Quel est le coût pour sortir d'une indivision ?
Mettre fin à une situation d'indivision sur un bien immobilier possède un coût qui peut rapidement devenir élevé, surtout en cas de désaccord entre les indivisaires. Si un partage amiable reste la solution la moins onéreuse, avec environ 3 000€ de frais pour un patrimoine modeste, un partage judiciaire ou une licitation entraîneront des dépenses beaucoup plus importantes, de l'ordre de 8 000 à 20 000€ minimum selon la complexité du dossier.
Avant d'engager une telle procédure coûteuse, il faut bien comprendre quel est le coût pour sortir d'une indivision et tout faire pour trouver un accord à l'amiable entre indivisaires.
Sortir d’une indivision
Sortir d'une indivision suite à un héritage ou une séparation est rarement simple d'un point de vue humain et relationnel.
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Que vous optiez pour un partage amiable ou soyez contraint de passer par un partage judiciaire, des frais plus ou moins importants sont à prévoir pour vendre un logement en indivision. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises et bien appréhender les enjeux financiers de cette opération, il est essentiel de comprendre les différents postes de dépenses afin d'y mettre fin dans les meilleures conditions.
Les frais incompressibles pour sortir d'une indivision
Avant d'étudier les coûts spécifiques d'un partage amiable ou judiciaire, il est important d'avoir en tête les frais incontournables dans tous les cas de figure dès lors qu'on met fin à une indivision immobilière :
La taxation de la plus-value immobilière : si le bien a pris de la valeur entre son acquisition et sa cession, vous serez taxé sur cette plus-value à un taux variant de 19% à 36,2% selon votre revenu fiscal de référence. Des exonérations existent cependant pour la résidence principale, les biens détenus depuis plus de 22 ans ou 30 ans, etc.
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Si votre patrimoine immobilier taxable dépasse 1,3 million d'euros, la cession d'un bien détenu en indivision peut vous rendre redevable de l'IFI ou augmenter son montant du fait de la valeur de rachat des parts.
Les diagnostics immobiliers : la vente d'un bien, que ce soit à un indivisaire ou à un tiers, nécessite de fournir un dossier de diagnostics techniques complet (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, etc). Compter entre 200€ et 1000€ selon le type et la surface du bien.
Les honoraires d'agence immobilière : Si vous décidez de vendre le bien indivis via une agence, les honoraires seront de 4 à 9% du prix de vente.
Ces frais incompressibles n'ont pas la même portée pour tous les indivisaires. Ils dépendent de la situation personnelle de chacun. Avant d'entrer dans un processus de cession, il est donc important d'étudier attentivement leur impact.
Faustine, Kadran
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Les frais d'un partage amiable de biens indivis
Une fois que les indivisaires sont tous d'accord sur le principe de sortir de l'indivision et sur les modalités du partage (rachat des parts par un indivisaire ou vente à un tiers), un acte de partage amiable peut être signé devant notaire. C'est la solution la plus rapide et la plus économique, mais elle a malgré tout un coût.
Voici les principaux frais à engager, variables selon la nature et la valeur des biens partagés :
Les honoraires du notaire pour un partage amiable
Ils sont calculés selon un barème officiel dégressif qui dépend de la valeur des biens à partager. À titre indicatif, les émoluments pour un bien estimé à 150 000€ se montent à environ 1 100€. Pour un patrimoine plus important, par exemple 500 000€, comptez environ 3 200€.
Les honoraires d'avocat
Le ministère d'un avocat est obligatoire pour un partage judiciaire. Ses honoraires sont libres mais en moyenne, il faut compter au minimum 2000€ pour un dossier simple, et couramment plus de 5000€ dès que le dossier présente une complexité particulière.
Les frais d'expertise judiciaire
Ils sont calculés selon un barème officiel dégressif qui dépend de la valeur des biens à partager. À titre indicatif, les émoluments pour un bien estimé à 150 000€ se montent à environ 1 100€. Pour un patrimoine plus important, par exemple 500 000€, comptez environ 3 200€.
2 000 €
frais d'avocat
En moyenne, il faut compter au minimum 2000€ pour le recours à un avocat dans le cadre d'un dossier simple, et couramment plus de 5000€ dès que le dossier présente une complexité particulière.
Tous ces frais viennent s'ajouter au coût de base d'un partage amiable. Au total, il faut tabler sur un budget minimum de 8000 à 10 000€ pour un partage judiciaire, et probablement beaucoup plus si la procédure se complexifie et s'éternise.
La licitation, solution efficace mais onéreuse
Lorsque le conflit entre indivisaires paraît insoluble et qu'un partage en nature équitable semble impossible, le juge a la possibilité d'ordonner une licitation du bien. Cela signifie que le bien est vendu aux enchères publiques et que le prix de vente est ensuite partagé entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits.
Si cette issue permet de sortir de l'impasse, elle a un coût très important. Outre tous les frais déjà indiqués pour un partage judiciaire, la licitation entraîne des dépenses spécifiques. Citons d’abord les honoraires de l'avocat chargé d'organiser la licitation. Ils peuvent être fixés librement par l'avocat et dépassent généralement 2 000€. Dans certains cas, ils peuvent même atteindre 5 % du prix de vente du bien.
Les émoluments du notaire pour l'adjudication (vente aux enchères), établis selon un tarif réglementé, se montent à environ 1,5 % du prix de vente. Pour un bien adjugé 200 000€, cela représente 3 000€.
Enfin, les frais de publicité légale pour annoncer la vente ne sont pas à oublier. La loi impose de publier des annonces dans un journal d'annonces légales et dans un journal spécialisé. Le coût est d'environ 1 000€.
Pour résumer
Un partage amiable est la solution la moins onéreuse, avec un coût moyen de 3 000€ pour un patrimoine de 150 000€, à partager entre indivisaires.
Un partage judiciaire est beaucoup plus cher qu'un partage amiable : il faut prévoir au moins 8000 à 10 000€ en plus, à cause des frais de procédure et d'avocat.
Une licitation est la solution la plus coûteuse : il faut ajouter plus de 10 000€ aux frais de partage judiciaire.
Compte tenu des frais élevés d'un partage judiciaire, et plus encore d'une licitation, il est dans l'intérêt des indivisaires de tout faire pour trouver un accord amiable, par exemple en vendant un bien immobilier détenu en indivision d'un commun accord, quitte à faire des concessions.