Quelle majorité faut-il pour vendre un bien en indivision ?
Vendre un bien en indivision n'est pas toujours une partie de plaisir quand les indivisaires ont des intérêts divergents. Quelle est la majorité dont il faut disposer pour vendre un bien en indivision ?
Le Code civil pose en principe l'obligation d'obtenir l'unanimité pour tout acte de disposition important comme une vente. Mais heureusement, la loi prévoit des alternatives pour débloquer les situations de blocage. Selon les cas, il est possible d'imposer la vente à la majorité qualifiée des deux tiers, voire de passer outre totalement l'opposition des indivisaires récalcitrants. Un bras de fer juridique à manier avec précaution pour préserver au mieux les intérêts de chacun.
Les règles de majorité pour vendre un bien en indivision
La vente d'un bien en indivision est soumise à des règles de majorité bien précises. En principe, l'accord unanime de tous les indivisaires est nécessaire. Mais dans certaines situations, il est possible de passer outre l'opposition de certains, voire de vendre sans leur consentement.
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La vente à l'unanimité, le principe de base à privilégier
Commençons par rappeler le principe de base inscrit dans le code civil concernant les biens en indivision : toute décision importante nécessite en principe l'accord unanime de tous les indivisaires (article 815-3). C'est le cas en particulier pour décider de vendre le bien indivis.
Concrètement, cela signifie que si l'un des propriétaires s'oppose à la vente, rien ne peut se faire sans avoir obtenu son accord. Il a un droit de veto et peut donc bloquer le processus, même s'il ne détient qu'une petite part du bien.
JB, Kadran
Cette règle de l'unanimité a pour but de protéger les droits de chaque indivisaire. L'idée est d'éviter que certains puissent prendre des décisions contraires aux intérêts des autres, surtout les "petits" propriétaires.
Mais ce principe a aussi ses limites. Il suffit en effet qu'un indivisaire, même ultra-minoritaire, fasse de l'obstruction pour paralyser toute l'indivision. D'où l'intérêt des règles dérogatoires prévues par la loi dans certains cas.
Cela étant, avant d'envisager de passer en force, mieux vaut toujours essayer de trouver un consensus entre indivisaires. Cela permet d'éviter de braquer les opposants et de préserver de bonnes relations, surtout quand il s'agit d'une indivision familiale
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La vente à la majorité des 2/3 des parts
Si malgré vos efforts vous n'arrivez pas à convaincre tous les indivisaires, une autre solution existe. Elle permet de vendre le bien avec l'accord d'une majorité des 2/3 des parts détenues par les indivisaires.
Cette procédure dérogatoire au principe de l'unanimité a été introduite dans l'article 815-5-1 du code civil et ne peut s'appliquer que si les conditions suivantes sont réunies :
L'indivision porte sur un ou plusieurs biens immeubles bâtis (maisons, immeubles, locaux commerciaux...).
Les indivisaires qui souhaitent vendre doivent détenir ensemble au moins les 2/3 en valeur des droits indivis sur ces biens. Cette majorité s'apprécie en fonction de la quote-part de chacun.
L'un ou plusieurs des indivisaires doivent être "hors d'état de manifester leur volonté" (maladie, éloignement...) ou avoir un comportement qui "met en péril l'intérêt commun" (refus systématique de prendre des décisions, actes de malveillance...).
Si vous vous trouvez dans cette situation, la procédure à suivre est la suivante : les indivisaires favorables à la vente doivent d'abord faire constater leur accord devant un notaire. Ce dernier notifie ensuite le projet de vente aux autres indivisaires.
A compter de cette notification, ces derniers ont un délai d'un mois pour saisir le tribunal judiciaire s'ils veulent s'opposer à la vente. Ils doivent alors démontrer que l'aliénation du bien est contraire à l'intérêt de l'indivision.
La vente judiciaire sur demande de partage de l'indivision
Si vous ne remplissez pas les conditions pour vendre à la majorité des 2/3, ou si vous voulez éviter un passage en force, il vous reste une dernière solution : demander en justice le partage de l'indivision et la vente du bien aux enchères.
En effet, le code civil prévoit que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision" (article 815). Chaque indivisaire a donc le droit de demander à tout moment le partage, afin de récupérer sa part. Si le bien n'est pas partageable en nature, sa vente est alors ordonnée pour pouvoir ensuite répartir le prix.
Concrètement, vous devez saisir le tribunal judiciaire du lieu du bien pour demander le partage judiciaire de l'indivision. Le juge ordonne alors généralement une expertise pour évaluer le bien et les droits de chaque indivisaire.
JB, Kadran
Si le bien ne peut être partagé, il ordonne sa vente aux enchères publiques devant le tribunal ou un notaire. C'est ce qu'on appelle une licitation. La vente a lieu au plus offrant et dernier enchérisseur, après une publicité légale pour informer le public.
Une fois le bien vendu, le prix est partagé entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits dans l'indivision, après règlement des éventuelles dettes. Chacun récupère donc sa part et l'indivision prend fin.
À noter que les indivisaires peuvent eux-mêmes participer aux enchères et se porter acquéreurs s'ils le souhaitent. C'est souvent l'occasion pour l'un d'eux de racheter la totalité du bien, avec l'accord cette fois de ses coindivisaires.
Si la vente judiciaire sur licitation permet de sortir de l'indivision malgré l'opposition de certains, elle présente néanmoins des inconvénients. C'est une procédure longue qui peut prendre plusieurs mois, voire années en cas de conflit. Elle entraîne des frais importants et le bien est vendu aux enchères l’est souvent en dessous de sa valeur de marché. Les indivisaires récupèrent donc moins que s'ils avaient réussi à se mettre d'accord.
Pour résumer
En principe, la vente d'un bien en indivision nécessite l'accord unanime de tous les indivisaires. C'est une protection mais cela peut aussi entraîner des blocages.
Il est possible de vendre avec une majorité des 2/3 des parts si un indivisaire met en péril l'intérêt commun. Une solution de force à n'utiliser qu'en dernier recours.
Chaque indivisaire peut aussi demander en justice le partage et la vente aux enchères du bien indivis (licitation). Mais mieux vaut l'éviter au vu des inconvénients.
Dans tous les cas, il est toujours préférable de rechercher un consensus entre indivisaires pour préserver les relations et l'intérêt de chacun.