Qui est prioritaire en cas de vente d'une maison en indivision ?
Vous détenez une maison en indivision avec d'autres propriétaires et souhaitez la vendre ? Sachez que chaque indivisaire dispose d'un droit de préemption qui lui permet d'être prioritaire pour acheter le bien avant tout acheteur extérieur.
Définir qui est prioritaire en cas de vente d'une maison en indivision devient alors assez compliqué. D’autant que le droit peut également revenir à d'autres personnes comme le locataire ou certains organismes publics selon la situation.
Vendre un bien en indivision : les grands principes
En règle générale, la vente d'un bien immobilier en indivision nécessite l'accord de tous les indivisaires à l'unanimité. Cela signifie que chaque propriétaire doit donner son consentement sur la décision de vendre et les conditions de la vente (prix de vente, répartition du produit de la vente entre indivisaires...).
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Toutefois, depuis la loi de simplification du droit, il est possible de vendre un bien en indivision sans l'accord unanime de tous les propriétaires. Les indivisaires qui souhaitent vendre doivent représenter au moins 2/3 des droits indivis. Ils doivent alors exprimer leur volonté de vendre devant notaire, qui se chargera d'informer les autres indivisaires par courrier recommandé avec accusé de réception. Ces derniers disposent d'un délai d'un mois pour s'opposer à la vente, en précisant s'ils souhaitent acquérir le bien ou non.
S'il n'y a pas d'opposition dans ce délai, la vente peut avoir lieu dans les conditions prévues. En cas de désaccord persistant, le Tribunal de Grande Instance peut être saisi pour trancher et autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires. Le juge va alors apprécier l'opportunité de la vente au regard des intérêts en présence.
Le droit de préemption des indivisaires
Mais alors, qui est prioritaire pour acheter quand une maison en indivision est mise en vente ? La loi accorde un droit de préemption à chaque indivisaire. Cela signifie que lorsqu'une vente est décidée, chaque propriétaire peut se porter acquéreur du bien par priorité, avant tout acheteur extérieur.
Concrètement, quand un projet de vente est notifié aux indivisaires, ceux qui souhaitent préempter doivent en informer les autres par écrit en précisant les conditions dans lesquelles ils envisagent d'acquérir le bien. Si plusieurs indivisaires veulent acheter, ils sont prioritaires à parts égales.
JB, Kadran
Par exemple, si une maison appartient à 3 frères et sœurs, et que 2 souhaitent racheter la part du 3ème, ils seront prioritaires à 50/50 pour acquérir cette part. S'ils ne parviennent pas à s'entendre, le bien est partagé entre eux ou licité (vendu aux enchères).
Les indivisaires disposent généralement d'un délai de 2 mois à compter de la notification du projet de vente pour faire valoir leur droit de préemption. S'ils n'en font pas usage dans ce délai, le bien peut être vendu à un tiers aux conditions initiales.
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Les autres droits de préemption
D'autres personnes ou organismes peuvent aussi être prioritaires pour acheter un bien immobilier en indivision :
Si le bien est loué, le locataire dispose d'un droit de préemption, qui s'exerce après celui des indivisaires. Pour les baux d'habitation, il doit être informé du projet de vente par courrier recommandé et peut se porter acquéreur. Pour les baux commerciaux, le locataire bénéficie d'un droit de préemption sauf exceptions (bail de courte durée...).
Certaines communes ou collectivités bénéficient également d'un droit de préemption urbain qui leur permet d'acquérir en priorité un bien mis en vente, si celui-ci est situé dans une zone définie (périmètres de rénovation urbaine par exemple). Ce droit s'exerce avant celui des indivisaires dès lors que le bien entre dans ce périmètre.
De même, si le bien se trouve dans une zone de préemption des espaces naturels sensibles, le département peut se porter acquéreur par priorité pour préserver ces espaces.
Déroulement d'une vente en indivision
Sur le plan pratique, la vente d'un bien immobilier en indivision se déroule généralement en plusieurs étapes.
Lorsqu'un ou plusieurs indivisaires souhaitent vendre le bien immobilier détenu en indivision, ils doivent d'abord informer les autres copropriétaires de leur intention et des conditions envisagées, comme le prix de vente souhaité ou le choix d'une agence immobilière pour commercialiser le bien. L'accord de la majorité des deux tiers des droits indivis est nécessaire pour entamer la vente.
Le notaire prend alors le relais en envoyant un courrier recommandé à l'ensemble des indivisaires pour les informer officiellement du projet de vente et recueillir leur consentement écrit. Ils disposent d'un délai d'un mois pour s'opposer à la vente et faire valoir, le cas échéant, leur droit de préemption s'ils souhaitent racheter eux-mêmes les parts des autres.
En parallèle, les différents diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, électricité, gaz, assainissement...) sont réalisés et leurs rapports seront joints à la promesse ou au compromis de vente pour l'acquéreur.
Si aucun indivisaire n'a exprimé sa volonté de préempter dans le délai imparti, le bien peut alors être proposé à la vente à des acheteurs extérieurs, soit directement de gré à gré, soit par l'intermédiaire d'une agence immobilière.
Une fois un acquéreur trouvé et la vente conclue, elle est officialisée par un acte authentique dressé par le notaire. Ce dernier se charge alors de répartir le produit de la vente entre les différents indivisaires, au prorata de leurs droits respectifs dans l'indivision.
Pour résumer
En cas de vente d'un bien immobilier en indivision, l'accord unanime des indivisaires n'est plus systématiquement obligatoire. Une majorité des 2/3 des droits indivis suffit, sauf pour les indivisions issues de donation-partage.
Chaque indivisaire dispose d'un droit de préemption pour acheter le bien par priorité avant un acheteur extérieur.
D'autres droits de préemption (locataire, commune, SAFER) peuvent primer sur celui des indivisaires selon la nature et la localisation du bien.
La procédure de vente en indivision est encadrée (notification par le notaire, délais de réponse, formalités...) pour protéger