Comment calculer la quote-part en indivision ?

Vous achetez un bien immobilier à plusieurs ? Il est primordial de bien calculer dès le départ la quote-part de propriété que détiendra chaque indivisaire.

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Comment faire le calcul de cette quote-part en indivision ? Tout dépend des apports personnels de chacun ainsi que de la part d’éventuel emprunt contracté ensemble. En suivant la méthode de calcul détaillée, vous pourrez ainsi établir équitablement les pourcentages de copropriété du bien.

Qu’est-ce que la quote-part en indivision ?

La quote-part désigne la part de propriété détenue par chaque membre d’une indivision immobilière. Elle est exprimée sous forme d’un pourcentage ou d’une fraction. Par exemple, si vous achetez une maison à deux, vous pouvez chacun détenir 50 % des parts, ou bien l’un 30 % et l’autre 70 % selon votre apport respectif.

Cette notion de quote-part est essentielle car elle détermine vos droits et obligations en tant que copropriétaire du bien :

• Répartition des charges et travaux
• Partage des revenus locatifs éventuels
• Transmission du bien (héritage, donation)
• Modalités de sortie en cas de vente du bien en indivision

Le calcul des quotes-parts d’acquisition doit donc être réalisé minutieusement au moment de la signature de l’acte d’achat chez le notaire. Il tient compte de l’apport personnel de chacun mais aussi de la part d’emprunt immobilier souscrit ensemble.

Calcul de la quote-part : les 3 étapes clés

Pour calculer la quote-part de chaque indivisaire, il faut raisonner en plusieurs étapes.

1. Déterminer le prix de revient total

Additionnez l’ensemble des frais liés à l’acquisition du bien :

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• Prix d’achat
• Frais d’agence immobilière
• Frais de notaire
• Frais de garantie
• Travaux éventuels

Ce montant global constitue le prix de revient. C’est la base de calcul des quotes-parts.

2. Faire le total des apports personnels

Chaque indivisaire apporte des fonds propres pour financer le bien. Il peut s’agir :

• De son épargne personnelle
• D’une donation familiale
• D’un apport issu d’un compte joint (50/50)

La somme de ces apports personnels permet de déterminer la quote-part de chacun dans le prix de revient total.

3. Intégrer la part d’emprunt immobilier

Si un crédit immobilier est souscrit pour compléter le financement, il faut alors ajouter une quote-part d’emprunt à chaque indivisaire.

En effet, vous êtes co-emprunteur solidaire : chacun est responsable du remboursement de sa part du crédit (50% si vous êtes deux, 33% si vous êtes trois, etc).

Au final, la quote-part d’acquisition de chaque indivisaire est égale à :

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Quote-part = (Apport personnel + Quote-part d’emprunt) / Prix de revient total

Pour illustrer cette méthode, prenons l’exemple d’un couple pacsé, qui achète une villa à 390 000 €. Le prix de revient s’élève à 431 000 € en incluant les frais d’agence (10 000 €), de notaire (31 000 €) et la garantie (19 500 €).

Le premier conjoint apporte 50 500 € d’épargne personnelle et 30 000 € de compte joint.

Le second apporte 90 500 € d’épargne personnelle et 30 000 € de compte joint.

Ils empruntent 230 000 € ensemble (115 000 € chacun).

Les quotes-parts se calculent ainsi :

• Premier conjoint : (50 500 + 30 000 + 115 000) / 431 000 = 45,35 %
• Second conjoint : (90 500 + 30 000 + 115 000) / 431 000 = 54,65 %

Vous l’aurez compris, plus votre apport est important, plus votre quote-part sera élevée dans la propriété du bien.

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Pour résumer

• Le prix de revient total du bien sert de base au calcul des quotes-parts
• Chaque indivisaire apporte des fonds propres et une part d’emprunt
• La quote-part finale est la somme des apports / prix de revient total
• Le notaire officialise le calcul dans l’acte d’acquisition
• Faites appel à des professionnels pour sécuriser votre projet d’achat à plusieurs.