Comment se passe une indivision en cas de divorce ?

Après un divorce, les ex-époux peuvent se retrouver en situation d’indivision s’ils possèdent encore ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Cela signifie qu’ils restent propriétaires indivis de ces biens selon des quotes-parts généralement égales.

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Mais cette indivision post-divorce soulève de nombreuses questions sur les droits et obligations de chacun, ainsi que sur les solutions pour y mettre fin. Voici notre guide pour savoir comment se passe une indivision en cas de divorce.

Que signifie être en indivision suite à un divorce ?

Après un divorce, si les ex-époux possèdent encore un ou plusieurs biens immobiliers ensemble, ils deviennent co-indivisaires de ces biens. Même s’ils ne sont plus mari et femme, ils restent juridiquement liés par la copropriété de ces biens.

Chaque ex-époux détient alors une quote-part, c’est-à-dire un pourcentage de propriété du bien immobilier. Le plus souvent, après un divorce, les quotes-parts sont réparties à 50/50 entre les ex-conjoints. Mais il peut y avoir des répartitions différentes, par exemple si l’un a investi plus d’argent personnel dans le bien que l’autre. Cela doit alors être indiqué dans leur convention de divorce ou dans le jugement de divorce. Il faut alors, en cas d’envie de se séparer de ce patrimoine commun, se lancer dans une procédure de vente du bien en indivision.

Quels sont les droits des indivisaires divorcés ?

En tant que co-indivisaires, les ex-époux conservent chacun leur droit de propriété sur le bien immobilier concerné. Cela signifie que :

• Chacun peut utiliser le bien librement, sauf accord contraire entre eux. 
• Chacun a le droit de percevoir une part des revenus générés par le bien (loyers perçus en cas de location par exemple). 
• Chacun peut demander à tout moment le partage ou la vente du bien pour sortir de l’indivision (voir ci-dessous). 

Quelles sont les obligations des indivisaires divorcés ?

Si les ex-époux en indivision conservent des droits sur le bien immobilier, ils ont aussi des obligations.

Pour les actes importants concernant le bien (travaux, location, vente, hypothèque…), les décisions doivent être prises à l’unanimité des indivisaires. Un ex-époux ne peut pas prendre seul ce type de décision sans l’accord de l’autre.

Les dépenses courantes liées au bien (impôts fonciers, charges de copropriété, assurance, réparations…) doivent être réglées par les indivisaires, selon leur quote-part respective.

Si le bien a été acheté à crédit, les ex-époux restent le plus souvent solidaires du remboursement de l’emprunt. La banque peut demander à l’un de payer la totalité des échéances impayées, même celles qui incombent normalement à l’autre.

Chaque indivisaire doit veiller à la conservation du bien et ne doit pas nuire à son état.

Que faire en cas de désaccord entre indivisaires divorcés ?

Lorsque les indivisaires rencontrent des difficultés à se mettre d’accord sur la gestion du bien immobilier en indivision, plusieurs solutions s’offrent à eux. La première consiste en la nomination d’un mandataire judiciaire par le tribunal, qui aura pour mission de prendre les décisions nécessaires à la place des indivisaires.

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Une autre possibilité est la vente judiciaire du bien (appelée licitation), à la demande de l’un des indivisaires. Cela permettra de mettre fin à l’indivision de manière contrainte.

Ils peuvent également solliciter un notaire pour rédiger une convention d’indivision, qui définira les règles de fonctionnement et d’administration du bien immobilier détenu en indivision.

Les indivisaires peuvent également avoir recours à un médiateur (notaire, avocat, etc.) dans le but de renouer le dialogue et de parvenir à un accord acceptable par tous.

Comment mettre fin à l’indivision suite à un divorce ?

Si les ex-époux souhaitent sortir de l’indivision post-divorce, ils ont plusieurs possibilités.

Le rachat des parts par un indivisaire

L’un des ex-époux rachète les parts de l’autre dans le bien immobilier et en devient l’unique propriétaire. Il doit en contrepartie verser à son ex-conjoint une somme d’argent (soulte) correspondant à la valeur de sa quote-part de propriété. Ce rachat doit être formalisé par un acte notarié.

La vente du bien à un tiers

Le bien immobilier est vendu à un acheteur extérieur et le produit net de la vente (prix moins frais et remboursement d’emprunts éventuels) est partagé entre les ex-époux au prorata de leur quote-part.

Le partage du bien entre indivisaires

Plus rare, cette solution consiste à partager le bien immobilier entre les ex-époux. Soit en nature, c’est-à-dire en divisant physiquement le bien (ce qui n’est pas toujours possible), soit par équivalent, l’un récupérant le bien et l’autre recevant une compensation financière ou d’autres biens en échange. Là encore, un acte notarié est nécessaire.

Pour résumer

• Après un divorce, les ex-époux restent propriétaires à parts égales des biens immobiliers communs, on parle d’indivision 
• Chaque indivisaire peut utiliser le bien et a droit à une part des revenus qu’il génère 
• Les grandes décisions doivent être prises ensemble et les dépenses payées selon les quotes-parts 
• Pour sortir de l’indivision post-divorce, le rachat des parts par un ex-époux, la vente du bien ou son partage sont possibles