Les possibilités de vente d'un bien en indivision
Vendre un bien immobilier détenu en indivision n'a rien d'une partie de plaisir. Entre désaccords sur le prix, blocages d'indivisaires et risques de conflits familiaux, les embûches peuvent vite se multiplier
Pourtant, il existe bel et bien des solutions juridiques pour arriver à vos fins et concrétiser votre projet de vente. De l'accord amiable à la procédure judiciaire en passant par des options intermédiaires, vous avez le choix entre plusieurs possibilités pour débloquer la situation et parvenir à vendre un bien en indivision.
Le principe de l'indivision immobilière
L'indivision immobilière désigne la situation dans laquelle un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, sans que les quotes-parts de chacun ne soient matériellement divisées. Chaque indivisaire détient ainsi un droit de propriété sur l'ensemble du bien, à hauteur de sa quote-part. Celle-ci est le plus souvent déterminée par l'apport financier initial de chacun.
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Cette situation se rencontre principalement dans deux cas :
Lors d'une succession, les héritiers se retrouvent en indivision sur les biens immobiliers du défunt. On parle alors d'indivision successorale.
Lorsque des concubins ou partenaires de PACS achètent un bien immobilier ensemble. Il s'agit dans ce cas d'une indivision conventionnelle.
L'indivision permet de faciliter le financement et la gestion du bien immobilier. En contrepartie, les indivisaires se retrouvent solidairement tenus des dettes liées au bien (impôts, charges, travaux) à proportion de leurs quotes-parts.
Chaque indivisaire peut décider à tout moment de sortir de l'indivision, sans avoir à justifier sa décision. Deux solutions sont alors envisageables : vendre uniquement sa quote-part ou vendre l'intégralité du bien. Mais concrètement, comment procéder ?
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Vendre le bien avec l'accord unanime des indivisaires
Comment vendre son logement lorsque tous les indivisaires sont d'accord pour vendre le bien ? Dans ce cas, les choses sont relativement simples. Vous devrez vous mettre d'accord sur le prix de vente et sur la répartition du produit de la vente entre chacun, selon les quotes-parts détenues.
Si un accord est trouvé, vous pourrez signer un mandat de vente et procéder à la mise en vente du bien, comme pour n'importe quelle vente immobilière classique. Une fois le bien vendu, vous signerez l'acte authentique de vente chez le notaire, qui se chargera ensuite de partager le prix de vente comme convenu.
Bien que l'accord unanime soit la solution la plus simple, il n'est pas toujours facile à obtenir en pratique. Les relations entre indivisaires peuvent être tendues et les intérêts divergents, notamment sur le prix de vente souhaité. Heureusement, il existe d'autres solutions.
Vendre le bien à la majorité des 2/3
Si vous souhaitez vendre le bien en indivision mais que vous n'arrivez pas à obtenir l'accord de tous les indivisaires, sachez qu'il est possible d'imposer la vente dès lors que le ou les indivisaires vendeurs détiennent au moins 2/3 des quotes-parts.
Pour cela, les indivisaires souhaitant vendre doivent exprimer leur volonté dans un acte notarié. Le notaire se chargera ensuite d'informer les autres indivisaires des conditions de la vente (prix, modalités...). Ces derniers disposent d'un délai de 3 mois pour donner leur réponse.
S'ils donnent leur accord, la vente sera réalisée comme prévu. En revanche, s'ils s'y opposent, les indivisaires vendeurs devront saisir le tribunal pour obtenir l'autorisation de vendre. Une fois celle-ci obtenue, le bien sera vendu aux enchères publiques et le prix de vente partagé entre tous les indivisaires.
Cette procédure permet de débloquer des situations complexes, mais elle est longue et coûteuse. Pour l'éviter, il est conseillé autant que possible de privilégier la recherche d'un accord amiable avec les autres indivisaires, en faisant éventuellement des concessions.
JB, Kadran
Céder uniquement sa quote-part
Une autre option envisageable pour sortir de l'indivision est de vendre uniquement sa quote-part, sans vendre la totalité du bien. Cela permet de récupérer des fonds sans avoir à convaincre les autres indivisaires. Vous pouvez vendre votre part à l'un des autres indivisaires ou à un tiers.
Attention cependant, la cession de parts à une personne étrangère à l'indivision est très encadrée par la loi. Vous devez en informer les autres indivisaires en indiquant les conditions de la vente et l'identité de l'acquéreur pressenti. Les autres indivisaires disposent alors d'un droit de préemption. Ils ont un mois pour l'exercer et pourront ainsi acquérir prioritairement votre part s'ils le souhaitent.
Le recours à la cession de parts n'est pas toujours satisfaisant. D'une part, les autres indivisaires peuvent bloquer la vente à un tiers. D'autre part, il peut être difficile de trouver un acquéreur au prix souhaité. L'achat de parts d'un bien en indivision est en effet risqué et peu attrayant pour un investisseur.
Demander le partage judiciaire du bien
En dernier recours, si vous ne parvenez pas à vendre le bien à l'amiable ou à céder vos parts, vous pouvez demander en justice le partage du bien immobilier indivis. On parle de licitation.
Cette procédure judiciaire aboutira à la vente du bien aux enchères publiques. Une fois les frais déduits, le prix de vente sera partagé entre tous les indivisaires proportionnellement aux quotes-parts de chacun.
Pour résumer
La meilleure solution pour vendre un bien en indivision est d'avoir l'accord unanime de tous les indivisaires
Il est aussi possible de vendre à la majorité des 2/3 des quotes-parts, au besoin en passant par le tribunal
Chaque indivisaire peut vendre sa quote-part aux autres ou à un tiers, sous réserve du droit de préemption des indivisaires
En dernier recours, une licitation judiciaire permet de faire vendre le bien aux enchères