Comment vendre un bien en indivision quand un indivisaire ne veut pas ?

Vendre un bien immobilier en indivision devrait être une formalité… sauf quand l’un des indivisaires décide de faire cavalier seul et de s’opposer à la vente !

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Vous voulez savoir comment vendre un bien en indivision quand l’autre ne veut pas ? Cette situation de blocage n’est malheureusement pas rare au sein des familles. Divergences d’intérêts, relations conflictuelles, attachement affectif au bien,… les raisons de ces refus peuvent être multiples. Plusieurs procédures existent pour débloquer ces situations et permettre une vente malgré l’opposition d’un ou plusieurs indivisaires récalcitrants. De la demande de partage judiciaire à l’autorisation de vente obtenue en justice, voici les options à votre disposition.

Le principe de l’unanimité et ses exceptions

En principe, les décisions concernant un bien en indivision, comme sa mise en vente, doivent être prises à l’unanimité de tous les indivisaires. C’est ce que prévoit l’article 815-3 du Code civil. Cela signifie que même si un seul héritier s’oppose pour vendre en indivision, celle-ci est bloquée.

Cependant, la loi a progressivement assoupli ce principe pour éviter les situations de blocage. Depuis une loi de 2009, il est possible de vendre un bien en indivision dès lors que les indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis sont d’accord (article 815-5-1 du Code civil).

L’opposition du ou des indivisaires minoritaires peut alors être surmontée en recourant au juge. Plusieurs options procédurales s’offrent à vous en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Demander le partage judiciaire de la succession

La demande d’un partage judiciaire est le moyen le plus global de régler le sort d’un bien indivis, et plus largement de l’ensemble d’une succession, en cas de désaccord entre héritiers.

Déroulement de la procédure

Concrètement, il faut assigner vos co-indivisaires opposés à la vente devant le tribunal judiciaire. Vous solliciterez du juge qu’il ordonne l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession.

Le tribunal désignera alors un notaire (et parfois aussi un juge commissaire) pour réaliser les opérations de partage. Le notaire aura pour mission d’estimer et de répartir l’ensemble des biens indivis entre les héritiers, en tenant compte de leurs droits dans la succession.

Si le bien immobilier que vous souhaitez vendre ne peut pas être partagé, le notaire organisera sa vente aux enchères publiques, dans le cadre de ce partage judiciaire. Et ce même si certains héritiers s’y opposent.

Avantages et inconvénients

L’avantage majeur du partage judiciaire est de régler globalement la succession. Une fois le partage définitivement réalisé par le notaire, le conflit avec les indivisaires opposés à la vente sera clos.

Revers de la médaille, la procédure est longue (souvent plus d’un an) et coûteuse (frais d’avocat, droit de partage de 2,5% sur l’actif partagé). Si votre seul but est de vendre ce bien immobilier rapidement, demander un partage judiciaire n’est peut-être pas la solution la plus appropriée

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Demander une autorisation judiciaire de vendre

La loi de simplification du droit de 2009 a créé une procédure spécifique pour surmonter l’opposition de certains indivisaires à la vente d’un bien. L’article 815-5-1 du Code civil permet, lorsqu’une majorité d’au moins 2/3 des indivisaires est favorable à la vente, de demander au juge une autorisation de vendre.

Mise en demeure des indivisaires opposés à la vente

La procédure commence par une mise en demeure, notifiée par voie d’huissier aux indivisaires minoritaires par le notaire chargé de la vente. Cette mise en demeure les informe du projet de vente et de ses conditions (notamment le prix envisagé).

Les indivisaires opposés à la vente disposent alors d’un délai de 3 mois pour donner leur accord et participer à la vente. En pratique, ce délai permet parfois d’aller vers un consensus et d’éviter la saisine du juge.

Saisine du tribunal

En cas de refus exprès ou d’absence de réponse des indivisaires minoritaires dans les 3 mois, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés. Muni de ce PV, les indivisaires majoritaires pourront saisir le tribunal pour demander l’autorisation de vendre malgré l’opposition des autres indivisaires.

Le juge examinera si le projet de vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires. Il s’assurera notamment que le prix de vente envisagé correspond bien à la valeur du marché. Si c’est le cas, il autorisera la vente du bien.

Vente aux enchères

Une fois l’autorisation du juge obtenue, le bien est vendu aux enchères publiques par le notaire, selon une procédure appelée « licitation ». Cette vente aux enchères permet d’obtenir le meilleur prix dans un contexte de désaccord entre indivisaires.

Le prix obtenu, après déduction des frais de procédure et des frais de notaire, est partagé entre tous les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts dans l’indivision.

Vendre sa quote-part à un autre indivisaire

Si vous ne parvenez pas à vous entendre avec certains co-indivisaires pour vendre le bien indivis, vous pouvez aussi envisager de sortir vous-même de l’indivision. En effet, chaque indivisaire a le droit de céder, c’est-à-dire de vendre sa quote-part à un autre indivisaire ou à un tiers, sans avoir besoin de l’accord des autres.

Si l’un de vos co-indivisaires est intéressé pour racheter votre part, cela vous permet de récupérer votre mise et de vous désengager des contraintes de l’indivision (entretien, charges, taxes…). Toutefois, les co-indivisaires bénéficient d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’ils sont prioritaires pour acquérir votre part s’ils le souhaitent.

Céder votre quote-part à un tiers peut être plus difficile en pratique, car les acheteurs sont souvent réticents à entrer dans une indivision conflictuelle. Sans compter que la valeur d’une quote-part indivise est décotée par rapport à celle d’un bien détenu en pleine propriété.

Pour résumer

• Le principe est que les décisions concernant un bien indivis, comme sa vente, requièrent l’unanimité de tous les indivisaires. Mais la loi permet de surmonter l’opposition d’une minorité d’indivisaires.
• Vous pouvez demander en justice le partage global de la succession, qui aboutira à la vente aux enchères du bien si celui-ci n’est pas partageable en nature. C’est une procédure longue mais qui règle l’ensemble des conflits.
• Si une majorité de 2/3 au moins des indivisaires est d’accord pour vendre, il est possible d’écarter l’opposition des autres indivisaires en obtenant une autorisation judiciaire de vendre. Le juge peut autoriser la licitation (vente aux enchères) du bien.
• Une autre option est de sortir vous-même de l’indivision en vendant votre quote-part à un autre indivis