Quel est le coût d'une convention d'indivision ?
Vendre un bien immobilier détenu en indivision entraîne des frais ! En effet, la mise en place d'une convention d'indivision préalable est indispensable pour régler les conditions de la future vente entre les différents propriétaires.
Et ces démarches auprès d'un notaire ont un coût non négligeable qu'il faut intégrer dès le départ dans votre budget. Quel est le coût d'une convention d'indivision ? Frais d'actes, d'enregistrement, d'expertise géomètre... les lignes de dépenses peuvent vite s'allonger.
Pourquoi faire une convention d'indivision avant de vendre ?
Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien immobilier, on parle d'indivision. Cette situation peut résulter d'un héritage, d'un achat en commun ou encore d'un divorce. Quelle qu'en soit l'origine, l'indivision implique une gestion collective du bien. Toute décision importante (vente, location, travaux...) doit être prise à l'unanimité des indivisaires.
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C'est pourquoi, avant de mettre en vente un bien en indivision, il est vivement conseillé d'établir une convention d'indivision. Cet acte permet de définir les règles de fonctionnement entre les indivisaires :
Répartition des quotes-parts de chacun
Prise de décision à la majorité ou à l'unanimité
Règles d'occupation et d'entretien du bien
Modalités de sortie de l'indivision
Droit de préemption des indivisaires en cas de vente...
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Quels sont les coûts à prévoir ?
Une convention d'indivision a nécessairement un coût, qu'il faut intégrer dans le budget prévisionnel de la vente. Voici le détail des principaux frais à prévoir.
Les honoraires du notaire
La rédaction de la convention d'indivision se fait par acte notarié. Le notaire va percevoir des honoraires pour son travail et son expertise juridique. Le montant de ces honoraires dépend notamment de la valeur du bien en indivision. En général, ils représentent environ 1 à 2 % de cette valeur.
C’est aussi la complexité de la situation (nombre d'indivisaires, présence ou non de conflits...) et les barèmes applicables dans le département qui déterminent le prix global.
A titre d'exemple, pour un bien en indivision d'une valeur de 200 000 €, il faut compter entre 2 000 et 4 000 € d'honoraires de notaire. Ceux-ci sont à répartir entre les différents indivisaires au prorata de leurs droits dans l'indivision.
Les droits d'enregistrement
Au moment de la signature de la convention d'indivision, il faut s'acquitter de droits d'enregistrement auprès de l'administration fiscale. Ils s'élèvent à 125 € ou 0,715 % de la valeur du bien si celle-ci est supérieure à 17 500 €.
Les frais de géomètre (éventuels)
Si la convention d'indivision concerne un terrain non bâti ou une maison avec dépendances (jardin, garage...), il peut être nécessaire de faire intervenir un géomètre-expert pour définir la contenance exacte du bien et établir un plan de division parcellaire. Ses honoraires sont variables selon la surface du terrain, sa configuration, les prestations demandées... Il faut compter en moyenne entre 800 et 1 500 €.
Les frais liés à l'établissement d'une convention d'indivision représentent un budget non négligeable. Mais il existe des solutions pour limiter la facture.
Choisir une formule "low cost"
Certains services notariaux en ligne proposent des conventions d'indivision à prix réduit. Les actes sont standardisés et leur coût est forfaitaire (autour de 500 à 700 €). Mais cette option n'est envisageable que pour les situations les plus simples, sans conflit entre indivisaires.
Anticiper la vente du bien
Plus la convention d'indivision intervient tôt en amont de la vente, plus les frais seront réduits. En effet, le notaire facture son expertise au temps passé. Si la situation d'indivision est complexe ou conflictuelle, les négociations entre indivisaires seront longues et coûteuses. Mieux vaut donc s'y prendre à l'avance et mettre toutes les chances de son côté pour que la vente se déroule dans les meilleures conditions.
Bien choisir son notaire
Les honoraires pratiqués peuvent varier sensiblement d'une étude notariale à l'autre, en fonction de sa localisation, sa notoriété... N'hésitez pas à faire jouer la concurrence et à demander plusieurs devis comparatifs. Certains notaires proposent même des offres promotionnelles à certaines périodes de l'année.
Pour résumer
La convention d'indivision est indispensable pour clarifier les droits de chaque indivisaire avant la vente d'un bien immobilier
Elle a un coût incompressible : honoraires du notaire, droits d'enregistrement, éventuels frais de géomètre
Ces frais sont à budgéter et à répartir entre indivisaires au prorata de leurs quotes-parts
Pour réduire la facture : choisir une formule low-cost, anticiper la vente, faire jouer la concurrence entre notaires
Pour vendre un bien en indivision dans les meilleures conditions, mieux vaut se faire accompagner par des professionnels qualifiés (notaire, agent immobilier, fiscaliste...)
Comment réduire les coûts d'une convention d'indivision ?