Brieuc

  • Creuse (23) : Guéret

  • Dordogne (24) : Bergerac, Périgueux

  • Doubs (25) : Besançon, Montbéliard

  • Drôme (26) : Montélimar, Romans-sur-Isère, Valence

  • Eure (27) : Évreux, Louviers, Vernon

  • Eure-et-Loir (28) : Chartres, Dreux, Nogent-le-Routrou

  • Finistère (29) : Morlaix, Quimper

  • Gard (30) : Alès, Bagnols-sur-Cèze, Saint Gilles

  • Haute-Garonne (31) : Revel

  • Gers (32) : Auch

  • Gironde (33) : Libourne

  • Hérault (34) : Agde, Béziers, Lunel, Sète

  • Ille-et-Vilaine (35) : Fougères, Redon, Saint-Malo, Vitré

  • Indre (36) : Châteauroux, Issoudun

  • Indre-et-Loire (37) : Chinon

  • Isère (38) : Bourgoin-Jallieu, Vienne, Voiron

  • Jura (39) : Dole, Lons-le-Saunier

  • Landes (40) : Dax, Mont-de-Marsan

  • Loir-et-Cher (41) : Blois, Romorantin-Lanthenay

  • Loire (42) : Montbrison, Roanne

  • Haute-Loire (43) : Le Puy-en-Velay

  • Loire-Atlantique (44) : Châteaubriant, Saint-Nazaire

  • Loiret (45) : Gien, Montargis, Pithiviers

  • Lot (46) : Cahors, Figeac

  • Lot-et-Garonne (47) : Agen, Marmande, Tonneins, Villeneuve-sur-Lot

  • Lozère (48) : Mende

  • Maine-et-Loire (49) : Cholet, Saumur

  • Manche (50) : Cherbourg-en-Cotentin, Saint-Lô

  • Marne (51) : Châlons-en-Champagne, Épernay, Vitry-le-François

  • Haute-Marne (52) : Chaumont, Saint-Dizier

  • Mayenne (53) : Laval

  • Meurthe-et-Moselle (54) : Longwy, Lunéville, Toul

  • Meuse (55) : Bar-le-Duc, Verdun

  • Morbihan (56) : Lorient, Pontivy, Vannes

  • Moselle (57) : Forbach, Saint-Avold, Sarrebourg, Sarreguemines, Thionville

  • Nièvre (58) : Cosne-Cours-sur-Loire, Nevers

  • Nord (59) : Cambrai, Denain, Douai, Dunkerque, Maubeuge, Valenciennes, Tourcoing, Roubaix, Wattrelos, Armentières, Anzin, Vieux-Condé, Condé-sur-l’Escaut, Houplines, Fresnes-sur-Escaut, Louvroil

  • Oise (60) : Beauvais, Compiègne, Creil, Senlis

  • Orne (61) : Alençon, Argentan, Flers

  • Pas-de-Calais (62) : Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Bruay la Buissière, Calais, Lens, Liévin, Saint-Omer

  • Puy-de-Dôme (63) : Issoire, Riom, Thiers

  • Pyrénées-Atlantiques (64) : Bayonne, Pau

  • Hautes-Pyrénées (65) : Lourdes, Tarbes

  • Pyrénées-Orientales (66) : Perpignan

  • Bas-Rhin (67) : Haguenau, Saverne

  • Haut-Rhin (68) : Colmar, Guebwiller

  • Rhône (69) : Tarare

  • Haute-Saône (70) : Vesoul

  • Saône-et-Loire (71) : Autun, Châlon-sur-Saône, Le Creusot, Mâcon, Montceau-les-Mines

  • Sarthe (72) : La Flèche, Sablé-sur-Sarthe

  • Savoie (73) : Chambéry

  • Haute-Savoie (74) : Rumilly

  • Seine-Maritime (76) : Dieppe, Fécamp, Elbeuf

  • Seine-et-Marne (77) : Avon, Coulommiers, Fontainebleau, Meaux, Melun, Montereau-Fault-Yonne, Nemours

  • Yvelines (78) : Les Mureaux, Limay, Mantes-la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes

  • Deux-Sèvres (79) : Bressuire, Niort

  • Somme (80) : Abbeville

  • Tarn (81) : Albi, Castres, Mazamet

  • Tarn-et-Garonne (82) : Montauban

  • Var (83) : Brignoles, Draguignan

  • Vaucluse (84) : Avignon, Carpentras, Cavaillon

  • Vendée (85) : Fontenay-le-Comte, La Roche-sur-Yon

  • Vienne (86) : Châtellerault, Poitiers

  • Haute-Vienne (87) : Limoges

  • Vosges (88) : Épinal, Saint-Dié-des-Vosges

  • Yonne (89) : Auxerre, Sens

  • Territoire de Belfort (90) : Belfort

  • Essonne (91) : Arpajon, Corbeil-Essonnes, Étampes, Evry, Saint-Michel-sur-Orge

  • Val-D’Oise (95) : Beaumont-sur-Oise, Gonesse, Persan

  • Guadeloupe (971) : Basse-terre, Les Abymes, Pointe-à-Pitre

  • Martinique (972) : Fort-de-France, Le Lamentin

  • Guyane (973) : Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni

  • La Réunion (974) : Le Port, Saint-André, Saint-Joseph, Saint-Pierre

  • Mayotte (976) : Dembeni, Dzaoudzi, Mamoudzou, Pamandzi

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Les critères de localisation du logement en loi Denormandie

Pour entrer dans le cadre du dispositif Denormandie, il faut que le logement fasse partie d'une commune où l’on considère que le besoin de réhabilitation est important. Il peut aussi être situé dans une zone labellisée cœur de ville, ou dans une ville ayant passé une convention ORT.

Les villes où la loi Denormandie permet la réhabilitation des logements

En premier lieu, les villes concernées par le dispositif Denormandie sont celles où il y a un besoin de logement. Dans de nombreuses villes de France, la demande de logement en location est plus importante que l'offre disponible. En cause, le vieillissement des logements et la vétusté des centres-villes peuvent être pointés du doigt. La loi permet donc de rénover des logements qui n'étaient potentiellement plus habitables, avec une obligation d’effectuer des travaux.

Par ailleurs, il est important de souligner que le choix du locataire est soumis à une condition de revenus. Il s’agit, avec la loi Denormandie, de rendre habitable des logements, pour permettre de loger ceux qui sont les plus susceptibles d'avoir du mal à trouver un habitat.

Les villes labellisées Cœur de Ville et la loi Denormandie

Le gouvernement s'est fixé pour objectif de redynamiser les centres-villes des villes moyennes. Pour cela, le label Cœur de ville a été créé. Il a pour objectif d'inciter à l'installation de nouvelles activités dans les centres-villes. Le logement est aussi au cœur des enjeux de ce dispositif, pour pousser au réinvestissement des centres-villes.

C'est donc très naturellement que les villes labellisées cœur de ville sont éligibles au dispositif immobilier Denormandie. Cela permet effectivement d'inciter les investisseurs à rénover des logements situés dans ces zones.

Les villes signataires d’une convention d'opération de revitalisation de territoire

Dans le même élan, les villes signataires d'une convention d'opération de revitalisation de territoire font partie du dispositif Denormandie. Ici aussi, le but est de permettre la rénovation des centres-villes, pour inciter des commerces à s'installer, et retrouver un dynamisme économique. Il était donc nécessaire de rénover aussi des logements.

Les meilleures villes pour investir en Denormandie

Pour dénicher les villes où il y a le moins de risques à investir en loi Denormandie, il faut s'intéresser à plusieurs facteurs. Le prix de l'investissement, la rentabilité potentielle de l'investissement, ainsi que la part de logement vacant peuvent inciter les investisseurs. La ville de Limoges, en Nouvelle-Aquitaine, est par exemple très attractive, avec près de 9 % de logements vacants, et une rentabilité moyenne de 2 %.

On peut aussi citer la ville d'Angoulême, avec plus de 12 % de logements vacants et une rentabilité à 2 %. Pour finir, Chalon-sur-Saône permet une rentabilité moyenne de 2,5 %, avec 12,5 % de logements vacants.

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