Désaccord sur le prix de vente d’un bien en indivision : qui fixe le prix ?

Vendre un bien immobilier détenu en indivision soulève la question du prix de vente à fixer. Qui fixe le prix de vente d’un bien en indivision ? Dans l’idéal, ce prix doit être déterminé à l’unanimité par l’ensemble des indivisaires, sur la base d’estimations de professionnels.

En cas de désaccord sur le prix de vente d’un bien en indivision, la vente ne peut pas être conclue sans l’accord des indivisaires. À défaut d’entente, un indivisaire peut saisir le tribunal pour demander une vente judiciaire, le prix étant alors fixé par expertise. Cette procédure permet de débloquer la situation malgré l’opposition de certains copropriétaires.

Voici tout ce qu’il faut savoir sur le prix de vente d’un bien en indivision.

Désaccords sur le prix : tableau récapitulatif des solutions possibles selon la situation

Situation	Accord sur le prix	Solution possible	Qui fixe le prix
Tous d’accord	Oui	Vente amiable	Indivisaires
Désaccord simple	Non	Médiation / expertise	Experts
Majorité 2/3	Non	Saisine du juge	Tribunal
Refus abusif	Non	Autorisation judiciaire	Juge
Blocage durable	Non	Licitation	Marché
Vente de quote-part	—	Vente partielle	Vendeur

Le prix, élément qui nécessite l’accord des indivisaires

La vente d’un bien en indivision est soumise à des règles spécifiques, notamment en ce qui concerne la détermination du prix de vente. En effet, dans une indivision, le bien immobilier est détenu par plusieurs copropriétaires appelés « indivisaires », qui doivent se mettre d’accord sur les modalités de la vente.

Lorsque tous les indivisaires sont d’accord pour vendre le bien, ils doivent s’entendre à l’unanimité sur le prix de vente. Pour fixer un prix cohérent avec le marché immobilier local et vendre une maison en indivision, il est recommandé de faire appel à un professionnel (agent immobilier, notaire) qui réalisera une estimation objective de la valeur du bien. Cela permettra aux indivisaires de s’accorder plus facilement sur un prix de vente réaliste. On peut aussi réaliser une première estimation de maison sans coordonnées via des outils en ligne, mais ils ne seront pas aussi précis que l’expertise d’un professionnel dans l’estimation.

Cependant, il est fréquent que les indivisaires aient des avis divergents sur l’opportunité de vendre et sur le prix. Plusieurs solutions sont alors envisageables selon les situations.

La vente par licitation

Si une majorité des 2/3 des indivisaires souhaitent vendre à un certain prix, ils peuvent saisir le juge même sans l’accord de tous. Le juge autorisera la vente aux conditions (prix notamment) voulues par cette majorité. C’est une procédure qui permet de débloquer la situation lorsqu’un ou plusieurs indivisaires s’opposent à la vente.

L’autorisation judiciaire de vendre

Un indivisaire peut demander au juge l’autorisation de vendre seul le bien indivis, s’il estime que le refus de vendre des autres indivisaires est contraire à l’intérêt commun. Si le juge approuve sa requête, il pourra alors procéder à la vente en fixant lui-même le prix et les conditions.

La vente de sa quote-part

Chaque indivisaire peut décider de vendre uniquement sa part (quote-part) du bien indivis, au prix qu’il souhaite. Il doit avant cela notifier son projet de vente aux autres indivisaires en précisant le prix et les conditions. Ces derniers disposent alors d’un droit de préemption, c’est à dire la possibilité de se substituer à l’acquéreur au même prix. S’ils n’exercent pas ce droit, l’indivisaire est libre de vendre sa part à qui il veut et au prix fixé.

D’un point de vue pratique, il est important que les indivisaires essaient autant que possible de se mettre d’accord à l’amiable sur un prix de vente. Si la discussion n’aboutit pas, une médiation ou une conciliation peuvent être envisagées avant de recourir à une procédure judiciaire. Des solutions alternatives peuvent être recherchées, comme le rachat des parts des indivisaires opposés à la vente par ceux qui souhaitent vendre.

Damien

Les critères pour fixer le prix de vente d’un bien en indivision

Pour fixer le juste prix de vente d’un bien en indivision, les indivisaires ont intérêt à tenir compte de différents paramètres.

• L’estimation d’un ou plusieurs experts : même en cas d’accord, il reste préférable de demander l’avis de professionnels pour valider un prix de marché. A fortiori s’il y a désaccord, les estimations objectives sont un bon outil pour essayer de rapprocher les points de vue. 
• Les prix de biens similaires dans le même secteur : se renseigner sur ce que ce type de bien se vend dans la localité ou le quartier permet d’avoir une fourchette de prix pertinente. 
• L’état du bien : logiquement, un logement nécessitant des travaux importants devra être vendu moins cher. Si des travaux ont été réalisés récemment, cela peut donner de la valeur au bien. 
• La facilité d’accès et l’environnement : proximité des commerces, des transports, des écoles, nuisances éventuelles… sont autant de critères à prendre en compte qui influent sur le prix. 

Déterminer le prix de vente d’un bien en indivision nécessite de prendre en compte toutes les spécificités du bien, la situation du marché immobilier local, afin que tous les indivisaires s’accordent sur un montant validé par des professionnels.

En cas de blocage, des recours sont possibles pour faire trancher la question soit par un juge, soit en vendant uniquement sa quote-part après avoir proposé aux autres indivisaires d’exercer leur droit de préemption. Le plus important est d’essayer autant que possible de trouver un accord amiable, avec l’aide d’intervenants neutres au besoin, afin d’optimiser le prix de vente dans l’intérêt commun.

Pour résumer

• Dans l’idéal, les indivisaires doivent se mettre d’accord à l’unanimité sur le prix de vente, de préférence après estimation par des professionnels. 
• Si certains indivisaires refusent de vendre, la vente par licitation permet de passer outre avec l’autorisation du juge accordée à la majorité des 2/3. 
• Un indivisaire peut aussi être autorisé par le juge à vendre seul si les autres refusent de façon contraire à l’intérêt commun. Le juge fixe alors le prix et les conditions de vente. 
• Chacun peut sinon vendre sa quote-part au prix souhaité après avoir proposé aux autres indivisaires d’exercer leur droit de préemption. 
• L’idéal est de trouver un accord amiable, en s’appuyant sur des estimations objectives et des avis neutres. Cela permet de fixer le meilleur prix de vente dans l’intérêt de tous.