Comment récupérer une maison en indivision ?

Vous souhaitez devenir le seul propriétaire de la maison que vous partagez en indivision avec d’autres personnes suite à une succession ou donation ? C’est possible en rachetant les parts des autres indivisaires lors d’un partage devant notaire.

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Estimer un bien

Mais pour mener à bien cette opération et bien savoir comment récupérer une maison en indivision, il faudra suivre plusieurs étapes clés, de l’évaluation du bien à l’organisation du financement en passant par le calcul de la soulte à verser.

Indivision : un régime instable propice aux tensions

L’indivision est un régime juridique précaire, qui s’applique par défaut lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un bien qu’elles ne peuvent pas diviser. C’est souvent le cas lors d’une succession, quand les héritiers reçoivent la maison familiale et en deviennent propriétaires indivis.

De plus, comme l’indivision n’a pas vocation à durer, chaque indivisaire a le droit de sortir de l’indivision quand il le souhaite. Il peut ainsi demander le partage à tout moment, sauf s’il existe une convention d’indivision qui prévoit le contraire. La loi prévoit un délai maximum de 5 ans, renouvelable une fois. La vente d’un bien en indivision n’est donc pas toujours simple, notamment en cas de conflits entre indivisaires.

Comment se déroule le partage de l’indivision ?

Lorsqu’un indivisaire souhaite vendre ses parts de la maison, les autres copropriétaires peuvent les racheter s’ils désirent conserver le bien. Ce partage doit obligatoirement être effectué devant notaire. Il peut être :

• Total si la propriété revient entièrement à un seul ex-indivisaire après le rachat des parts des autres
• Partiel si plusieurs indivisaires restent mais que l’un ou plusieurs d’entre eux vendent leurs parts

Dans les deux cas, le ou les indivisaires restants doivent verser une compensation financière, appelée « soulte », aux indivisaires sortants.

Il n’est pas possible de forcer un indivisaire à vendre ses parts. Le partage n’est envisageable que si au moins l’un d’eux souhaite quitter l’indivision.

L’importance de l’évaluation du bien pour calculer la soulte

Pour calculer le montant de la soulte, il faut au préalable faire évaluer le bien immobilier à sa valeur vénale, c’est-à-dire son prix actuel sur le marché. C’est une étape cruciale car la soulte en dépend directement. C’est aussi un point de crispation potentiel entre indivisaires. Les indivisaires « sortants » auront en effet tendance à surévaluer le bien pour obtenir une soulte plus élevée, tandis que ceux qui rachètent les parts essaieront au contraire de la minimiser.

C’est pourquoi il n’est pas recommandé de déterminer la valeur du bien à l’amiable entre indivisaires mais de faire appel à un professionnel neutre et objectif. Le mieux est de demander une estimation à un notaire ou un agent immobilier qui connaît bien le marché local et peut se baser sur des transactions comparables récentes. Pour encore plus de sécurité, l’idéal est même de solliciter deux expertises distinctes afin de sécuriser le partage et éviter tout litige ultérieur. Les frais d’expertise sont alors répartis entre tous les indivisaires.

Une fois la valeur vénale du bien estimée, la soulte sera déterminée en fonction de la quote-part détenue par le ou les indivisaires sortants. Mais ce n’est pas le seul paramètre à prendre en compte.

Imputer les frais engagés par chacun pendant l’indivision

Avant d’arrêter définitivement le montant de la soulte, un autre point important est à considérer : les frais engagés par chaque indivisaire durant la période d’indivision. Il n’est pas rare en effet que les indivisaires contribuent de façon inégale aux dépenses liées au bien : paiement des charges courantes (eau, électricité…), entretien, travaux, etc.

Si ces dépenses ont été réglées par un seul indivisaire, il faut les intégrer au calcul de la soulte finale. De même, si des travaux d’amélioration ont été menés et financés par un seul indivisaire, la plus-value générée doit aussi être prise en compte et imputée à celui qui l’a réalisée. La loi prévoit en effet que toutes les dépenses doivent être supportées par tous, en proportion des parts de chacun.

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Afin d’éviter tout litige, l’indivisaire qui a engagé les frais doit pouvoir les justifier. Il est donc important de garder toutes les factures et preuves de paiement. C’est le notaire qui se chargera d’intégrer ces éléments dans le calcul de la soulte définitive dues par les indivisaires restants aux sortants.

Organiser le règlement de la soulte

Le principe est que le paiement de la soulte s’effectue en une seule fois, au moment du partage. Les indivisaires restants doivent donc disposer des fonds nécessaires, soit sur leurs deniers personnels, soit en ayant recours à un crédit immobilier.

Si besoin, il est néanmoins possible de s’entendre sur d’autres modalités de règlement si toutes les parties sont d’accord. L’indivisaire sortant peut par exemple accepter un paiement échelonné dans le temps plutôt qu’en une fois. Autre possibilité : il peut se porter caution du crédit immobilier souscrit par l’indivisaire restant pour financer le rachat des parts. C’est au notaire de consigner ces modalités particulières dans l’acte de partage.

Des frais de notaire non négligeables

Un dernier point à anticiper : la liquidation de l’indivision par un notaire aura un coût non négligeable. En plus des traditionnels « frais de notaire » (rémunération du notaire et frais administratifs), le partage génère aussi des frais spécifiques :

• Des droits de partage, qui s’élèvent à 2,5 % de la valeur de l’ensemble du bien mis en indivision, et non de la seule part rachetée
• Des émoluments de formalités qui rémunèrent le notaire selon un barème dégressif allant de 4,8 % pour un bien d’une valeur inférieure à 6 500 € à 1 % au-delà de 60 000 €
• Des frais administratifs divers (débours).

Au moment du partage, le notaire récapitulera ainsi l’ensemble des frais qui seront à la charge soit de l’indivisaire restant, soit de l’indivisaire sortant, soit partagés entre eux.

Soyez donc vigilants sur ce point et n’hésitez pas à vous renseigner en amont pour savoir à quoi vous attendre.

Pour résumer

• Pour devenir le seul propriétaire d’une maison détenue en indivision, vous devez procéder à un partage devant notaire et racheter les parts des autres indivisaires en leur versant une soulte calculée sur la base de la valeur vénale du bien, estimée par un professionnel neutre.
• Le montant de la soulte doit également prendre en compte les frais engagés par chaque indivisaire pendant la période d’indivision (charges, travaux, etc.), afin de répartir équitablement les dépenses au prorata des parts de chacun.
• Outre le règlement de la soulte, qui peut être réalisé en une fois ou de manière échelonnée, vous devrez également prévoir le paiement des frais de notaire liés au partage, notamment les droits de partage qui s’élèvent à 2,5% de la valeur totale du bien.